廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第914號(hào)

　　上訴人（原審原告）盧錦強(qiáng)，男，1968年3月22日出生，住佛山市順德區(qū)勒流鎮(zhèn)勒流居委會(huì)大塘組建設(shè)西路大塘街三巷4號(hào)，身份證號(hào)碼440623680322367.

　　委托代理人孫世軍，廣東格威律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審被告）佛山市順德區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣德業(yè)公司），住所地佛山市順德區(qū)大良街道辦事處府又建設(shè)路商六之6號(hào)。

　　法定代表人黃冠芳，總經(jīng)理。

　　委托代理人沈慶佳，廣東東成律師事務(wù)所律師。

　　上訴人盧錦強(qiáng)、廣德業(yè)公司因商品房買賣合同糾紛一案，不服佛山市順德區(qū)人民法院（2005）順法民一初字第03018號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2000年5月5日，盧錦強(qiáng)為購買位于佛山市順德區(qū)大良街道的廣地商貿(mào)城B區(qū)叁座首層110號(hào)商鋪，向被告交納了購房定金50000元。 2000年10月11日，盧錦強(qiáng)向被告交納了第一期購房款100000元。2000年11月7日，盧錦強(qiáng)向被告支付了購房款282000元。2000年 11月27日，盧錦強(qiáng)與被告廣德業(yè)公司簽訂一份合同編號(hào)為：0053841的《商品房購銷合同》，雙方約定：由盧錦強(qiáng)向被告購買位于廣地商貿(mào)城B區(qū)叁座首層的110號(hào)房。該房?jī)r(jià)款為864000元。盧錦強(qiáng)應(yīng)于2000年11月7日前累計(jì)支付全部房?jī)r(jià)款的50%，計(jì)432000元，于2000年11月27日前累計(jì)支付全部房?jī)r(jià)款的50%，計(jì)432000元。被告于2001年12月31日前，將竣工驗(yàn)收合格的房屋交付盧錦強(qiáng)。預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收合格后，被告應(yīng)書面通知盧錦強(qiáng)辦理交付該商品房手續(xù)。盧錦強(qiáng)在收到該通知之日起十五天內(nèi)，到被告指定地點(diǎn)辦理交接手續(xù)。該商品房屬預(yù)售商品房，被告必須在取得《順德市商品房權(quán)屬證明書》之日起三十天內(nèi)協(xié)助盧錦強(qiáng)向順德市房地產(chǎn)交易（分）所申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。合同簽訂后，盧錦強(qiáng)將剩余購房款432000元于2000 年12月8日以按揭方式支付給被告。2001年4月13日，原、被告與順德市廣地物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣地物業(yè)公司）簽訂一份《順德國(guó)際商業(yè)城商鋪返包租和同意轉(zhuǎn)租協(xié)議》，三方約定：盧錦強(qiáng)愿意把向被告購買的訟爭(zhēng)房屋返包租給被告，并同意被告授權(quán)廣地物業(yè)公司作商業(yè)轉(zhuǎn)租用途。返包租及轉(zhuǎn)租期限從 2001年5月1日起至2004年4月30日。對(duì)訟爭(zhēng)房屋的租金，原、被告約定按每月50元/平方米計(jì)租，租金在扣除相關(guān)費(fèi)用后，被告每半年向盧錦強(qiáng)支付一次。