如何解決物業(yè)調(diào)解服務(wù)合同糾紛

(一)加強(qiáng)房管部門監(jiān)管以及相關(guān)政策引導(dǎo)

物業(yè)服務(wù)合同具有公益性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)也具有公益性，特別是在公共設(shè)施的維護(hù)方面更體現(xiàn)了公益性特征，物業(yè)管理部門可出臺相關(guān)政策引導(dǎo)，通過各種方式引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主自動履行自己的職責(zé)，只有提高履行合同義務(wù)的自覺性，才能督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高服務(wù)水平，才能促使業(yè)主自覺配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，主動履行業(yè)主的義務(wù)，從而共同促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)建一個優(yōu)美和諧的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)雙贏。

(二)成立社區(qū)調(diào)解組織，調(diào)處物業(yè)服務(wù)合同糾紛

調(diào)解是在第三方的主持下，以國家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等為依據(jù)，對糾紛進(jìn)行斡旋、勸說，促使他們相互諒解，進(jìn)行協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，消除糾紛的活動。隨著近年來物業(yè)服務(wù)合同糾紛的逐漸增多，筆者認(rèn)為在社區(qū)設(shè)立專門的調(diào)解組織已很有必要，社區(qū)調(diào)解組織的成員可由社區(qū)工作人員、業(yè)主委員會主任、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)人員、社區(qū)法官等組成。一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛時，首先由社區(qū)調(diào)解組織居中調(diào)處，對爭議大、矛盾突出的糾紛在調(diào)解無果后告知雙方當(dāng)事人可向管轄法院提起訴訟。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，基于物業(yè)服務(wù)合同中的業(yè)主一方人數(shù)眾多，達(dá)到完全意見統(tǒng)一是非常困難的，因此在是否愿意調(diào)解、是否愿意接受調(diào)解的結(jié)果方面，可以通過全體業(yè)主表決決定，也可以采取類似于《物權(quán)法》中的業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例和業(yè)主占總?cè)藬?shù)的雙重比例的辦法來決定。在社區(qū)調(diào)解組織的調(diào)解下，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的雙方當(dāng)事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實(shí)事求是的精神，就有關(guān)糾紛的解決自行達(dá)成和解協(xié)議，并自覺履行，不僅能維持和睦融洽的鄰里關(guān)系，也有利于建立和諧舒適的社區(qū)，更有助于提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

(三)法官進(jìn)社區(qū)、現(xiàn)場釋法解決糾紛

社區(qū)法官機(jī)制雖不是新生事物，但在物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)的背景下法官進(jìn)駐社區(qū)具有不可忽略的重要作用。法官進(jìn)社區(qū)主要是指社區(qū)所在地法院定期派駐法官進(jìn)社區(qū)進(jìn)行法律宣傳、咨詢和訴前調(diào)解糾紛，收到了良好成效，筆者認(rèn)為該項(xiàng)舉措有助于提高民眾的法律意識，有效推動和諧社區(qū)的建設(shè)，尤其對于社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的解決可起到舉足輕重的作用。如前所述，社區(qū)法官可作為社區(qū)調(diào)解組織的成員，根據(jù)生活經(jīng)歷和自身審判經(jīng)驗(yàn)，深入社區(qū)開展法律宣傳,定期或不定期走訪社區(qū)了解社區(qū)民情,就地開庭起到“審判一案、教育一片”效果，有效化解發(fā)生在社區(qū)內(nèi)的各種糾紛，尤其是幾年來逐漸增多的物業(yè)服務(wù)合同糾紛。此外，為了簡化程序、提高效率，由社區(qū)法官獨(dú)自調(diào)解糾紛，對于經(jīng)驗(yàn)豐富的民事法官，通過釋法明理，能有效解決大部分物業(yè)服務(wù)合同糾紛，有效地節(jié)約了司法資源，并能收到良好的法律效果和社會效果。筆者認(rèn)為要做好該項(xiàng)工作，必須堅持把“法官進(jìn)社區(qū)”與普法、依法治理相結(jié)合，與人民調(diào)解工作相結(jié)合，與司法公開相結(jié)合。對法官個人來講，一是要當(dāng)好普法宣傳員，二是要當(dāng)好矛盾調(diào)解員，三是要打造綜治社區(qū)服務(wù)平臺。這些做法既能使已經(jīng)發(fā)生的矛盾得到及時、合理的解決，防止擴(kuò)大化，也能隨時掌控社區(qū)的動態(tài)，將潛在的糾紛和問題扼殺在搖籃當(dāng)中，使糾紛在還沒有惡化之前，就得到緩解，并最終得以消化。

(四)仲裁解決

仲裁是指發(fā)生糾紛的當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達(dá)成協(xié)議，把他們之間的爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對爭議的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。仲裁對有效解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛有著重要的意義。仲裁一般以雙方自愿為前提，范圍一般為民商事糾紛。仲裁程序相對于解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的其他方式具有自愿性、專業(yè)性、靈活性、快捷性、獨(dú)立性等特點(diǎn)，為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的及時、公正、有效地解決提供了程序保障。事實(shí)上，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)先設(shè)定的物業(yè)服務(wù)合同中已載明如有糾紛交由仲裁委員會仲裁，這表明用仲裁的方式解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛是物業(yè)服務(wù)逐步走向社會化、專業(yè)化和市場化的必然趨勢。適用仲裁方式解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛既能節(jié)約司法成本，提高效率，又能有效地保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(五)完善相關(guān)法律依據(jù)，通過訴訟途徑解決

司法是權(quán)利救濟(jì)的最后一道屏障，當(dāng)事人在窮盡了所有的解決方式后仍然不能解決糾紛時，會選擇訴訟途徑。訴訟是指國家司法機(jī)關(guān)依照法定程序，解決糾紛、處理案件的專門活動。目前我國物業(yè)服務(wù)合同方面的糾紛大部分進(jìn)入了民事訴訟程序，但在該類糾紛的審理中，法院遇到了重重障礙，主要原因在于我國物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的立法層次低、行政色彩濃，規(guī)定過于概況，操作性不強(qiáng)，實(shí)踐中，法院審理物業(yè)合同糾紛案件時，通常以《民法通則》、《合同法》等為依據(jù)，但是這些法律并無直接關(guān)于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定又過于原則，造成了法院對該類糾紛的法律適用難。由于我國物業(yè)服務(wù)合同方面的法律依據(jù)不足，政策引導(dǎo)不夠，導(dǎo)致司法實(shí)踐中出現(xiàn)了不少問題，前文已有敘述，在此不再贅述。因此要樹立司法權(quán)威，提高司法效率，保障法律的公平公正統(tǒng)一適用，更好地解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛，就需要制定物業(yè)服務(wù)合同方面的相關(guān)法律，提高物業(yè)服務(wù)立法層次，統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動，明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，在法律中明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，建立配套的實(shí)施細(xì)則，細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同的科學(xué)化和規(guī)范化，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。

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