酒政發(fā)〔2007〕80號 　各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門，市直各單位，中央、省屬駐酒各單位： 　　《酒泉市物業(yè)管理暫行辦法》已經市政府常務會議討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。 二OO七年五月二十八日 　　酒泉市物業(yè)管理暫行辦法 　　第一章　總　則 　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，推動物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，根據國務院《物業(yè)管理條例》、甘肅省《物業(yè)管理暫行辦法》和有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我市實際，特制定本辦法。 　　第二條　本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。 　　新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。 　　配套設施不全的原有住宅區(qū)，由市和縣、市（區(qū)）人民政府有關部門、公有住房出售單位籌措資金，組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。 　　配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。 　　第三條　市房地產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理。其監(jiān)督管理職責主要包括：⑴制定和落實物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度的具體辦法；⑵配合市價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務收費；⑶會同市財政部門制定住宅專項維修資金收取、使用和管理的辦法；⑷依照管理權限對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處；⑸負責物業(yè)管理人員的執(zhí)業(yè)資格培訓；⑹對縣、市（區(qū)）人民政府房地產行政主管部門的工作進行監(jiān)督、檢查、指導；⑺縣、市（區(qū)）房地產行政主管部門做出的行政處罰決定依法進行復議。 　　各縣、市（區(qū)）人民政府房地產行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產行政主管部門）負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其監(jiān)督管理職責主要包括：⑴指導業(yè)主成立業(yè)主大會；⑵撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責令其限期改正；⑶批準符合條件的建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；⑷配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務收費；⑸接受物業(yè)管理企業(yè)、建設單位、業(yè)主委員會有關物業(yè)管理活動的登記備案；⑹會同財政部門負責指導、協(xié)調、監(jiān)督、管理物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金及其使用執(zhí)行情況；⑺處理物業(yè)管理活動中的投訴；⑻依照管理權限，對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處。 　　縣級以上人民政府建設、規(guī)劃、財政、物價、國土、民政、公安、工商、稅務、城市監(jiān)察、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)等行政主管部門，應在各自職責范圍內協(xié)同實施本辦法。 　　街道辦事處、社區(qū)居民委員會負責組織業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。 　　第四條　市及縣、市（區(qū)）人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受優(yōu)惠政策。 　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域 　　第五條　物業(yè)管理區(qū)域由房地產行政主管部門負責，會同民政、街道、社區(qū)等部門，在充分考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素的基礎上，遵循方便工作和生活，有利于社區(qū)建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則劃分確定。 　　第六條　有下列情形之一的，可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域： 　　1、屬于獨立封閉式小區(qū)的； 　　2、處于同一街區(qū)或位置相鄰的； 　　3、配套設施設備可以共享的； 　　4、商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的； 　　5、其它可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的； 　　根據前款第2、3、4項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。 　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，房地產行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 　　第七條　市及縣、市（區(qū)）房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明下列事項： 　　1、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積； 　　2、共用設施設備情況； 　　3、建設單位、產權單位； 　　4、業(yè)主總戶數、居住人口、產權構成比例； 　　5、物業(yè)管理企業(yè)名稱、管理時間。 　　第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 　　第八條　房屋的所有權人為業(yè)主。 　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： 　　1、業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利； 　　2、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益； 　　3、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； 　　4、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； 　　5、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 　　6、參加業(yè)主大會會議，行使投票權； 　　7、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； 　　8、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 　　9、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 　　10、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； 　　11、監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用； 　　12、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 　　第九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： 　　1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 　　2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 　　3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； 　　4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； 　　5、按時交納物業(yè)服務費用； 　　6、業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 　　7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 　　第十條　居住在物業(yè)管理區(qū)域內的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于業(yè)主。 　　第十一條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。 　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 　　第十二條　業(yè)主大會履行下列職責： 　　1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 　　2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 　　3、改建、重建建筑物及其附屬設施； 　　4、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 　　5、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； 　　6、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 　　7、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 　　第十三條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。 　　