鎮(zhèn)政發(fā)〔2007〕50號 　　 　　 　　 各轄市、區(qū)人民政府，鎮(zhèn)江新區(qū)管委會，市各委辦局，各直屬單位、企事業(yè)單位： 　　《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施細則》已經(jīng)4月29日市政府常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。 　　 　　 　　 　　 　　二○○七年五月二十三日 　　 　　 　　鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施細則 　　 　　第一章總則 　　 　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本細則。 　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本細則。 　　第三條新建住宅區(qū)必須實行物業(yè)管理。配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，當?shù)厝嗣裾畱?yīng)當有計劃地組織綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。 　　鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位辦公區(qū)域，以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、學校等其它物業(yè)，實行物業(yè)管理。 　　第四條鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管部門）是全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負責本細則的組織實施。 　　轄市、區(qū)人民政府應(yīng)當加強對轄區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門共同推動物業(yè)管理工作。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 　　建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、民政、財政、物價、工商、稅務(wù)、園林等相關(guān)部門，在各自職責范圍內(nèi)，依法做好物業(yè)管理活動的相關(guān)管理和服務(wù)工作。 　　街道辦事處（含鎮(zhèn)人民政府，下同）負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)，指導和監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)開展工作。 　　第五條物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 　　（一）新辦的物業(yè)管理企業(yè)從事居民服務(wù)業(yè)的自開業(yè)之日起，可減征或免征所得稅1年。 　　（二）新辦的勞動就業(yè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，凡安置失業(yè)人員和其它企業(yè)下崗職工達到從業(yè)人員總數(shù)60%，經(jīng)勞動部門認定，稅務(wù)部門審批，免征企業(yè)所得稅3年；免稅期滿后當年安置待業(yè)人員占企業(yè)原從業(yè)人員總數(shù)30%以上的，減半征收所得稅2年。 　　（三）對社區(qū)服務(wù)項目，經(jīng)有關(guān)部門審核批準，3年內(nèi)免征營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加隨營業(yè)稅一同免征，3年內(nèi)免征工商行政性收費。 　　（四）物業(yè)管理企業(yè)以全部收入減去代業(yè)主或承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額作為營業(yè)額計征營業(yè)稅。 　　（五）新成立物業(yè)管理企業(yè)3年內(nèi)享受下列優(yōu)惠政策：免繳物價調(diào)節(jié)基金、糧食風險基金、防洪保安基金、優(yōu)待金、殘疾就業(yè)保障金，緩繳人防基金。 　　（六）物業(yè)管理企業(yè)受托管理的經(jīng)政府整治的老住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費列入代辦項目，不計入納稅基數(shù)，使用物業(yè)服務(wù)專用票據(jù)。 　　 　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會 　　 　　第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中按照法律的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定享有權(quán)利，并承擔相應(yīng)義務(wù)。 　　業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 　　第七條物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。 　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主（臨時）公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反規(guī)定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。 　　第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。凡需投票表決的事項，應(yīng)當由業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對或者棄權(quán)的書面意見。業(yè)主委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主參加會議的，受托的業(yè)主可以代為轉(zhuǎn)交投票的書面意見。 　　物業(yè)使用人出席業(yè)主大會的，應(yīng)出具業(yè)主的書面委托書。如業(yè)主出具書面委托書確有困難的，經(jīng)社區(qū)居委會證明該物業(yè)使用人為業(yè)主直系親屬且長期居住的，可出席會議。 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)多于200戶的，可由業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會。業(yè)主代表由業(yè)主大會籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1一5名候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主代表大會7日前，就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。業(yè)主代表的任期與當屆的業(yè)主委員會任期相同。 　　第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當遵循方便居民的生活和工作，有利于物業(yè)實施統(tǒng)一管理，有利于社區(qū)建設(shè)與管理，有利于公建配套設(shè)施發(fā)揮最大效益的原則，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體劃分。物業(yè)管理區(qū)域劃分后，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50％，或者首戶業(yè)主入住已滿2年的，應(yīng)當依法召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 　　分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域，可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會，應(yīng)當在物業(yè)區(qū)域新的一期交付使用的物業(yè)建筑面積達到50％以后，及時補選或改選業(yè)主委員會。 　　第十一條建設(shè)單位應(yīng)當在符合首次業(yè)主大會成立條件后30日內(nèi)，以書面形式告知物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處；業(yè)主也可書面告知物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。 　　轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在收到書面告知15日內(nèi)，會同街道辦事處組織、指導、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會籌備組。籌備組工作經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。 　　第十二條首次業(yè)主大會籌備組由社區(qū)居委會、建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，人數(shù)一般為7－15名。籌備組的組長由社區(qū)居委會工作人員擔任，業(yè)主代表由社區(qū)居委會推薦產(chǎn)生。 　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于5日，籌備組自公告期滿后成立。 　　籌備組自成立之日起30日內(nèi)依法做好業(yè)主大會召開的各項準備工作，并完成召開首次業(yè)主大會的工作。物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當指導籌備組召開首次業(yè)主大會。 　　第十三條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，住宅房屋實行一戶一票。與住宅同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)按照每一房屋權(quán)屬證為一票，每一房屋權(quán)屬證所登記的建筑面積超過該住宅小區(qū)住宅戶均建筑面積一倍以上的，可增加一票。單個業(yè)主所持有的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%。 　　業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會上投票權(quán)數(shù)的確定，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 　　第十四條召開業(yè)主大會應(yīng)當有代表過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用征求意見的形式。涉及選舉業(yè)主委員會和討論議決有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域重大事項內(nèi)容的會議時，應(yīng)當采用集體討論的形式召開業(yè)主大會。 　　第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)30%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議。 　　業(yè)主委員會不履行職責召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以責令業(yè)主委員會限期召集。逾期仍不召集的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處指導社區(qū)居委會組織召集。其他單位和個人召集的業(yè)主大會會議無效。 　　第十六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法履行職責并承擔義務(wù)。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責并報告工作。 　　第十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會由5至15人的單數(shù)組成，業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦，聯(lián)名業(yè)主的具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)類型和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)確定。業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不低于20％。 　　業(yè)主委員會委員在任屆內(nèi)拒不履行業(yè)主義務(wù)，以及其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當終止其委員資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。委員資格終止之日起3日內(nèi)，應(yīng)將其保管的檔案資料和有關(guān)財物移交給業(yè)主委員會。 　　第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)負責人參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由物業(yè)所在地的街道辦事處指定專人負責召集和主持。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。 　　第十九條業(yè)主委員會的委員可以獲得一定數(shù)量的津貼。津貼來源和津貼標準由業(yè)主大會決定后在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主委員會委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中兼職并接受物業(yè)管理企業(yè)津貼。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。 　　第二十條業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員如出現(xiàn)個別缺額時，業(yè)主委員會應(yīng)按法定程序及時予以補充，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會委員缺額超過半數(shù)以上時，應(yīng)召開業(yè)主大會予以補選。 　　第二十一條業(yè)主代表、業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，街道辦事處應(yīng)當指導、督促換屆選舉。 　　業(yè)主委員會因客觀原因集體辭職或解散的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)及時指導社區(qū)居委會依法組織召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。 　　第二十二條建設(shè)單位依法制定的業(yè)主臨時公約和經(jīng)業(yè)主大會通過的業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定以及經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當依法予以撤銷，并通告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。 　　 　　第三章物業(yè)管理企業(yè) 　　 　　第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在經(jīng)營服務(wù)場所公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)（職稱）資格證書。 　　已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，來本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當?shù)绞蟹抗懿块T備案。 　　第二十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中依照法律的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)委托合同的約定享有權(quán)利，并承擔相應(yīng)義務(wù)。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)（前期）服務(wù)合同的主要內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，接受業(yè)主監(jiān)督。 　　