合同簽訂后，盧錦強(qiáng)將訟爭(zhēng)房屋交被告使用，被告與廣地物業(yè)公司將訟爭(zhēng)房屋按每月6.5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)出租給他人。被告在對(duì)訟爭(zhēng)房屋返包租期間，向盧錦強(qiáng)支付了從2001年5月1日至2004年4月30日止的租金109612元（已扣減相關(guān)租賃稅收）。因被告的自身原因，被告一直未協(xié)助盧錦強(qiáng)辦理訟爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。2004年6月14日，原、被告及廣地物業(yè)公司簽訂一份《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租和緩期辦證協(xié)議》，三方約定：盧錦強(qiáng)愿意繼續(xù)將所購的訟爭(zhēng)房屋續(xù)期轉(zhuǎn)租給被告，續(xù)期轉(zhuǎn)租期限為從2004年5月1日至2005年3月31日止，續(xù)租期間，訟爭(zhēng)房屋按50元/平方米計(jì)租。租金應(yīng)扣除相關(guān)稅收（稅收總額為20.312%），稅收由原、被告各負(fù)擔(dān)一半，除稅后的包租金凈額為每月3234元。被告在續(xù)租期的6個(gè)月期滿后15天內(nèi)交付前6個(gè)月的包租金，其余每月租金凈額在協(xié)議期滿后15天內(nèi)一次交付給盧錦強(qiáng)。盧錦強(qiáng)同意被告把辦理好訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)登記及房地產(chǎn)權(quán)證的有關(guān)手續(xù)寬限至2005年3月31日前，并承諾不追究被告至延續(xù)包租期滿前在緩期配合被告辦領(lǐng)訟爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證方面的有關(guān)責(zé)任。被告承諾于2005年3月31日前配合盧錦強(qiáng)辦理好訟爭(zhēng)房屋的房屋所有權(quán)登記及辦領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的有關(guān)手續(xù)（以領(lǐng)取到順德區(qū)土地房產(chǎn)交易中心發(fā)出的商品房交易登記收件清單為據(jù)），并采取延續(xù)訟爭(zhēng)房屋包租期的形式以所付包租金抵作對(duì)盧錦強(qiáng)的因緩期領(lǐng)證所致?lián)p失或不便的補(bǔ)償。在包租期內(nèi)，被告必須依照協(xié)議按期交付訟爭(zhēng)房屋的包租金凈額款給盧錦強(qiáng)，逾期不交，盧錦強(qiáng)有權(quán)按同期銀行按揭貸款利率計(jì)收被告逾期付款違約金。如逾期兩個(gè)月還不交付的，盧錦強(qiáng)有權(quán)通過法律途徑追究被告的違約責(zé)任。如因被告的過失而未能配合好盧錦強(qiáng)在寬限期滿前辦理好訟爭(zhēng)房屋的房屋所有權(quán)登記及辦領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的有關(guān)手續(xù)，屬違約，盧錦強(qiáng)有權(quán)循法律途徑依協(xié)議追究被告的違約責(zé)任。《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租和緩期辦證協(xié)議》簽訂后，盧錦強(qiáng)繼續(xù)將訟爭(zhēng)房屋返包租給被告，但被告卻未向盧錦強(qiáng)支付2004年5月1日至2005年3月31日的返包租金。2005年4月1日后，原、被告雙方就訟爭(zhēng)房屋的使用事宜未再達(dá)成協(xié)議。因雙方協(xié)商未果，盧錦強(qiáng)遂于2005年7月4日向法院起訴。