第十四條　業(yè)主公約應當參照建設部制定的《業(yè)主公約》示范文本，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 　　第十五條　一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，必須召開業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會。 　　符合前款規(guī)定的，建設單位應當書面報告房地產行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向房地產行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。 　　第十六條　首次業(yè)主大會由建設單位牽頭，房地產行政主管部門指導，街道辦事處具體負責組織，成立由業(yè)主代表、建設單位及街道辦事處組成的業(yè)主大會籌備組，按照法定程序組織召開。 　　房地產行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 　　第十七條　對歷史原因形成原有住宅小區(qū)，首次業(yè)主大會由街道社區(qū)牽頭成立籌備組，負責籌備召開業(yè)主大會。 　　第十八條　只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數少于50人，且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。 　　業(yè)主人數在50人以上（含50人）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 　　業(yè)主人數在100人以上（含100人）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。 　　第十九條　住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按套計算，每套一票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權按物業(yè)建筑面積100平方米為一個投票權數；不足100平方米但有單獨房屋產權證的，以100平方米計；100平方米以上的，以100平方米為一個單位四舍五入計算。單個業(yè)主所持的投票權數最高不能超過全部投票權數的30%。產權共有的，由共有人協(xié)商行使投票權。 　　業(yè)主代表參加業(yè)主大會的投票權數為其代表的業(yè)主所擁有的投票權數之和。 　　第二十條　業(yè)主大會作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。業(yè)主大會作出改建和重建建筑物及其附屬設施、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。 　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤消。 　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。 　　第二十一條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。 　　按照建設部《業(yè)主大會規(guī)程》第十二條規(guī)定，發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議的職責的，房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。 　　第二十二條　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的社區(qū)居委會。 　　業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 　　第二十三條　業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉一名業(yè)主代表參加；未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權，但必須服從業(yè)主大會的決定。 　　第二十四條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責： 　　1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 　　2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； 　　3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 　　4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施； 　　5、管理和監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金及其使用執(zhí)行情況； 　　6、糾正業(yè)主、物業(yè)使用人有礙居住區(qū)物業(yè)管理的不良行為； 　　7、業(yè)主大會賦予的其他職責。 　　第二十五條　業(yè)主委員會的組成一般為5人以上的單數，具體人數由業(yè)主大會確定，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域內提供管理服務的物業(yè)企業(yè)中任職，或從事相關利益的經營活動。業(yè)主委員會的任期一般為3年，可以連選連任。 　　第二十六條　業(yè)主委員會委員應當符合下列條件： 　　1、本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主； 　　2、遵守國家有關法律、法規(guī)； 　　3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務； 　　4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； 　　5、具有一定組織能力； 　　6、具備必要的工作時間。 　　第二十七條　業(yè)主委員會由首次業(yè)主大會從候選人名單中選舉產生。業(yè)主委員會的候選人產生辦法及名單由籌備組決定，并在業(yè)主大會會議召開前在小區(qū)內公示15天以上。 　　第二十八條　分期建設的住宅小區(qū)，首個組團入住率符合本辦法第十五條規(guī)定的，應當成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員不超過5人，以后每期建成入住后再增選2名業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會屆滿重新選舉。 　　第二十九條　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。 　　第三十條　提倡社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會委員交叉任職。 　　選舉出的業(yè)主委員會委員經合法程序可在社區(qū)居委會中擔任主任、副主任或委員，社區(qū)居委會主任、副主任、委員是業(yè)主的，可以按程序參加業(yè)主委員會的選舉。 　　第三十一條　業(yè)主委員會應當自選舉產生、換屆、改選等之日起30日內，將業(yè)主委員會有關資料報房地產行政主管部門備案。并告知物業(yè)所在地的街道辦事處。 　　業(yè)主委員會備案資料包括： 　　①業(yè)主大會決定； 　　②業(yè)主大會議事規(guī)則； 　　③業(yè)主公約； 　　④業(yè)主委員會備案表、業(yè)主委員會委員名單及其它相關資料。 　　前款規(guī)定的業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當在30日內以書面形式告知房地產行政主管部門。 　　第三十二條　經1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。 　　第三十三條　業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，做出決定必須經全體委員人數半數以上同意。 　　業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請當地有關政府部門、街道、社區(qū)、居委會成員列席參加，協(xié)調解決有關重大問題。 　　第三十四條　業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應在房地產行政主管部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會牽頭組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，做好交接手續(xù)。 　　任期屆滿，原業(yè)主委員會無法牽頭進行換屆選舉的，所在街道辦事處應當牽頭召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。 　　第三十五條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止： 　　1、因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 　　2、無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； 　　3、因疾病等原因喪失履行職責能力的； 　　4、有犯罪行為的； 　　5、以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； 　　6、拒不履行業(yè)主義務的； 　　7、其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 　　第三十六條　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。 　　第三十七條　因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在市或縣、市（區(qū)）房地產行政主管部門和街道辦事處的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作。 　　第三十八條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、市（區(qū)）人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 　　第三十九條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 　　第四十條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。 　　在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。 　　第四十一條　首次業(yè)主大會的工作經費由建設單位或原產權單位承擔。 