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寧波
購買二手房弄清房齡有妙招 買房人該如何索賠？
賣房人提供的房屋年限與實(shí)際不符，買房人該如何了解房子的“年齡”？如果合同沒有約定年限的話，買房人該如何索賠？
黃先生在某小區(qū)看中了一套房子，房東說是1999年建成的房子，房產(chǎn)證是2000年5月領(lǐng)到的。但黃先生發(fā)現(xiàn)，土地使用權(quán)證上顯示的土地截至日期則是2065年5月20日。
黃先生不明白，這兩個(gè)日期中究竟哪一個(gè)可以反映房屋的實(shí)際建造年限？如果房東刻意隱瞞，他該怎么去核實(shí)？為此，黃先生找到房產(chǎn)專家周先生進(jìn)行咨詢經(jīng)周先生解釋后，黃先生才明白，事實(shí)上這兩個(gè)日期都無法反映房屋的建造年限。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次，所以最后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)遲于房屋實(shí)際的建成日期。
另外，根據(jù)土地使用權(quán)證上顯示的截至日期可以推斷出該房屋是于1995年5月20日取得土地使用權(quán)，但開發(fā)商是否一經(jīng)取得土地使用權(quán)便開始建造房屋也無從判斷。
周先生表示，如果想要了解該房屋的建造年限，可以去房管局查詢，或者向鄰居、街道、物管公司打聽。
最后，還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所述不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
我國《土地管理法》也明確規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)期限為70年，土地的使用年限以土地使用證上的記載為準(zhǔn)。土地使用年限到期后，政府有權(quán)收回土地，如果不予收回，則土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的土地使用租金。但是土地使用年限到期后，土地究竟如何處置，目前法律尚未明確規(guī)定。
周先生建議，如果當(dāng)初合同沒有約定，那么從民事法律公平角度出發(fā)，有這么一個(gè)處理辦法可供參考——開發(fā)商按該商品房總價(jià)除以法律規(guī)定(或者合同約定)的使用年限(70年)乘買主損失的年限(6年多)來確定賠償金額。
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