物業(yè)管理企業(yè)因故提前終止服務(wù)，或按照物業(yè)（前期）服務(wù)合同的約定期限屆滿的，應(yīng)當提前三個月書面告知業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面告示全體業(yè)主，同時公示物業(yè)管理服務(wù)費收支情況，公布物業(yè)管理用房及其他屬于全體業(yè)主的公共財物，接受業(yè)主質(zhì)詢。 　　物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會另聘物業(yè)管理企業(yè)。在未落實物業(yè)管理企業(yè)之前，其小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序等服務(wù)，由物業(yè)所在地街道辦事處協(xié)調(diào)社區(qū)代為臨時管理。 　　第二十五條建立物業(yè)管理企業(yè)履約保證金制度。物業(yè)管理企業(yè)履約保證金用于物業(yè)管理企業(yè)非正常退出物業(yè)后、新聘物業(yè)管理企業(yè)進入物業(yè)前過渡管理的費用。履約保證金的標準不低于每萬平方米建筑面積1000元，具體數(shù)額由建設(shè)單位或業(yè)主委員會，在物業(yè)（前期）服務(wù)合同中與受托的物業(yè)管理企業(yè)約定。履約保證金存入轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的帳戶。如物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不再續(xù)約的或因不可抗力因素導致合同終止的，在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，建設(shè)單位或業(yè)主委員會應(yīng)將履約保證金全部退還物業(yè)管理企業(yè)。 　　第二十六條承擔前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)在首次業(yè)主大會未成立前，因故終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，仍由原建設(shè)單位負責重新選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。 　　第二十七條首次業(yè)主大會上應(yīng)當作出續(xù)聘或解聘前期物業(yè)管理企業(yè)的決定。業(yè)主大會作出續(xù)聘前期物業(yè)管理企業(yè)決定的，業(yè)主委員會成立后應(yīng)及時與續(xù)聘企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會作出解聘前期物業(yè)管理企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會的決定，在30日內(nèi)完成重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，并與新聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 　　第二十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當配合街道辦事處、社區(qū)居民委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展相關(guān)工作；協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。 　　 　　第四章物業(yè)管理服務(wù)與收費 　　 　　第二十九條新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位必須通過公開招標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 　　第三十條新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同必須包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 　　建設(shè)單位必須在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 　　第三十一條物業(yè)（前期）服務(wù)合同的主要內(nèi)容由當事人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本商定。 　　第三十二條普通住宅公共服務(wù)收費實行政府指導價。政府指導價由市價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分項目收費基準價及浮動幅度，并定期公布。通過招標確定的公共服務(wù)費收費標準，招標結(jié)束后向價格主管部門備案。價格主管部門應(yīng)及時出具備案文件。未通過招標確定的公共服務(wù)收費標準，事前應(yīng)報價格主管部門審核。已產(chǎn)生業(yè)主委員會的普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費的具體收費標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，按照本市物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報市價格主管部門備案。 　　高檔住宅、別墅、非住宅用房等其他物業(yè)的公共服務(wù)收費，由當事人在物業(yè)（前期）服務(wù)合同中協(xié)商確定。滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦收費，由當事人協(xié)商確定。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公布物業(yè)服務(wù)與收費的項目和標準等內(nèi)容。物業(yè)管理公共服務(wù)費按月或季度收取，最多可預(yù)收一年。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當定期向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況，至少每半年公布一次，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。 　　第三十三條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照物業(yè)（前期）服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)管理服務(wù)費，不得拒絕履行依約交納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)，損害其他業(yè)主的利益。 　　第三十四條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋經(jīng)綜合驗收具備交付條件的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔。銷售房屋經(jīng)驗收具備交付條件的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔。根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗收具備交付條件的房屋，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人承擔。 　　房屋交付給業(yè)主后，業(yè)主進行裝飾裝修期間應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人連續(xù)六個月未居住且向受托的物業(yè)管理企業(yè)辦理未入住書面告知手續(xù)的視為空關(guān)房，業(yè)主在空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費按70％交納。 　　已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位的原因尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額交納。 　　物業(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)使用人交納，業(yè)主負連帶交納責任。 　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。 　　第三十五條建設(shè)單位應(yīng)承擔所委托物業(yè)管理項目的前期介入費用、接管驗收費用、物業(yè)管理企業(yè)的開辦費用及項目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費不足的補貼等。