　　2005年9月10日，原審法院向盧錦強(qiáng)發(fā)出（2005）順法民一初字第03018-1號(hào)通知書，通知盧錦強(qiáng)在收到通知書之日起三日內(nèi)，向法院書面表示是否申請(qǐng)對(duì)訟爭(zhēng)房屋自2005年4月1日后的租金進(jìn)行評(píng)估鑒定。但盧錦強(qiáng)未在期限內(nèi)向法院提出書面申請(qǐng)。

　　原審判決認(rèn)為：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助買受人取得所購買的房產(chǎn)的房屋權(quán)屬證書是其法定附隨義務(wù)。被告與盧錦強(qiáng)簽訂的《商品房購銷合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容未違反法律禁止性規(guī)定，系合法有效的合同，予以保護(hù)。盧錦強(qiáng)在簽訂了《商品房購銷合同》及支付了購房?jī)r(jià)款后，依法享有要求被告協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書的權(quán)利。原、被告在簽訂訟爭(zhēng)房屋購銷合同時(shí)，約定交付訟爭(zhēng)房屋的時(shí)間為2001年12月31日，被告在約定交付訟爭(zhēng)房屋的時(shí)間屆滿后，因其自身原因，導(dǎo)致不能及時(shí)協(xié)助盧錦強(qiáng)辦理訟爭(zhēng)房屋的房屋權(quán)屬證書及按時(shí)交付經(jīng)驗(yàn)收合格的訟爭(zhēng)房屋，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在被告未能按期將經(jīng)驗(yàn)收合格的訟爭(zhēng)房屋交付給盧錦強(qiáng)使用時(shí)，原、被告及廣地物業(yè)公司于 2001年4月13日簽訂《順德國(guó)際商業(yè)城商鋪返包租和同意轉(zhuǎn)租協(xié)議》，被告向盧錦強(qiáng)返包租訟爭(zhēng)房屋，將訟爭(zhēng)房屋的租金支付給盧錦強(qiáng)，該《順德國(guó)際商業(yè)城商鋪返包租和同意轉(zhuǎn)租協(xié)議》已實(shí)際得到履行，在被告仍未能為盧錦強(qiáng)辦理訟爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，原、被告與廣地物業(yè)公司于2004年5月1日再次簽訂《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及緩期辦證協(xié)議》，原、被告對(duì)訟爭(zhēng)房屋繼續(xù)由被告返包租、返包期間的租金、因被告不能及時(shí)為盧錦強(qiáng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證的處理方式及違約責(zé)任進(jìn)行了約定，該協(xié)議是原、被告及廣地物業(yè)公司的意思表示，盧錦強(qiáng)在沒有證據(jù)證明其在簽訂《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及緩期辦證協(xié)議》系受協(xié)迫、欺詐的情況下所簽訂時(shí)，法院對(duì)《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》予以支持。因訟爭(zhēng)房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，在交付前，出售人應(yīng)為購買方辦理好有關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，并向購買方發(fā)出書面交房通知。因被告一直未對(duì)訟爭(zhēng)房屋辦理好驗(yàn)收合格的手續(xù)，雖在合同履行過程中，被告通過對(duì)訟爭(zhēng)房屋返包租的方式對(duì)盧錦強(qiáng)未能按時(shí)收取經(jīng)驗(yàn)收合格的訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行使用而進(jìn)行了補(bǔ)償，但被告仍未按約定向盧錦強(qiáng)交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，且被告在簽訂了《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》后，卻未按約履行自己的義務(wù)，應(yīng)向盧錦強(qiáng)承擔(dān)違約責(zé)任。盧錦強(qiáng)訴請(qǐng)判令被告立即為盧錦強(qiáng)辦理房產(chǎn)證，并支付逾期辦證違約金130636.80元（中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至起訴之日前兩年，以后另計(jì)至辦證之日止）的主張，對(duì)其中的被告立即為盧錦強(qiáng)辦理訟爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證的主張，考慮到被告因自身原因無法對(duì)訟爭(zhēng)房屋辦理綜合驗(yàn)收的實(shí)際情況，法院支持被告在本判決發(fā)生法律效力之日起60日內(nèi)為盧錦強(qiáng)辦理訟爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。對(duì)盧錦強(qiáng)所主張的違約金，因原、被告和廣地物業(yè)公司簽訂《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延續(xù)辦證協(xié)議》時(shí)，盧錦強(qiáng)已同意被告將訟爭(zhēng)房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間寬限至2005年3月31日并約定了如被告違約的處理方式，故對(duì)該主張，法院支持被告從2005年4月1日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)至被告為盧錦強(qiáng)辦好房地產(chǎn)權(quán)證之日止的違約金部分（其中，從2005年4月1日起暫計(jì)至2005年8月31日共153天，按訟爭(zhēng)房屋的購房款總額864000元，中國(guó)人民銀行規(guī)定金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息按每日萬分之二點(diǎn)一計(jì)，為27760.32元），其余部分，不予支持。

