一、商品房買賣合同效力的相關(guān)問(wèn)題處理

(一)未取得商品房預(yù)售許可證，簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力問(wèn)題

《商品房買賣司法解釋》第4條規(guī)定將認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為預(yù)約合同性質(zhì)，將其與本約即商品房買賣合同做了區(qū)分。認(rèn)購(gòu)書(shū)作為特殊的擔(dān)保合同，其成立和法律效力均不因預(yù)售合同的存在和效力而受影響，特別是認(rèn)購(gòu)書(shū)中獨(dú)立存在的定金條款更不能因預(yù)售合同未能簽訂而失去法律效力。因此，認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以在開(kāi)發(fā)商辦理完畢立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)為預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款性質(zhì)應(yīng)屬于立約定金，可以適用定金罰則。除非認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂時(shí)開(kāi)發(fā)商尚未辦理立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和認(rèn)購(gòu)房屋尚未確定，否則無(wú)商品房預(yù)售許可證不影響認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。

(二)商品房買賣合同效力問(wèn)題

1、商品房買賣合同無(wú)效的情形：

1)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效)。依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第2條。

2)當(dāng)事人商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)，一般不認(rèn)定為無(wú)效，但約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務(wù)、對(duì)方并接受的除外。依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第6條。

2、對(duì)于商品房買賣合同被解除、撤銷或認(rèn)定無(wú)效的情形，及處理辦法

1)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或者出賣給第三人的。(可請(qǐng)求解除)

(2)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。(可確認(rèn)無(wú)效)

(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。(可請(qǐng)求解除)

(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。(可請(qǐng)求解除)

(5)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋。(可確認(rèn)無(wú)效)

2)買受人可請(qǐng)求解除合同的情形：

(1)房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。(可請(qǐng)求賠償損失)

(2)房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。(可請(qǐng)求賠償損失)

(3)商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。(可請(qǐng)求賠償損失)

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。(可要求返還購(gòu)房款本金及其利息或者定金)

二、預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓

預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列方法辦理：

(1)尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同;

(2)已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，原預(yù)售合同采用示范文本的，雙方應(yīng)協(xié)商簽署原預(yù)售合同后的《本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)》，并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。

三、房屋面積誤差糾紛處理(《商品房買賣司法解釋》、《商品房銷售管理辦法》)

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款

(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=---------------------------×100%

合同約定面積

因《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

四、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

五、房屋代理銷售糾紛

現(xiàn)行房屋銷售模式主要有自主銷售、代理銷售、聯(lián)合銷售(同時(shí)委托兩家以上代理商)和協(xié)同銷售(開(kāi)發(fā)商和代理商合作銷售)，本筆記主要記錄包銷合同中涉法問(wèn)題的處理意見(jiàn)。

(一)包銷合同，是指出賣人與他人(包銷人)約定出賣人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的銷售模式。

(二)包銷行為中的限制

包銷人可以高于包銷合同約定的價(jià)格向購(gòu)房人出售包銷的商品房;出賣人未經(jīng)包銷人同意，自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。

(三)包銷人的資格

雖然建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十五條規(guī)定了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)”。但該規(guī)定本身屬于部門(mén)規(guī)章，并非法律或行政法規(guī)，且該規(guī)定亦非強(qiáng)制性規(guī)定。包銷人不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格或者商品房中介、經(jīng)紀(jì)資格的，不影響包銷合同的效力。

(四)包銷行為的法律性質(zhì)

商品房包銷行為應(yīng)當(dāng)是一種特殊的代理行為，主要理由是：

包銷合同的內(nèi)容分為兩個(gè)階段，第一階段即包銷期限內(nèi)，包銷商對(duì)外推銷包銷房時(shí)是以開(kāi)發(fā)商的名義，自己作為代理人。第二階段即包銷期限屆滿，如包銷房未全部售完，剩余的包銷房則由包銷商按包銷價(jià)買入。從以上兩個(gè)階段的表面現(xiàn)象來(lái)看，包銷行為是兼有代理行為與買賣行為兩種特征的兩合行為。

從實(shí)質(zhì)上看，包銷人訂立包銷合同的目的在于通過(guò)第一階段的工作，完成全部包銷范圍內(nèi)的商品房的銷售工作，從而取得銷售差價(jià)作為報(bào)酬。第二階段的買賣關(guān)系并不是雙方簽訂包銷合同時(shí)所期待的合同目的，買賣關(guān)系也并非必然發(fā)生，其發(fā)生必須有兩項(xiàng)前提條件：其一為包銷期限屆滿;其二為包銷范圍內(nèi)還有剩余商品房未完成銷售。買賣關(guān)系是對(duì)于包銷人未能完成包銷任務(wù)的一種違約責(zé)任，也是對(duì)于出賣人的一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的保障。

(五)商品房包銷在實(shí)踐中易發(fā)生爭(zhēng)議的問(wèn)題

1、包銷合同的簽訂時(shí)間是否影響包銷合同的效力;