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況每年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質詢。 　　第四十二條　選舉出的業(yè)主委員會經房地產行政主管部門備案后，憑備案表刻制印章。 　　業(yè)主委員會違反印章使用管理規(guī)定的，由責任人承擔相應責任。 　　第四章　物業(yè)管理企業(yè) 　　第四十三條　從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并持有房地產行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質證書》和工商部門頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，方可接受物業(yè)管理委托。 　　第四十四條　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 　　第四十五條　新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持有關文件向工商注冊所在地的房地產行政主管部門申請資質，取得資質后應及時到工商部門登記備案，并按資質等級從事物業(yè)管理活動。 　　第四十六條　企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新核定資質等級。 　　第四十七條　企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續(xù)。 　　第四十八條　企業(yè)破產、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續(xù)。 　　第四十九條　物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準： 　　1、聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的； 　　2、將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的； 　　3、挪用專項維修資金的； 　　4、擅自改變物業(yè)管理用房用途的； 　　5、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； 　　6、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； 　　7、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的； 　　8、物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的； 　　9、與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的； 　　10、不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經查證屬實的； 　　11、超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的； 　　12、出租、出借、轉讓資質證書的； 　　13、發(fā)生重大責任事故的。 　　第五十條　物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。 　　資質年檢由資質審批部門按照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》和甘肅省有關規(guī)定實施。 　　第五章　物業(yè)配套設施設備 　　第五十一條　規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積的3‰確定物業(yè)管理用房，但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應為地面以上，具備使用功能。 　　物業(yè)管理用房包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、監(jiān)控室、業(yè)主委員會辦公用房。 　　門房、安勤人員值班用房按照小區(qū)規(guī)劃配套建設。 　　小區(qū)設計規(guī)模在300戶以上的，應當按照總建筑面積、樓群分布等因素合理安裝技防設施。小區(qū)設計規(guī)模在1000戶以上的，還應當配備專用的警務室和社區(qū)居委會機構用房。 　　第五十二條　公有住房由出售單位按照以上的比例提供物業(yè)管理用房。 　　第五十三條　物業(yè)管理用房、門房、安勤人員值班用房或警務室、社區(qū)機構用房費用計入成本，產權歸全體業(yè)主所有，在物業(yè)竣工驗收合格30日內，無償移交物業(yè)管理企業(yè)或相關部門使用。 　　第五十四條　建筑區(qū)劃內的道路，屬業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 　　第五十五條　建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于建筑物及其附屬設施共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。 　　第五十六條　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 　　第五十七條　建設單位不得單獨轉讓物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權和使用權。 　　任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備。 　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和占用共用場地進行經營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所提收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。 　　第五十八條　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，經業(yè)主委員會同意后，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。所得收益按前條規(guī)定使用。 　　第五十九條　占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，應當有償提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。停車位出租或有償提供收取的費用只含停車占用費（場地、道路占用費），不含車輛看管費。停車占用費實行政府定價或政府指導價，收費標準按照補償合理經營成本、依法納稅、保本繳得的原則核定。　第六十條　規(guī)劃部門應當嚴格按照有關規(guī)定做好小區(qū)物業(yè)配套設施的規(guī)劃，確保公共配套設施的設計符合規(guī)劃要求，并在小區(qū)建設過程中嚴格監(jiān)督，落實規(guī)劃設計方案。 　　第六十一條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。 　　第六章　前期物業(yè)管理 　　第六十二條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定通過招標、投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。 　　投標人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積），經物業(yè)所在地的縣、市（區(qū)）人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 　　招投標活動按照建設部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》實施。 　　第六十三條　建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同參照建設部制定的合同示范文本。 　　第六十四條　建設單位應當在銷（預）售物業(yè)之前，參照建設部制定的示范文本制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 　　建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 　　第六十五條　建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約和前期物業(yè)服務合同向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約和履行前期物業(yè)服務合同予以書面承諾。 　　第六十六條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，并將前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約及物業(yè)買受人的書面承諾作為合同附件。 　　第六十七條　前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 　　第六十八條　建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)應當在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，辦理資料、設施設備、物業(yè)共用部位及其他應管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。 　　第六十九條　房地產開發(fā)企業(yè)在辦理住宅商品房預售許可手續(xù)時，房地產行政主管部門應當審查物業(yè)管理方案的落實情況。物業(yè)管理方案的主要內容包括： 　　1、物業(yè)管理企業(yè)的《營業(yè)熱照》、《資質證書》復印件； 　　2、縣、市（區(qū)）房地產行政主管部門核發(fā)《前期物業(yè)管理項目招投標備案表》或關于同意采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的批準文件； 　　3、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》 　　4、建設單位制定的《業(yè)主臨時公約》文本。 　　建設單位不按照規(guī)定選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理的，房地產行政主管部門不予核發(fā)商品房《預售許可證》。 　　第七十條　建設項目竣工后，建設單位應當按規(guī)定組織項目綜合驗收。