　　盧錦強(qiáng)訴請(qǐng)判令被告立即交付竣工驗(yàn)收合格的房產(chǎn)，并支付延期交房違約金45276元（從2004年5月1日暫按同地段租金計(jì)算至2005年6月30日，以后計(jì)至交付房產(chǎn)之日止的主張），對(duì)被告交付竣工驗(yàn)收合格的房產(chǎn)的主張，考慮到被告因自身原因無法及時(shí)對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)辦理綜合驗(yàn)收的實(shí)際情況，法院支持被告在本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)向盧錦強(qiáng)交付竣工驗(yàn)收合格的房產(chǎn)。對(duì)盧錦強(qiáng)請(qǐng)求判令被告支付2004年5月1日至2005年6月30日的延期交房違約金的主張，因原、被告在簽訂《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及緩期辦證協(xié)議》中，已對(duì)2004年5月1日至2005年3月31日的租金進(jìn)行約定，該約定實(shí)屬盧錦強(qiáng)未能按時(shí)收取所購房屋的補(bǔ)償金，對(duì)此期間的逾期將訟爭(zhēng)房屋交付使用的違約金，應(yīng)按雙方的約定進(jìn)行處理。按該約定，對(duì)2004年5月1日至2004年11月30日止的租金，為19404元（3234元/每月包租金凈額×6）及從2004年12月16日起計(jì)至清還完畢日止按銀行按揭利率計(jì)算的利息；對(duì)2004年12月1日至2005年3月31日止的租金，為16170元（3234元/每月包租金凈額×5）及從2005年4月16日起計(jì)至清還完畢日止按銀行按揭利率計(jì)算的利息。對(duì)2005年4月1日起至訟爭(zhēng)房屋實(shí)際交付給盧錦強(qiáng)時(shí)止的交房違約金，因盧錦強(qiáng)未按法院規(guī)定的期限申請(qǐng)對(duì)訟爭(zhēng)房屋的租金進(jìn)行評(píng)估，故對(duì)該部分主張，在本案中不予處理。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第七十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第二十五條、第六十三條、第六十四條、第六十六條、第七十四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條、第一百零七條、第一百一十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十七條、第十八條的規(guī)定，判決如下：一、被告佛山市順德區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起 60日內(nèi)為盧錦強(qiáng)辦理座落于佛山市順德區(qū)大良街道廣地商貿(mào)城B區(qū)叁座首層110號(hào)房（商品房購銷合同編號(hào)：0053841）的房屋產(chǎn)權(quán)證。二、被告佛山市順德區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向盧錦強(qiáng)支付從2005年4月1日起暫計(jì)至2005年8月31日止，按每日萬分之二點(diǎn)一計(jì)算的逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金27760.32元；之后的違約金，以總房?jī)r(jià)款864000元計(jì)，從2005年9月1日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至座落于佛山市順德區(qū)大良街道辦事處廣地商貿(mào)城B區(qū)叁座首層110號(hào)房的房屋權(quán)屬證辦妥之日止。三、被告佛山市順德區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)向盧錦強(qiáng)交付經(jīng)驗(yàn)收合格的座落于佛山市順德區(qū)大良街道廣地商貿(mào)城B區(qū)叁座首層110號(hào)房的房屋。四、被告佛山市順德區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向盧錦強(qiáng)支付從2004年5月1日起至2005年3月31日止的延期交房違約金35574元及利息（其中19404元從2004年12月16日起至實(shí)際交付之日止，16170元從2005年4月16日起至實(shí)際交付之日止，按同期中國(guó)人民銀行規(guī)定的樓宇按揭貸款利率計(jì)）。五、駁回盧錦強(qiáng)的其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)5028元，盧錦強(qiáng)負(fù)擔(dān)3200元，被告廣德業(yè)公司負(fù)擔(dān) 1828元。

