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寧波
一起房屋買賣糾紛案的處理
案情介紹：
李某與某房地產開發公司簽訂了商品房買賣合同，合同約定：李某向該公司購買某路段兩套房屋，兩套房屋建筑面積共為１４５平方米，房屋總價款為人民幣１１３８４３元，但該房地產開發公司未將李某所購房屋的地下室為通水管房告知李某。合同訂立后，李某給付購房款共計１１３８４３元，該公司也將房屋交付給李某使用。此后，李某取得房產證，并對兩套房屋進行裝修，將兩套房屋之間的隔墻打通，該公司明知李某改動結構，但未予以阻止，也未表示異議。李某入住后，發現所購房屋的地下室為通水管房，每隔３０分鐘發出機器運轉聲和流水聲致使李某生活遭受較大影響，尤其影響睡眠，李某曾多次與物業管理部門交涉要求改善，但雖經整改維修，卻仍未能改善，李某遂起訴要求退房。
法院判決：
法院委托環境監測部門對水管噪音進行了鑒定，鑒定結果為噪音超標。法院審理后認為，開發公司在出售房屋時未告知李某其所購房屋處于水管房之上，該合同標的物有瑕疵，遂判決開發公司退房并返還李某購房款及裝修損失，李某恢復房屋原始結構。
律師點評：
一、雙方所訂立的合同約定，爭議房屋的使用性質為“居住”。因此，被告交付的房屋應符合“居住”使用的標準。雖然雙方未約定“居住”使用的具體標準，但依據《合同法》第６２條第１款第１項之規定，被告交付的標的物至少要符合行業標準。原告所購房屋的地下室是通水管房，噪音超標，應認定被告交付的房屋不符合標準。
二、原告李某訴請退房，其實質系要求解除合同。李某依約取得的標的物在品質上存在瑕疵，無法達到正常居住標準，屬不能實現合同目的的情形，根據合同法的規定，原告有權要求解除合同。
三、被告交付的房屋存在品質瑕疵。雖然地下室并非原告所購買的標的物，但因屬于原告所購房屋的地下室，因此地下室的品質如何直接影響著原告所購房屋的使用。同時，被告在交付房屋時，沒有向原告告知地下室的狀況。據此可認為，被告未履行瑕疵擔保的義務，應承擔相應的責任。鑒于爭議發生后，被告雖曾多次對通水管進行修理，但超標噪音的情況仍未得到改善，而被告又無同類標的物即房屋可更換，故原告要求解除合同，退回標的物是合理的。
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