分期建設的項目，其配套設施滿足使用功能要求的，經分期驗收合格后，方可交付使用。未經驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用，產權管理部門不得辦理產權登記手續(xù)。 　　建設單位應當自驗收合格之日起15日內，將建設項目綜合驗收報告報房地產行政主管部門備案。 　　第七十一條　開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔住宅保修責任。保修期限和范圍內產生的維修、保養(yǎng)費用由建設單位承擔；保修期限和范圍外產生的維修、保養(yǎng)費用，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。 　　第七章　物業(yè)管理服務 　　第七十二條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。 　　第七十三條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。 　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。 　　第七十四條　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 　　第七十五條　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。 　　物業(yè)管理企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應責任。 　　業(yè)主大會決定解聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會應當提前30天通知物業(yè)管理企業(yè)。 　　第七十六條　普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和級別管理，物業(yè)服務等級標準、基準價及浮動幅度，由市及縣、市（區(qū)）物價、房地產行政主管部門按照省上的有關規(guī)定制定。 　　普通商品住宅小區(qū)以外的收費實行市場調節(jié)價。 　　物業(yè)管理服務費按月收取，經業(yè)主同意，也可按季或年度收取。 　　第七十七條　業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 　　第七十八條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。 　　已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用自物業(yè)交付次月起計收。業(yè)主或物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過三個月的房屋，經物業(yè)管理企業(yè)登記確認后，從第四個月開始，其物業(yè)服務費用按收費標準的70%交納。 　　第七十九條　物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，具體包括： 　　1、管理服務人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用； 　　2、物業(yè)共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用； 　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 　　6、辦公費用； 　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； 　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 　　9、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤； 　　10、物業(yè)服務合同約定的其他費用。 　　第八十條　物業(yè)管理企業(yè)收費應當按照國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》（發(fā)改價格[2004]1428號）實行明碼標價。 　　第八十一條　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 　　第八十二條　新建住宅小區(qū)，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當收費到戶。 　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。 　　未收費到戶產生的損耗由供應單位承擔。 　　第八章　物業(yè)的使用與維護 　　第八十三條　專有物業(yè)部分有危害或者可能有危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。經業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)通知后，仍未進行修繕的，經業(yè)主委員會同意由物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，費用由所有人承擔。 　　共用物業(yè)部分危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經業(yè)主委員會同意由物業(yè)管理企業(yè)進行修繕。 　　物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護的情形，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)未進行維護的，房地產行政主管部門應當督促實施。 　　第八十四條　業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應當依照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定事先向物業(yè)管理企業(yè)申報登記。物業(yè)管理企業(yè)應當以合同方式將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并做好指導和監(jiān)督。 　　第八十五條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照國家的有關規(guī)定，依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。 　　第八十六條　房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能，確需改變的，應當報規(guī)劃設計部門批準，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。 　　業(yè)主或者使用人不得有下列行為： 　　1、損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； 　　2、對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違障鑿、拆、搭占等； 　　3、寄存不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品； 　　4、利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。 　　物業(yè)管理區(qū)域內出現(xiàn)上述行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 　　有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法制止或處理。 　　第八十七條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。 　　專項維修資金屬業(yè)主共有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 　　專項維修資金收取、代管、移交、使用、監(jiān)督管理的辦法由市房地產行政主管部門會同財政部門按照國家和省有關規(guī)定研究制定，報市政府審批執(zhí)行。 　　第九章　法律責任 　　第八十八條　違反本辦法規(guī)定的下列行為，由縣級以上人民政府房地產行政管理部門依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。構成犯罪的，依法追究責任人員的刑事責任： 　　1、住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的； 　　2、建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的； 　　3、違反本辦法的規(guī)定，不移交有關資料的； 　　4、未取得資質證書從事物業(yè)管理的； 　　5、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的； 　　6、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的； 　　7、挪用專項維修資金的； 　　8、建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的； 　　9、未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。 　　第八十九條　業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第八十五條規(guī)定的，依照《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》第三十二條的規(guī)定，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，可以并處200元以上3萬元以下的罰款，造成他人損失的，應賠償損失。 　　第九十條　違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 　　第九十一條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 　　第九十二條　相對人不服行政機關作出的行政處罰，可依照相關法律、法規(guī)規(guī)定提起行政復議或者行政訴訟。 　　第九十三條　房地產行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和有關責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。 　　第十章　附　則 　　第九十四條　本辦法由酒泉市房地產管理局負責解釋。 　　第九十五條　本辦法自發(fā)布之日起施行。