各項費用和補貼的具體標準及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模、配套等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。 　　第三十六條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放和管理等事項，由業(yè)主大會決定。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，車輛停放收費標準應(yīng)報價格主管部門確認后執(zhí)行；未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，車輛停放收費標準由價格主管部門審核后執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。 　　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），由本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有，協(xié)議另有約定的除外。但是，法律有規(guī)定的從其規(guī)定。屬于業(yè)主共有的機動車停車場（庫）應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用，不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛應(yīng)在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規(guī)定停放影響住宅物業(yè)管理區(qū)域道路通行或者公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按有關(guān)協(xié)議進行處理，由此產(chǎn)生的費用由車主承擔。 　　第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)凡是向最終用戶收取有關(guān)費用的，有關(guān)收費單位可以委托給物業(yè)管理企業(yè)代為收取。委托代為收取費用的，雙方應(yīng)當簽訂有償服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)可以依協(xié)議將物業(yè)公共服務(wù)費與委托代收的相關(guān)費用合并征收。　　第五章物業(yè)的使用和維護 　　 　　第三十八條新建物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)和本細則的規(guī)定安排物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施。規(guī)劃部門應(yīng)在規(guī)劃核準的圖紙上標注物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置并在經(jīng)濟指標中注明面積；設(shè)計單位應(yīng)在圖紙上注明設(shè)計的實際面積。對于建設(shè)規(guī)模較大、有多個相對獨立組團構(gòu)成的物業(yè)項目，其物業(yè)管理服務(wù)用房的建設(shè)應(yīng)以方便業(yè)主使用為原則合理規(guī)劃配置。 　　新建物業(yè)項目內(nèi)的路燈、水、電、燃氣等配套設(shè)施的管護、生活垃圾的清運等，建設(shè)單位必須與相關(guān)部門辦理一次性移交手續(xù)。 　　物業(yè)項目交付進行綜合驗收時，所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當按照規(guī)劃對物業(yè)管理服務(wù)用房和相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)、移交進行驗收。 　　第三十九條物業(yè)管理服務(wù)用房建設(shè)的具體標準和用途為：按物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積4‰的比例建設(shè)，根據(jù)建設(shè)比例物業(yè)管理服務(wù)用房面積小于100平方米的按100平方米建設(shè)，其中：2.5‰作為物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會辦公用房；1.5‰作為物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房應(yīng)在規(guī)劃的商業(yè)配套房中提供。 　　建設(shè)單位在移交物業(yè)管理服務(wù)用房時，應(yīng)達到國家有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房建設(shè)的基本標準。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計入物業(yè)管理服務(wù)用房面積。 　　本細則實施之前建成的住宅區(qū)未提供物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房的，可參照上述面積標準，列入政府整治項目中逐步建設(shè)完善。 　　第四十條物業(yè)服務(wù)辦公用房和物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房屬該物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共有，應(yīng)當辦理共有產(chǎn)權(quán)登記。 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有的經(jīng)營用房、共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備和場地，經(jīng)業(yè)主大會決議，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托經(jīng)營管理合同，其收入主要用于補充該物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費不足。業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托經(jīng)營管理合同應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主委員會每年可對委托經(jīng)營管理的財產(chǎn)情況進行審計，審計結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 　　第四十一條物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)時，必須嚴格按照該物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計標準和國家有關(guān)規(guī)范，對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。因未按規(guī)定進行承接查驗造成物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛的，物業(yè)管理企業(yè)承擔相應(yīng)責任。 　　物業(yè)（前期）服務(wù)合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在接到解聘通知書之日起7日內(nèi)將物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會指定的物業(yè)管理企業(yè)。 　　第四十二條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃行政主管部門批準的用途或房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自將住宅房改為經(jīng)營性用房。業(yè)主將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，任何部門不得批準住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 　　第四十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。