　　盧錦強(qiáng)不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、原審判決適用法律不當(dāng)。（一）原審判決認(rèn)定“2004年5月1日雙方及廣地物業(yè)公司簽訂的《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租和緩期辦證協(xié)議》意思表示真實(shí)，盧錦強(qiáng)沒有證據(jù)證明其在簽訂協(xié)議系受脅迫、欺詐的情況下簽訂時(shí)，對(duì)該協(xié)議予以支持”是錯(cuò)誤的。上訴人認(rèn)為該協(xié)議是無效的。該部分無效的理由是被上訴人要求與上訴人簽訂合同時(shí)采用了欺詐的手段并違反法律規(guī)定。最高人民法院貫徹執(zhí)行民法通則的意見對(duì)欺詐行為有準(zhǔn)確的定義：一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況或故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤意思表示而訂立的合同。欺詐的構(gòu)成要件有以下幾方面：1、欺詐方具有欺詐的故意，所謂故意是指實(shí)施欺詐行為的心理狀態(tài)即明知不告訴或虛假告訴會(huì)使對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而希望或放任此結(jié)果的發(fā)生。欺詐的故意有兩層：一使相對(duì)人陷入錯(cuò)誤的故意；陷入錯(cuò)誤既指使人犯錯(cuò)誤，也指使既有錯(cuò)誤加深加重。二使相對(duì)人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而作出意思表示。2、欺詐方實(shí)施欺詐行為，本案中被上訴人在制定合同時(shí)應(yīng)當(dāng)告知延期辦證所帶來的法律后果，但在未告知的情況下用包租的利益誘使上訴人與之簽訂協(xié)議，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。3、相對(duì)人因欺詐而陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。上訴人在被上訴人告知簽訂租賃合同情況下簽訂，上訴人認(rèn)為租賃減少因延期辦證而帶來上訴人的損失。4、因果關(guān)系。基于被上訴人的行為致使上訴人簽訂了租賃協(xié)議導(dǎo)致上訴人不能追究被上訴人違反合同約定和法律規(guī)定的責(zé)任。因此原審法院認(rèn)定錯(cuò)誤，被上訴人以包租誘使上訴人簽訂協(xié)議放棄權(quán)利，用欺詐手段增加了上訴人因被上訴人在《房屋買賣合同》違約的損失。并且被上訴人也根本沒有履行該協(xié)議，被上訴人的欺詐行為明顯。其次，因?yàn)樵诤炗唴f(xié)議時(shí)，被上訴人根本沒有按約定交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房產(chǎn)，上訴人沒有對(duì)房產(chǎn)實(shí)際占有，并且根據(jù)法律規(guī)定房屋租賃應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U管理部門進(jìn)行備案。故上訴人認(rèn)為2004年5月1日雙方及廣地物業(yè)公司簽訂的《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租和緩期辦證協(xié)議》是無效的。

　　（二）原審判決認(rèn)定2004年5月1日雙方及廣地物業(yè)有限公司簽訂的《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租和緩期辦證協(xié)議》有效，但關(guān)于被上訴人違約行為又未按照約定處理。《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租和緩期辦證協(xié)議》第五條第2款第3項(xiàng)“ 若因乙方原因超期不與甲方辦理本鋪交接手續(xù)，超期時(shí)間一方須按商業(yè)城同路段平均市值租金價(jià)計(jì)租付金給甲方”，但被上訴人在約定到期后沒有支付任何租金，也未向甲方交付房產(chǎn)。原審法院認(rèn)為盧錦強(qiáng)未申請(qǐng)對(duì)租金評(píng)估而不予處理。但上訴人在起訴中明確提出租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)參照雙方簽訂的租賃協(xié)議確定，并且根據(jù)被上訴人向法院提供的支付租金情況表看被上訴人與其他出租人的租金是同等數(shù)額的，因此上訴人認(rèn)為本案被上訴人應(yīng)當(dāng)以原租金標(biāo)準(zhǔn)向上訴人賠償。

　　（三）原審判決內(nèi)容自相矛盾。原審法院認(rèn)定本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17、18條的規(guī)定，并判令被上訴人支付延期交房違約金，并以雙方簽訂的租金數(shù)額作為同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)。即認(rèn)可了上訴人認(rèn)為同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的租金為準(zhǔn)。原審法院判決2004年5月1日至2005年3月31日的延期交房違約金以租金為準(zhǔn)，但其后部分卻以上訴人未在規(guī)定時(shí)間申請(qǐng)?jiān)u估為由不予處理。而法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)計(jì)算違約金至實(shí)際交付房產(chǎn)之日止。

　　（四）上訴人認(rèn)為本案雙方為房屋買賣合同糾紛的法律關(guān)系是明確的，而被上訴人沒有依約交付房產(chǎn)和沒有依約辦理房地產(chǎn)證的事實(shí)是清楚的。對(duì)于被上訴人沒有按期辦證和交付房產(chǎn)的事實(shí)，雙方?jīng)]有異議。但對(duì)于沒有依約交付房產(chǎn)的違約責(zé)任中按法律規(guī)定同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，原審法院自相矛盾，原審法院既認(rèn)定了被上訴人依約交付房產(chǎn)（對(duì)于2004年5月1日以前上訴人認(rèn)為被上訴人進(jìn)行了賠償），也確定應(yīng)當(dāng)支付違約金，并且也按照雙方確定的租金數(shù)額賠償，但判決賠償至 2005年3月31日沒有任何法律根據(jù)。應(yīng)當(dāng)計(jì)算違約金至實(shí)際交付房產(chǎn)之日止。

