目前我國法律對于轉讓抵押房并沒有明確的禁止性規(guī)定，但也規(guī)定了一定的限制條件，那到底消費者購買抵押房是否有效?如果消費者在購買房屋時對其權利情況并不知情，此時買到抵押房怎么處理?下面本文就為您具體分析這兩個問題，希望能給您提供幫助。

一、購買抵押房是否有效?

(一)抵押房允許轉讓，但抵押房轉讓附有一定條件

總的來說首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現(xiàn)轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發(fā)生抵押財產所有權的變化。另外，關于抵押物轉讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質的規(guī)定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記。

(二)不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記

被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權轉移，但轉讓協(xié)議本身不應受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

二、買到抵押房怎么處理?

(一)購買抵押房存在風險

如果開發(fā)商在向消費者出售抵押商品房時即未通知抵押權人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉讓行為是無效行為。也就是說，購房者與開發(fā)商所簽訂的商品房購銷合同屬于無效合同。因此，抵押權人作為抵押權人，在債務人(開發(fā)商)遲延履行還款義務的情況下，有權依照法律相關規(guī)定實現(xiàn)抵押權。

(二)若開發(fā)商故意隱瞞抵押事實，消費者可申請賠償

消費者可根據(jù)《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發(fā)商的相關責任。該解釋規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”這購房者可以向法院起訴開發(fā)商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費用等，并可請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

買到抵押房怎么處理”的解答，希望能對您有所幫助。我國目前的法律法規(guī)，對于房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地抵押后是否能出售商品房并沒有明確的禁止性規(guī)定，僅對開發(fā)商“故意隱瞞將所售房屋已經抵押的事實”的情形明確了購買者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失。而從購房者風險控制的角度，購買抵押房屋將面臨較大的法律風險。所以如果購房者能在購房之初，就謹慎行事，遇到問題及時咨詢律師，就可以最大限度的規(guī)避此類風險。

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