并與其簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 　　第四十四條業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，必須遵守國家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定，實施白蟻預(yù)防處理。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞或不采取有效措施而影響到房屋安全等行為時，應(yīng)當及時勸阻，并督促改正。對拒不改正的，應(yīng)迅速向有關(guān)行政主管部門報告。有關(guān)行政主管部門接到報告后，應(yīng)及時組織人員赴現(xiàn)場調(diào)查處理，確保業(yè)主生命財產(chǎn)安全。 　　第四十五條任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、場地、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和排水設(shè)施。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、綠地、場地的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定報相關(guān)部門批準后方可施工，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；造成損失的，應(yīng)當給予相應(yīng)賠償。 　　第四十六條業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。當出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護。 　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復或者賠償。 　　第四十七條房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后，房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)國家規(guī)定和物業(yè)合同的約定定期維修養(yǎng)護。 　　第四十八條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱維修資金），維修資金歸全體業(yè)主所有。含有電梯的住宅還應(yīng)當建立電梯更新專項資金（以下簡稱電梯更新資金），電樓更新資金，歸電梯受益人所有。 　　維修資金和電梯更新資金的具體收繳標準和使用辦法，由市房管部門會同市財政部門按國家有關(guān)規(guī)定制定。維修資金和電梯更新資金應(yīng)當存入政府指定的銀行，設(shè)立專門賬戶，按幢建賬，按戶核算。 　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其維修資金和電梯更新資金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權(quán)同時結(jié)算過戶。 　　第四十九條維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造；電梯更新資金專項用于電梯使用期滿報廢后的更換。 　　業(yè)主委員會應(yīng)當定期公布維修資金和電梯更新資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。 　　 　　第六章法律責任 　　 　　第五十條業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，對違反物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和本細則的行為，可以向物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。 　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立投訴受理制度，對于涉及物業(yè)管理方面的投訴要及時給予處理并答復投訴者；對于涉及到由規(guī)劃、城管、建設(shè)、工商、環(huán)保、公安等部門依法處理的投訴，應(yīng)當在5個工作日內(nèi)移交相關(guān)部門并告知投訴者。 　　第五十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照物業(yè)（前期）服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)費用，不得以超出物業(yè)（前期）服務(wù)合同約定內(nèi)容以外的問題為由，拒絕履行依約交納物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)費用的義務(wù)，損害其他業(yè)主的利益。逾期不交納物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)費用的，加收每日萬分之五的滯納金。同時，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期足額交納，逾期達30日仍不足額繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴或依據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。 　　業(yè)主大會會議代表和業(yè)主委員會委員不及時足額交納物業(yè)服務(wù)費經(jīng)教育不能改正的，業(yè)主大會應(yīng)當依法罷免其代表或委員資格。 　　第五十二條建設(shè)單位未按照規(guī)定建造物業(yè)管理服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應(yīng)當交納補建價款，并處以10萬元以上50萬元以下罰款。 　　第五十三條未按照規(guī)定交納維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。 　　違反規(guī)定挪用維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修資金，并給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金情節(jié)嚴重的，市房管局可以并處吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 　　第五十四條違反本細則規(guī)定，依法應(yīng)當由建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、民政、財政、物價、工商、稅務(wù)、園林等行政管理部門實施行政處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。 　　第五十五條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。 　　 　　第七章附則 　　 　　第五十六條本細則中有關(guān)用語的含義： 　　（一）本細則所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。 　　（二）本細則所稱物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)的共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護物業(yè)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的有償服務(wù)活動。 　　（三）本細則所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指相對獨立的，統(tǒng)一實施物業(yè)管理的區(qū)域。 　　（四）本細則所稱物業(yè)共用部位，是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。 　　（五）本細則所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、技防設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 　　（六）本細則所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。 　　第五十七條本細則由市房管部門負責應(yīng)用解釋。 　　第五十八條本細則自2007年7月1日起施行。市人民政府印發(fā)的《鎮(zhèn)江市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》（鎮(zhèn)政發(fā)〔2000〕29號）同時廢止。