案例一

**金虎律師事務(wù)所周金虎律師

程先生為購買某樓盤的商品房，與樓盤開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同簽訂后，程先生即按照合同約定支付了80%的購房款62萬元。但是，在合同約定的交房日期后，開發(fā)商并沒有按約交付房屋。程先生找到開發(fā)商要求交房時，才得知開發(fā)商已經(jīng)將房屋賣給了李某，并且李某已經(jīng)拿到了房屋所有權(quán)證。

案例二

張某在某小區(qū)的住宅意欲轉(zhuǎn)讓，陳女士得知后，經(jīng)過協(xié)商與張某達(dá)成協(xié)議，簽訂了房屋買賣合同，并支付了合同約定的全部購房款65萬元，但沒有立即辦理房屋過戶。不久，金某也找到張某表示有意購買該房屋，并出價70萬元。于是，張某又將房屋賣給了金某，并馬上辦理了房屋過戶手續(xù)。陳女士得知后，主張其買房在先，房屋應(yīng)當(dāng)歸其所有，要求金某交付房屋，遭到拒絕。于是，陳女士又向張某提出解除合同，并雙倍返還購房款的主張。

名詞解釋

關(guān)于房屋權(quán)屬：我國《物權(quán)法》對于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更是采用登記生效主義的，登記是使不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更發(fā)生法律效力的必要條件。因此，在“一房兩賣”的情況下，已經(jīng)辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)的購房者即獲得房屋的所有權(quán)。在上述兩個案例中，由于李某和金某在購房后都辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此已經(jīng)合法取得了所購房屋的所有權(quán)，其他購房人不能取得房屋。

關(guān)于一房兩賣者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：在“一房兩賣”的情況下，出賣人與多個購房者訂立買賣同一房屋的合同。合同在訂立后即發(fā)生法律效力，購房者因一房兩賣的行為而無法取得房屋所有權(quán)時，其合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，這種違約行為嚴(yán)重侵害了未取得房屋的一方的利益，一房兩賣者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是，在商品房買賣和二手房買賣中，一房兩賣者的責(zé)任承擔(dān)略有不同。

律師分析

在商品房買賣中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，無法取得商品房所有權(quán)的購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。在案例一中，程先生可以主張解除與開發(fā)商之間的商品房買賣合同，并最高可以主張開發(fā)商“雙倍返還”已付購房款。