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寧波
二手房買賣法律問題（三）
注意事項之三：夫妻共有的二手房買賣
根據《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續期間的共有的財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。
有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協議方為有效，否則在法律手續上不完善，協議無法律效力，最后在產權過戶時會遇到障礙。
另一類情況是房產證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設法阻止購房人辦理產權過戶手續。
如果夫妻一方不在國內，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請簽字一方，當然也應該是房產權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產的轉讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。
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