什么是樓花買賣和轉按揭

一、什么是預售商品房(俗稱“樓花”)買賣

1、雖然預售商品房的轉讓類似于二手房的買賣，但由于預售商品房還未經過綜合驗收，沒有辦理房產證，風險較大，所以買受人一定要用購買一手商品房的態度對待預售商品房。例如到樓盤現場了解樓盤的規劃、發展商有無拿到商品房預售許可證、工程進度、發生糾紛的如何處理等情況。

2、預售商品房轉讓時，買受人只與受讓人簽定轉讓合同而不再與發展商簽定預售合同，購買后要繼受讓人履行應承擔的義務和責任。所以，買受人在購買預售商品房時應搞清楚要承擔的責任和義務，以及受讓人與發展商所簽定的預售合同的條款內容。對于自己不愿接受的條款約定，要與發展商協商后在轉讓合同中重新約定。

3、預售商品房轉讓實質屬于二手房交易，因此買受人可以與受讓人進行價格協商，并把協商好的價格寫入轉讓合同中。

4、買賣雙方在簽定預售商品房轉讓合同時需注意轉讓合同是否有效，只有遵循法律法規的轉讓合同才受法律保護。

此外，由于預售商品房轉讓是個人之間的交易行為，因此為了穩妥起見，此種交易最好是委托律師或房地產代理機構代為辦理。中介機構在交易過程中可以協助當事人對房屋的價值、成交價格、房屋的品質、房屋的權屬狀況、房屋的實付款狀況以及房屋原購銷合同中的權利約定條款進行評估調查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當事人權益。中介機構在交易過程中能起到的另外的一個重要作用就是，為當事雙方辦理繁瑣的房屋過戶手續。如果委托中介機構代理成交了房屋，中介公司一般要向購房一方收取一定金額的代理傭金，如果原房屋所有人未交納契稅，購房一方還要補交受讓人所欠的契稅。

還需指出的是，如果商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋轉讓給他人的，就不再屬于“賣樓花”的范疇，而是一般房屋買賣關系，應按正常的房屋買賣來處理。

二、“轉按揭”

轉按揭業務是國外發達國家和港、澳、臺地區普遍采用的一項購房貸款業務，其實質是已購房產的借款人主體變更。購房人未還清住房貸款時，可以賣出房屋;買入者可向銀行申請二手房購房貸款。

其實，建設銀行下屬分行早在2000年就已開展了轉按揭業務，現在上海、廣東、深圳、四川等省市都已開辦此項業務。目前，**總行正在著手“轉按揭”辦法的制定;農*行也在制定相關的辦法，預計年內即可出臺;中國銀行北京市分行在明年年初也將有可能出臺住房貸款“轉按揭”業務。

據了解，想拿“按揭房”再交易的買房人大致有三種：一種是有“住房階梯消費”理念，想賣掉舊房換好房的買房人;一種是因各種原因還不起貸款的買房人;一種是貸款買房投資，以租還貸，卻因今年租金市場下滑，想趕緊退出的買房人。由于各種原因，想把房子賣掉的北京住戶直到今年才日漸增多。因而與二手房市場交易活躍的上海、廣東等地相比，北京人認識“轉按揭也相對晚了些。

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