　　二、原審法院程序違法。依據(jù)《民事訴訟法》“誰主張，誰舉證”的規(guī)定，上訴人在起訴時(shí)認(rèn)為逾期交付房產(chǎn)的違約責(zé)任按法律規(guī)定同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，而本案雙方簽訂了包租協(xié)議，約定了租金標(biāo)準(zhǔn)，在沒有政府指導(dǎo)租金的情況下，約定的租金完全符合法律規(guī)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)。上訴人要求被上訴人據(jù)此賠償，完成了舉證責(zé)任。而被上訴人以同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)按照約定租金計(jì)算過高，并提供《租賃協(xié)議》一份，但未向原審法院提出評(píng)估請(qǐng)求。上訴人認(rèn)為根據(jù)被上訴人與上訴人及其他業(yè)主簽訂包租協(xié)議的租金數(shù)額基本一致，上訴人完成了舉證義務(wù)，而被上訴人僅用自己作為出租人與他方的租賃協(xié)議認(rèn)為上訴人同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算過高證據(jù)是不充分的，因?yàn)殡p方簽訂的包租協(xié)議屬于本案直接證據(jù)，而被上訴人提供的證據(jù)為間接證據(jù)，并且無法證實(shí)其真實(shí)性，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條第2款規(guī)定“沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”。被上訴人應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)?jiān)u估，而原審法院卻要求上訴人申請(qǐng)?jiān)u估，并發(fā)出通知。上訴人認(rèn)為原審法院明顯違反法律規(guī)定的程序。并且原審法院在判決中也依據(jù)了上訴人的以雙方包租租金作為同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　綜上，上訴人認(rèn)為雙方簽訂《買賣合同》后，由于被上訴人違約致使上訴人損失，為保護(hù)上訴人的合法權(quán)益，依據(jù)雙方約定及法律規(guī)定，特提出上訴，懇請(qǐng)二審法院為維護(hù)法律的尊嚴(yán)，對(duì)原審法院判決錯(cuò)誤的部分予以糾正，改判原判決第二條中被告向盧錦強(qiáng)支付從2005年4月1日起至2005年8月31日止的逾期辦證違約金27760.32元為被上訴人應(yīng)向上訴人支付從起訴前兩年的逾期辦證違約金130636.8元，第二條其他內(nèi)容不變；改判原判決第四條為被上訴人應(yīng)于判決生效后10日內(nèi)向上訴人支付從2004年5月1日起至起訴之日止的延期交房違約金45276元，按照同地段租金計(jì)算，因雙方簽訂的租賃協(xié)議價(jià)格每月每平方米50元計(jì)算，故除稅費(fèi)及管理費(fèi)后以每月3234元確定延期交房違約金。以后延期交房違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至被上訴人實(shí)際交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房產(chǎn)之日止；由被上訴人承擔(dān)本案所有訴訟費(fèi)用。

　　廣德業(yè)公司針對(duì)盧錦強(qiáng)的上訴答辯稱：一、《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》是雙方真實(shí)意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合法有效。雙方簽訂合同時(shí)也不存在欺詐的情況。上訴人盧錦強(qiáng)上訴狀里第一條第一款與該條第一項(xiàng)第二款的請(qǐng)求自相矛盾。一審關(guān)于支付逾期辦證違約金認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回盧錦強(qiáng)要求支付逾期辦證違約金的上訴請(qǐng)求。二、廣德業(yè)公司在2001年5月1日就已經(jīng)將商品房交付給盧錦強(qiáng)，因此原審判決要求廣德業(yè)公司支付延期交房違約金是沒有依據(jù)的。最高人民法院規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”，即使退一步說，原審法院也就相關(guān)問題向盧錦強(qiáng)行使了釋明權(quán)，并要求盧錦強(qiáng)對(duì)租金申請(qǐng)?jiān)u估鑒定，但盧錦強(qiáng)并沒有申請(qǐng)，因此廣德業(yè)公司認(rèn)為以合同租金作為標(biāo)準(zhǔn)支付違約金是沒有法律依據(jù)的。盧錦強(qiáng)沒有申請(qǐng)?jiān)u估應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。另外，本案涉及的是商品房買賣合同糾紛，盧錦強(qiáng)依據(jù)《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》的約定主張的只是租金，故與本案無關(guān)。