開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前就與包銷人簽訂包銷合同的，因包銷行為本身法律屬性為代理行為，并非買賣行為，因此簽訂包銷合同與是否取得預(yù)售許可證并無(wú)聯(lián)系。雖然包銷合同中存有包銷期滿包銷人購(gòu)買剩余包銷房屋的買賣條款的約定，但該約定本身附有成就條件(包銷期滿和有剩余房屋)，并非在簽約之時(shí)所發(fā)生的買賣行為，而是在包銷期滿后發(fā)生的買賣行為，只要在該包銷期滿之日前取得了預(yù)售許可證，該買賣條款的約定仍然有效。

2、包銷款項(xiàng)的收取是否影響包銷合同的效力;

實(shí)踐中，關(guān)于包銷款項(xiàng)的支付，通常是根據(jù)已完成銷售的情況，由包銷人將全部已完成銷售的房款轉(zhuǎn)付開(kāi)發(fā)商，或?qū)⒁淹瓿射N售部分的包銷基價(jià)轉(zhuǎn)付給開(kāi)發(fā)商。但也有部分開(kāi)發(fā)商，要求包銷人的付款與銷售情況脫鉤，即不論銷售情況如下，由包銷人按照約定期限支付全部包銷房屋的房款。

開(kāi)發(fā)商與包銷人之間的關(guān)系為委托代理關(guān)系，包銷人實(shí)施代理行為的后果由被代理人承擔(dān)，故包銷人根據(jù)銷售情況在收取了購(gòu)房者支付的房款后轉(zhuǎn)付開(kāi)發(fā)商的操作方式符合代理關(guān)系的規(guī)定;而包銷人在未完成銷售的情況下，先行向開(kāi)發(fā)商支付房款的行為事實(shí)上是一種融資行為，屬于無(wú)效行為。但對(duì)于包銷合同而言，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為部分無(wú)效(融資條款無(wú)效)，而非全部無(wú)效。

3、關(guān)于包銷房屋銷售后發(fā)生的稅賦承擔(dān)以及違約責(zé)任分擔(dān)的問(wèn)題。

由于包銷房屋實(shí)現(xiàn)銷售后，作為開(kāi)發(fā)商取得房款為包銷基價(jià)范圍的房款，包銷基價(jià)范圍外的款項(xiàng)根據(jù)包銷合同的一般約定，均由包銷人取得。因此，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往不愿意承擔(dān)差價(jià)部分的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，由此而產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商在包銷合同中約定由包銷人支付差價(jià)稅費(fèi)或開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂陰陽(yáng)合同逃避差價(jià)稅費(fèi)等情況。

雖然包銷合同約定包銷人取得的款項(xiàng)為超過(guò)包銷基價(jià)的部分，但并不代表包銷人收取了房款。包銷人收取的款項(xiàng)性質(zhì)是包銷酬金(該酬金的計(jì)算方式是超過(guò)包銷基價(jià)部分)，該酬金的支付方是開(kāi)發(fā)商而非購(gòu)房者，只是在操作過(guò)程中直接在購(gòu)房款中進(jìn)行抵扣而已。因此，開(kāi)發(fā)商仍然應(yīng)當(dāng)基于購(gòu)房合同中約定的款項(xiàng)承擔(dān)相關(guān)稅賦及違約責(zé)任。

六、房屋租賃糾紛

(一)租賃合同的效力：

1、對(duì)于租賃雙方以違法建筑或者違章建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同的效力

《司法解釋》第2條作出了明確規(guī)定：“出租人就未取得規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與人訂立的租賃合同無(wú)效，但在一審法院，辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”

2、對(duì)于租賃雙方以臨時(shí)建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同的效力

《房屋租賃合同司法解釋》第3條作出了明確規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效：但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。”

(二)房屋租賃合同免責(zé)條款無(wú)效：1、造成對(duì)方的;2、因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

(三)訴訟時(shí)效及管轄

1、一般的租賃糾紛，其時(shí)效為兩年;而延付或拒付租金的訴訟時(shí)效為1年

2、因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄。

(四)特別情形下承租人可以請(qǐng)求解除合同：

1、不定期租賃。

2、即使在承租人明知租賃物不合格的情形下，租賃物危及承租人的安全和健康的。《合同法》第233條。

(五)房屋所有權(quán)人將房屋委托給第三方管理在由該受托人出租房產(chǎn)而產(chǎn)生的糾紛應(yīng)當(dāng)區(qū)分情形對(duì)待：

1、承租人訂約時(shí)，知道所有權(quán)人與受托方存在委托代理關(guān)系的則該合同直接約束所有權(quán)人和承租人，合同法第402條。

2、承租人訂約時(shí)不知道所有權(quán)人與受托人存在委托代理關(guān)系的則：①承租人違約是受托方應(yīng)向所有權(quán)人披露承租人，則所有權(quán)人可以行使受托人對(duì)承租人的權(quán)利。②所有權(quán)人違約時(shí)，受托方應(yīng)向承租人披露所有權(quán)人，這承租人可以選擇相對(duì)人主張權(quán)利。《合同法》第403條。