開(kāi)發(fā)商延期交房違約金怎么算

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》：

商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

開(kāi)發(fā)商延期交房業(yè)主怎么維護(hù)權(quán)益

支招一：維權(quán)前先弄清逾期原因

開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況在樓市交易中較為常見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足;建筑方和開(kāi)發(fā)商有資金糾紛，施工中止導(dǎo)致;因市政配套無(wú)法到位，樓盤(pán)小區(qū)配套無(wú)法如期完成;業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)有各種問(wèn)題而拒絕收房;開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃;開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)還未經(jīng)過(guò)有關(guān)驗(yàn)收部門(mén)組織驗(yàn)收合格等等。因此在維權(quán)前一定要了解逾期交房的原因。

一般對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己的原因?qū)е碌挠馄诮环浚⒎虾贤瑮l款約定的時(shí)間，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果非因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的責(zé)任導(dǎo)致的逾期交房，例如:自然災(zāi)害、政府一些政策的調(diào)整、法律的變更、買房人自己的原因等，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任可相應(yīng)地減輕或免除。

支招二：可按合同約定索賠或退房

在了解了逾期交房的原因后，購(gòu)房者還需要仔細(xì)查看與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對(duì)逾期交房是否有明確的規(guī)定。

一般商品房買賣合同中都對(duì)逾期交房有相應(yīng)的時(shí)間和違約金的約定。例如，在逾期不超過(guò)一定的天數(shù)，出賣人需要按日向買受人支付相應(yīng)的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)一定天數(shù)后，買受人有權(quán)解除合同。

如果合同中有違約責(zé)任約定，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商按照違約條款來(lái)承擔(dān)責(zé)任。也就是說(shuō)，如果逾期交房不超過(guò)合同約定時(shí)間的，購(gòu)房者可向開(kāi)發(fā)商索要相應(yīng)的違約金，而逾期交房超過(guò)約定時(shí)間的，購(gòu)房者可有權(quán)要求退房。

對(duì)于購(gòu)房時(shí)辦理按揭貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)約定時(shí)間的也可審請(qǐng)解除合同，如開(kāi)發(fā)商不同意可到法院訴訟。

購(gòu)房者選擇解除合同的，能否再要求支付違約金或要求賠償損失?

購(gòu)房者選擇解除合同的，也可要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。約金或賠償損失基本都是對(duì)違約造成一方損失的補(bǔ)償，解除合同后，一方仍然會(huì)存在損失，至少會(huì)發(fā)生購(gòu)房款利息的損失，該損失應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。

支招三：購(gòu)房時(shí)注意規(guī)避期房風(fēng)險(xiǎn)

由于價(jià)格優(yōu)惠、可挑選滿意的樓層、地理位置等，多數(shù)購(gòu)房者買房時(shí)都會(huì)選擇購(gòu)買期房。但與現(xiàn)房相比，期房又存在一些不確定的因素，例如:逾期交房、規(guī)劃變更等。小編提醒購(gòu)房者，由于一些開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好，從而造成逾期交房或房子質(zhì)量差的現(xiàn)象不斷發(fā)生。因此，購(gòu)房者在買期房時(shí)一定要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，首先要選好開(kāi)發(fā)商，選擇品牌和誠(chéng)信度較高的五證齊全的樓盤(pán)。

此外，在簽訂合同時(shí)一定要明確約定違約責(zé)任。因?yàn)椋谄诜拷灰字匈?gòu)房者是處于相對(duì)弱勢(shì)的一方，一旦交錢(qián)之后一切的主動(dòng)權(quán)都會(huì)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商一邊。若在逾期交房的違約責(zé)任問(wèn)題上沒(méi)有一個(gè)明確的處理方式來(lái)保障利益的話，購(gòu)房者就很容易成為受害者。小編建議，在逾期違約責(zé)任問(wèn)題上不僅要明確規(guī)定責(zé)任的承擔(dān)主體，還要設(shè)置有威懾力的違約賠款額度和具體的賠款時(shí)間，這樣才能起到約束效果。

所以由上述可知，開(kāi)發(fā)商延期交房的違約金首先按照雙方當(dāng)時(shí)簽訂的商品房買賣合同的約定進(jìn)行支付，如果沒(méi)有約定的情況下，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。