無論是怎樣的合同，即使內容約定的再好，最后要是不能生效，那么一切都是沒有用的，這樣的合同肯定不能保障當事人的合法權益。因此，現實中對房屋租賃合同的效力認定是很重要的，那到底應該怎么認定房屋租賃合同效力呢？我們一起通過下文進行具體了解。

一、怎么認定房屋租賃合同效力

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：

(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

(二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條規定，不得出租的房屋有：

1、未取得產權或者經營管理權的;

2、產權有爭議或者產權受到限制的;

3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;

4、屬于違章建筑的;

5、不符合安全標準的;

6、已抵押，未經抵押權人同意的;

7、法律、法規禁止的。

(三)審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務。

(四)審查房屋租賃合同的內容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。

二、哪些房屋不能出租

建設部1995年以第42號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有權證的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經抵押權人同意的;

(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

綜上可知，認定房屋租賃合同效力在實踐中是具有重要意義的，一旦合同被認定為無效的，那么約定好的內容自然而然就不能對當事人的利益進行保護。而在具體租賃房屋的時候，各位也要注意哪些房屋是法律明確規定不能進行出租的。

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