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寧波
快到手的二手房突遇火災 房屋實際占有人應承擔風險
案情：
去年5月份，張先生通過一家房產中介看上了一套主城區的二手房，雖然房齡比較大，但房主是2008年才買的二手房，兩證目前還未滿五年。考慮避稅，他和房主約定先支付50%房款共82萬元，簽訂購買協議，到2013年五六月份產權滿五年以后再辦理過戶。去年8月，房屋正式交付給張先生使用。
不幸的是，去年11月份，因樓下住戶電器使用不當發生火災，導致張先生居住的房屋部分被燒毀，房主和他都表示很氣憤但又很無奈，請問房屋維修的費用該由誰支付？因此而產生的租房費用等經濟損失可向樓下住戶索賠嗎？
律師說法：房屋實際占有人應承擔風險
此案例中的問題應從兩個層面予以考慮：一方面，根據我國相關法律規定，房屋毀損滅失的風險，如雙方有約定的，依照約定處理；如未約定的，交付使用前由出賣人承擔、交付使用后由買受人承擔，即不論房屋的所有權是否發生轉移，由實際占有人承擔風險。因此，對于張先生跟房主而言，雖然房屋未過戶，在房屋交付使用后，非房主的原因導致房屋毀損的責任，應由張先生自行承擔；另一方面，房屋的毀損是因樓下住戶的大火所導致的，樓下住戶已經侵犯了張先生的財產權，因此張先生可以向樓下住戶主張賠償。
關于房屋毀損滅失的風險，在買賣關系中，是以實際交付為轉移的，這也符合風險、利益相一致的原則，風險由實際占有標的物人承擔更為合理。另外，在平時較為常見的房屋租賃關系中，如因承租人自己使用電器、燃氣等原因不當發生火災的，所產生的損失應當由承租人向出租方承擔賠償責任。如果火災是因為房屋自身電路、燃氣管路老化等管理不善的原因所造成，應當由房屋所有人或實際管理人自己承擔損失。
相關法律知識：
《合同法》第一百三十三條標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外
第一百三十四條當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。
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