一、商品房購銷合同及認購書效力

考查商品房認購書效力主要從認購書的內容進行分析、判斷。如果簽訂認購書的目的是為以后簽訂正式商品房買賣合同作準備且內容已具備商品房銷售合同的主要內容的，則認購書的性質屬于銷售合同，同時符合商品房銷售規定的條件的，則合同生效，如果認購書的內容不具備商品房買賣合同的主要內容又不符合商品房預售條件的，則認購書不能視為商品房銷售合同且不成立，可按合同法締約過失責任要求開發商賠償損失。

根據法律規定，商品房購銷合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房銷售方式;(四)商品房價款確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權利、義務;(八)公共配套建筑產權歸屬;(九)面積差異處理方式;(十)辦理產權登記的約定;(十一)爭議解決方法(十二)違約責任;(十三)其他事項的約定。

商品房買賣合同解除后，根據我國《合同法》第97條之規定，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

二、商品房可以退房的條件

退房糾紛產生的原因是多方面的，既有開發商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復雜，案例各不相同。退房案件，原因其是多方面的，有的是因為房價縮水，有的則是因為房屋質量、延遲交房、配套不全等問題。退房糾紛不僅浪費了大量的人力、物力、財力，而且給社會帶來了許多不穩定的因素。

由于退房會涉及到開發商、銀行、房地產管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關系。因此，為了維護正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴格的規定。

1、起訴前，開發商沒有取得商品房預售許可證;

2、買房后，開發商再次將房屋出賣給第三人;

3、買房后，開發商以該房屋設定抵押;

4、開發商隱瞞房屋已經出賣給第三人的;

5、開發商隱瞞房屋已經設定抵押的;

6、開發商隱瞞房屋為拆遷補償安置房屋的;

7、房屋主體結構質量不合格的;

8、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;

9、開發商逾期交房，催告后3個月內仍然沒有交房的;

10、房屋實際面積誤差超過3%的;(有約定按約定處理)

11、逾期辦證，超過規定辦證期限1年的;(有約定按約定處理)

12、其他規定或約定情形。

商品房買賣活動屬于民法調整的范疇，根據民法中交易雙方意思自治原則，所以雙方當事人完全可以在合同中約定退房的條件。當條件成就時，雙方依約解除合同;當約定的退房條件成就時，買房人有權依約主張退房。

三、退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種

在商品房交易實踐中，購房人很難與開發商對退房的條件充分協商、達成一致意見并在合同中一一寫明。只有當事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下，才依照法律的規定來衡量是否可以退房。根據我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》和建設部《商品房銷售管理法》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、規章和有關條款規定，雙方當事人約定了退房的具體條件，法律會首先充分尊重當事人的個人意愿，購房者起訴至法院，要求退房時并能證明所約定的條件成就時，法院一般支持購房人退房的請求。

從目前的法律規定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。商品房交易雙方當事人在合同中約定退房的具體條件時，必須符合以下要求：

(1)雙方對所約定的退房條件達成一致意見，且是真實的意思表示;

(2)雙方約定的退房條件不違反法律、法規的強制性規定。

(3)該退房條件已經寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個有效條款。

那么，發生糾紛后，法院只能以法律作為衡量，以確定購房者能否退房。出現下列情形，買房人有權依法主張退房：

(一)出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人;

(二)一房兩賣;

(三)商品房預售許可證存在欺詐;

(四)出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實;

(五)出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實;

(六)出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實;

(七)房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用;

(八)遲延交付房屋超過法定期限;

(九)遲延辦理房產證超過法定期限;

(十)擔保貸款合同不能訂立;

(十一)房屋主體結構質量不合格;

(十二)房屋的產權面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%;

(十三)規劃、設計變更;

(十四)套型與設計圖紙不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍;

(十五)因不可抗力致使不能實現購房合同目;

(十六)依據法律法規或司法解釋規定的合同無效、撤銷、解除的其他情形。

由于商品房買賣是大宗交易，因此買賣合同解除后的情況比較復雜，要本著將損失降低到最小的原則予以處理。一般而言，由于開發商的過錯解除合同的，購房人可以要求返還購房款及利息，并有權要求開發商賠償因解除合同給自己造成的損失。

四、一房多售的處理

一房多售，是指房地產開發企業將同一商品房重復銷售的行為，其性質屬于欺詐行為。我國對不動產物權實行登記主義原則，也就是說在一房多賣的情況下，已經辦理房屋所有權登記過戶手續的買受人取得該房屋，其他房屋買受人只能追究開發商的違約責任。

通常售樓廣告和說明書為要約邀請，但出賣人就商品房開發規則范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，即使該說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。