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寧波
商鋪變車庫，有權解除協議追究違約責任？
問：我買了一處商鋪做生意，但在裝修時，規劃局的工作人員告知，我購買的地方不能做生意，經過多次詢問，才知道自己購買的是車庫，可當初開發商寫的是商鋪。我該怎么辦？
律師解答：
開發商與你簽訂的購房合同顯示你購買的房屋性質為商鋪，你支付的價格也是當年購買同地段商鋪所需付出的價格，也就是說你與開發商之間存在一個買賣商鋪的合同關系。根據合同的約定開發商應向李女士交付商鋪并在約定的時間內辦理商鋪權屬證明。
但是由于開發商出賣的商鋪是通過私自變更規劃設計形成，未通過規劃部門審批，無法辦理商鋪產權證，你實際取得的是車庫。而根據我國《合同法》第九十四條的規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人有權解除合同。
因此，根據法律的相關規定，你購買商鋪的事情，開發商已經構成根本性違約，你有權解除合同，并要求開發商退還已經支付的房款，同時按照目前同地段商鋪的價格向你支付差價。
律師建議：投資商鋪應查看項目規劃審批文件的規定
“車庫變身商鋪，按照商鋪價賣給購房者，這只是開發商擅自更改規劃的一種情況。”對于如何規避商鋪投資的風險，趙律師認為，由于近幾年商鋪被炒得很熱，某些開發商為了獲得更大的經濟利益，未經過規劃部門的批準就擅自變更小區規劃設計，將臨街的車庫、地下室等當做商鋪來出賣。或者在未經規劃許可的情況下，將小區部分住宅更改為商鋪，銷售給購房者。但根據法律規定，未經過規劃部門批準變更小區規劃的項目，不但無法辦理產權證，而且有可能被當作違章建筑，最終被依法拆除。
對此，建議購房者，在購買商鋪時，對地形與車庫臨近，有“車庫”改“商鋪”嫌疑的房屋，應仔細確認該房屋或者商鋪是否與規劃設計一致。如果開發商是中途變更的設計，則一定要確認是否取得規劃管理部門的審批，避免類似的遭遇重演。
二手商鋪買賣稅費怎么算
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