國務院各有關部、委、直屬機構，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

　　為貫徹落實《中華人民共和國城市房地產管理法》，現對企業房地產開發與交易中的若干財務處理問題，通知如下：

　　一、企業以出讓方式取得的國有土地使用權，應按照取得時實際支付的土地出讓金計價，并按其用途分別進行管理。

　　（一）企業取得的土地使用權用于房地產開發的，支付的出讓金計入該房地產的開發成本；企業取得的自用的土地使用權應作為無形資產管理，并在出讓合同約定的使用期限內平均攤銷。

　?。ǘ┢髽I從其他房地產權利人再次轉讓取得的并作為無形資產管理的土地使用權，其攤銷年限按原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用的年限后的剩余年限確定。

　?。ㄈ┢髽I因改變土地用途，按規定補交的土地出讓金，應相應調整土地使用權的入帳價格。重新簽定的土地出讓合同或變更協議中重新約定土地使用權使用年限的，企業還應據此調整土地使用權的攤銷年限。

　　二、企業以出讓方式取得使用權的土地上附有地上建筑物的，應視其用途和作價方式的不同而分別進行管理。

　?。ㄒ唬┯糜诜康禺a開發的土地上的建筑物，按實際支付價款數額計入開發成本，如有清理收益沖減開發成本。

　?。ǘ┳杂猛恋厣系慕ㄖ锱c土地分開作價的，地上建筑物應按實際支付價款數額計入固定資產，并按規定的折舊方法計提折舊；如房地產實行整體作價，無法明確區分土地與地上建筑物價值的，其地上建筑物的價值可采用評估的辦法確定。房地產交易價格扣除地上建筑物價值后作為土地使用權價值計入無形資產。

　　三、以出讓方式取得土地使用權的企業，因超過出讓合同約定的動工開發日期，按規定繳納的土地閑置費，或因滿二年未動工開發，被政府有關部門無償收回土地使用權而造成的損失，企業可計入當期管理費用。

　　四、企業以劃撥方式取得的土地使用權，應另設備查簿登記管理，不入帳核算。企業向國家繳納的補償、安置等費用，其土地用于房地產開發的，計入開發成本；自用的，計入地上建筑物的價值。

　　五、以營利為目的，企業將以劃撥方式取得使用權的土地上建成的房產出租的，應將租金中所含土地收益按有關規定上繳國家。其租金收入扣除按規定上交國家的土地收益后的剩余部分計入其他業務收入。

　　六、企業轉讓房地產所取得的收入，按下列辦法處理：

　　（一）企業轉讓屬于開發性質的房地產，其收入計入經營收入。企業轉讓自用的房地產，按下列情況處理：轉讓合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入其他業務收入，該項土地使用權尚未攤銷的余額及在轉讓過程中交納的有關稅費計入其他業務支出。地上建筑物轉讓收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及轉讓過程中交納的稅費后的凈收入計入營業外收入；轉讓合同中實行房地產統一作價的，房地產轉讓收入扣除該項房地產的帳面凈值、清理費、轉讓過程中交納的稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入企業的營業外收入或營業外支出；企業轉讓自用職工住房所得的凈收入，計入企業的住房周轉金。

　?。ǘ┢髽I轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產時，土地使用權的轉讓應經有關主管部門批準，且受讓方需按規定繳納土地使用權出讓金。

　　有關主管部門決定不辦理土地使用權出讓手續，其轉讓收入中包含土地收益的，應將土地收益按有關規定上交國家。

　　國有農業企業依法轉讓國家劃撥的土地使用權，仍依照《農業企業財務制度》的規定進行處理。

　　七、本通知自1995年1月1日起執行。
　　三、以出讓方式取得土地使用權的企業，因超過出讓合同約定的動工開發日期，按規定繳納的土地閑置費，或因滿二年未動工開發，被政府有關部門無償收回土地使用權而造成的損失，企業可計入當期管理費用。
　　四、企業以劃撥方式取得的土地使用權，應另設備查簿登記管理，不入帳核算。企業向國家繳納的補償、安置等費用，其土地用于房地產開發的，計入開發成本；自用的，計入地上建筑物的價值。
　　五、以營利為目的，企業將以劃撥方式取得使用權的土地上建成的房產出租的，應將租金中所含土地收益按有關規定上繳國家。其租金收入扣除按規定上交國家的土地收益后的剩余部分計入其他業務收入。
　　六、企業轉讓房地產所取得的收入，按下列辦法處理：
　　（一）企業轉讓屬于開發性質的房地產，其收入計入經營收入。企業轉讓自用的房地產，按下列情況處理：轉讓合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入其他業務收入，該項土地使用權尚未攤銷的余額及在轉讓過程中交納的有關稅費計入其他業務支出。地上建筑物轉讓收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及轉讓過程中交納的稅費后的凈收入計入營業外收入；轉讓合同中實行房地產統一作價的，房地產轉讓收入扣除該項房地產的帳面凈值、清理費、轉讓過程中交納的稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入企業的營業外收入或營業外支出；企業轉讓自用職工住房所得的凈收入，計入企業的住房周轉金。
　?。ǘ┢髽I轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產時，土地使用權的轉讓應經有關主管部門批準，且受讓方需按規定繳納土地使用權出讓金。
　　有關主管部門決定不辦理土地使用權出讓手續，其轉讓收入中包含土地收益的，應將土地收益按有關規定上交國家。
　　國有農業企業依法轉讓國家劃撥的土地使用權，仍依照《農業企業財務制度》的規定進行處理。
　　七、本通知自１９９５年１月１日起執行。