　　廣德業(yè)公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人已將涉案商品房交付給了被上訴人，被上訴人已實(shí)際收取了商品房并從中取得了收益，原審判決認(rèn)為上訴人沒有交付商品房及需承擔(dān)延期交房違約金沒有事實(shí)及法律依據(jù)。原審期間，上訴人向法院提交了《商鋪返包租和同意轉(zhuǎn)租協(xié)議》，該協(xié)議證明，上訴人早在 2001年5月1日就已經(jīng)將商品房交付給被上訴人，比雙方在《商品房購銷合同》第九條約定的2001年12月30日提前了8個(gè)月。《商鋪返包租和同意轉(zhuǎn)租協(xié)議》簽訂后，被上訴人據(jù)此已全額收取了租金，也就是說被上訴人早在2001年5月1日已對(duì)涉案商品房行使了處分權(quán)和收益權(quán)，而這些權(quán)利的行使都必須建立在被上訴人取得涉案商品房的基礎(chǔ)上才能實(shí)施的，由此可見，上訴人在2001年5月1日已履行了交付商品房的義務(wù)。被上訴人在原審期間也向法院提交了《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及緩期辦證協(xié)議》，該協(xié)議也同時(shí)證明了上訴人已經(jīng)將商品房交付給被上訴人，被上訴人也對(duì)涉案商品房行使了相關(guān)權(quán)利。2004年5月1日，在《商鋪返包租和同意轉(zhuǎn)租協(xié)議》履行完畢后，盧錦強(qiáng)與上訴人再簽訂商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租的協(xié)議，該協(xié)議也只是對(duì)商鋪的延續(xù)轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定，并不涉及上訴人與被上訴人確認(rèn)變更商品房交付的期限。上訴人與被上訴人在2001年5月1日已構(gòu)成了實(shí)際交付商品房，被上訴人在期后已對(duì)商品房行使了處分和收益的權(quán)利。被上訴人在本案起訴前（即2005年7月7日前）從未對(duì)商品房的事實(shí)交付提出任何異議，一直都是心安理得收取租金，顯然被上訴人也是確認(rèn)商品房的交付的，現(xiàn)在被上訴人否認(rèn)商品房的交付，完全違背誠(chéng)實(shí)信用的原則，請(qǐng)求二審法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求。

　　二、原審判決計(jì)算延期交房時(shí)間及計(jì)算延期交房違約金均沒有事實(shí)及法律依據(jù)，原審判決第四項(xiàng)實(shí)際是變相對(duì)商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租租金支付的處理，該項(xiàng)判決完全超出了被上訴人的訴訟請(qǐng)求，與被上訴人主張的事實(shí)與理由不符。原審判決以“原、被告在簽訂《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及緩期辦證協(xié)議》中，已對(duì)2004年5月1日至2005年 3月31日的租金進(jìn)行約定，該約定實(shí)屬盧錦強(qiáng)未能按時(shí)收取所購房屋的補(bǔ)償金，對(duì)此期間的逾期將訟爭(zhēng)房屋交付使用的違約金，應(yīng)按雙方的約定進(jìn)行處理。”（見原審判決書P13）為由，判決上訴人向被上訴人支付從2004年5月1日至2005年3月31日的延期交房違約金及利息。上訴人認(rèn)為，原審判決第四項(xiàng)存在嚴(yán)重的錯(cuò)誤，具體事實(shí)與理由如下：

　　1、《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及緩期辦證協(xié)議》只是對(duì)延期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的寬限時(shí)間進(jìn)行了約定，從未就延期交付商品房及計(jì)付延期交房違約金進(jìn)行約定，原審的認(rèn)定及處理實(shí)屬不當(dāng)。

　　2、原審判決支付違約金及支付違約金的利息違反法律的規(guī)定。按照合同法的規(guī)定，違約金是由違約方支付給守約方一定數(shù)額的金錢，具有賠償?shù)男再|(zhì)，法律從來沒有規(guī)定賠償金需計(jì)付利息的，原審判決計(jì)付違約金利息沒有法律依據(jù)。

