1、什么是借名買房

“借名買房”，顧名思義，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并將房屋所有權登記在出名人名下，但約定實際出資人享有房屋權益的行為。實務中，通常稱實際出資人為“借名人”，稱登記的房屋所有權人為“出名人”。由于房屋的實際出資人與登記所有權人不一致，借名買房行為發(fā)生后，借名人與出名人、相對人之間產(chǎn)生糾紛的情況屢見不鮮。

2、為什么要借名買房

借名人出資買房，卻將房屋登記在其他人名下，主要有以下3種情況：

(1)不具備某類房屋的購房資格或受房屋限購政策限制，因而借用他人身份購買房屋。這是借名買房最常見的情形，占到了借名買房案件總數(shù)的90%以上。

(2)為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務。

(3)為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費用，父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。

3、借名買房存在什么法律風險

(1)借名買房合同或被確認無效

市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十六條規(guī)定：“借名人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持”。借名購買其本人不具有資格的政策性住房，損害了社會公共利益，其雙方之間的協(xié)議無法得到法律的認可。

(2)借名人易發(fā)生“房錢兩空”的后果

借名購房通常發(fā)生在親屬或朋友之間，雙方因關系較親密，往往不會簽署書面協(xié)議。一旦出名人不認可借名買房的關系，按照“誰主張誰舉證”的民訴法規(guī)定，借名人需要承擔非常重的舉證責任，才有可能要回房屋的所有權。這對于缺乏法律意識和證據(jù)意識的普通人來說并非易事。

不僅如此，由于房屋登記在出名人名下，其可在借名人不知情的情況下直接將房屋出賣給第三人、設立抵押，還可能因為出名人的債務而導致房屋被查封。如果一旦發(fā)生第三人善意取得房屋所有權的情況，即使法院認定雙方之間存在真實的借名買房關系，基于保護交易安全的價值取向，借名人仍會面臨喪失房屋所有權的后果。

(3)出名人的資信可能受到不利影響

由于房屋價值大，價格高，購房一般都會伴隨著申請貸款的問題。這種情況下，出名人往往不僅要出名購房，還要出名辦理貸款。可一旦借名人不按規(guī)定還款，銀行則不僅有權依據(jù)合同追究出名人的法律責任，將出名人送上被告席，還會在銀行征信系統(tǒng)留下記錄，給出名人造成不利影響。

4、借名買房發(fā)生糾紛該如何處理

發(fā)生糾紛后，借名人基于對法律關系的認識所選擇的救濟路徑對于自身權益的保護有很大影響。訴訟請求選擇不當可能會導致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權成本。

為避免當事人徒增訴累，我們從以下兩方面提出建議：

(1)借名人主動起訴的情形。

借名購房關系中，房屋所有權登記在出名人的名下，借名人對于房屋不享有所有權，而僅對于出名人享有合同權利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權。故借名人不應直接起訴要求確認房屋所有權歸自己所有，而應當以借名購房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認房屋所有權歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。

(2)出名人起訴的情形。

出名人以自己為所有權人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進行審理，此時，借名人的舉證情況至關重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購房關系的存在，且借名行為合法有效，法院將判決駁回出名人關于騰房的訴訟請求。