惠州律師：**琴胡海良

購房者在簽訂購房合同時(shí)，一定要審查清楚開發(fā)商是否已經(jīng)達(dá)到了銷售房屋的條件，通俗的說，就是開發(fā)商是否具有“五證”、“二書”。

“五證”即指銷售(預(yù)售)許可證、施工證、建筑工程許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證。

“二書”即指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》》。

注意事項(xiàng)

一、查驗(yàn)開發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性

購買商品房，首先需要了解開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及資質(zhì)條件。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有嚴(yán)格資本和資質(zhì)要求，如注冊資本必須在100萬以上，沒有相應(yīng)的資質(zhì)是不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，沒有實(shí)力的開發(fā)商有承諾也可能不兌現(xiàn)。自己如果對開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和資質(zhì)不清的，可以工商、建設(shè)、房管等部門查詢開發(fā)商的信用檔案信息。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備“五證”。“五證”即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)(銷)售許可證》。在商品房預(yù)售階段購買的，關(guān)鍵要注重查驗(yàn)項(xiàng)目樓棟是否具有是檢查有無《商品房預(yù)(銷)售許可證》。

開發(fā)商在所售項(xiàng)目樓盤售房部應(yīng)當(dāng)公示：①開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;②《商品房預(yù)(銷)售許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;③已歸檔的測繪報(bào)告;④項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;⑤商品房擬售價(jià)格表;⑥前期物業(yè)管理合同范本;

簽訂商品房認(rèn)購書

《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”依據(jù)此條款，購房者在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，對于預(yù)售許可范圍內(nèi)的房屋，購房者在簽訂正式的《商品房買賣合同》前可以和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。認(rèn)購書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量內(nèi)容一般都不進(jìn)行約定，所以簽訂了認(rèn)購書并不等于完全簽約買下了房子。在未取得預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。

聯(lián)機(jī)簽訂正式的《商品房買賣合同》

購房者在開發(fā)企業(yè)的售房部應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)企業(yè)使用房管局聯(lián)機(jī)簽約系統(tǒng)簽訂正式的《商品房買賣合同》，并聯(lián)機(jī)實(shí)時(shí)備案。網(wǎng)上聯(lián)機(jī)簽訂的《商品房買賣合同》聯(lián)機(jī)備案后，購房者將在第一時(shí)間收到自貢市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的免費(fèi)短信“您所購買的XXX項(xiàng)目XX樓棟XX戶室的商品房買賣合同已備案”。為防止開發(fā)商一房多賣，購房者還可以要求和開發(fā)商共同辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。

簽訂正式的《商品房買賣合同》中的幾個(gè)注意事項(xiàng)：

①購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同時(shí)須要求開發(fā)商使用聯(lián)機(jī)網(wǎng)上簽約合同，提交合同后能及時(shí)備案，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買賣合同備案號網(wǎng)上驗(yàn)證。不能相信開發(fā)商提供的手工制式合同，暫時(shí)無法備案等各種借口。

②依據(jù)自貢市房地產(chǎn)管理局《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部<關(guān)于房屋建筑面積及時(shí)與房屋權(quán)屬關(guān)系有關(guān)問題的通知>》第一條“從2004年6月1日起，全市的商品房銷售按套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)計(jì)算銷售單價(jià)及總價(jià)款”，購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定的房屋買賣單價(jià)一定是套內(nèi)單價(jià)。

③購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同時(shí)，需要注意合同中是否對于小區(qū)公共配套的會所、小區(qū)幼兒園、小區(qū)活動室等建筑物所有權(quán)有約定條款，約定條款應(yīng)當(dāng)約定房屋所有權(quán)歸屬和使用性質(zhì)。

④要確定《房屋所有權(quán)證》的取得時(shí)間，在《商品房買賣合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權(quán)證》的時(shí)限和違約責(zé)任，購房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意約定時(shí)間，不能讓開發(fā)商把辦理《房屋所有權(quán)證》的時(shí)間無限延遲。

⑤購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同時(shí)，在《商品房買賣合同》中有無前期物業(yè)服務(wù)、專項(xiàng)維修資金的特別約定。