　　3、即使退一步說，原審判決支付違約金的利息屬超訴訟請(qǐng)求判決。被上訴人的原審訴訟請(qǐng)求只是請(qǐng)求支付延期交房違約金，并沒有提出支付違約金利息的請(qǐng)求，原審的判決顯然超出了被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

　　三、原審判決支持被上訴人要求支付延期交房違約金的訴訟請(qǐng)求違反民事訴訟證據(jù)規(guī)則的規(guī)定。被上訴人在原審訴訟請(qǐng)求中是要求法院按照同地段租金計(jì)算延期交房違約金的，但被上訴人卻沒有舉證證明同地段租金的標(biāo)準(zhǔn)，更沒有申請(qǐng)對(duì)涉案商品房的同地段租金進(jìn)行評(píng)估，按照民事訴訟關(guān)于“誰主張，誰舉證”的原則，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果，也就是說被上訴人的訴訟請(qǐng)求沒有計(jì)算依據(jù)，其主張應(yīng)得不到法院的支持。雖然如此，上訴人仍然提供了涉案商品房的同期市場(chǎng)租金為 6.5元/平方米的證據(jù)以便于法院查明事實(shí)，但令人費(fèi)解的是，原審法院不但沒有采信，反而以雙方在合同約定補(bǔ)償金的性質(zhì)為由，變相認(rèn)定按50元/平方米確認(rèn)同地段租金。事實(shí)上，被上訴人也確認(rèn)雙方簽訂的返租金帶有補(bǔ)償性質(zhì)，該租金標(biāo)準(zhǔn)并不是市場(chǎng)租金的真實(shí)體現(xiàn)。即使法院要支持被上訴人的請(qǐng)求，也應(yīng)向被上訴人闡明并通知其申請(qǐng)對(duì)租金進(jìn)行評(píng)估，否則法院是無法確認(rèn)同地段租金的標(biāo)準(zhǔn)，更無法按有關(guān)規(guī)定確認(rèn)違約金的數(shù)額。

　　綜上所述，原審判決確實(shí)存在認(rèn)定事實(shí)不當(dāng)，適用法律錯(cuò)誤的情形，請(qǐng)求二審法院依法查明事實(shí)，支持上訴人的上訴請(qǐng)求，撤銷佛山市順德區(qū)人民法院（2005）順法民一初字第03018號(hào)民事判決書第三項(xiàng)、第四項(xiàng)判決；駁回被上訴人關(guān)于交房及支付延期交房違約金的訴訟請(qǐng)求；案件受理費(fèi)由被上訴人依法承擔(dān)。

　　盧錦強(qiáng)對(duì)廣德業(yè)公司的上訴答辯稱：一、廣德業(yè)公司所列舉的事實(shí)與理由違背客觀事實(shí)，適用法律錯(cuò)誤。1、廣德業(yè)公司認(rèn)為已經(jīng)在2001年5月1日將訟爭(zhēng)房產(chǎn)交付盧錦強(qiáng)是錯(cuò)誤的。2、廣德業(yè)公司認(rèn)為盧錦強(qiáng)行使了訟爭(zhēng)房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)是錯(cuò)誤的。廣德業(yè)公司既沒有把鑰匙交付盧錦強(qiáng)，也沒有辦理有關(guān)交付房產(chǎn)手續(xù)。關(guān)于延期交房違約金的計(jì)算辦法，盧錦強(qiáng)認(rèn)為廣德業(yè)公司所陳述的理由是不成立的。盧錦強(qiáng)一直否認(rèn)《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》的效力。盧錦強(qiáng)主張延期交房違約金應(yīng)當(dāng)以租金延期違約金作為參照。理由是：（1）盧錦強(qiáng)與廣德業(yè)公司簽訂的協(xié)議可以作為確定違約金的依據(jù)；（2）廣德業(yè)公司與其他業(yè)主簽訂的《包租協(xié)議》中的租金與盧錦強(qiáng)的租金是一致的，因此可以認(rèn)定同地段同類的租金以協(xié)議租金為準(zhǔn)計(jì)算延期辦證違約金。并且根據(jù)最高院的有關(guān)司法解釋，也可認(rèn)定關(guān)于延期辦證違約金的問題，應(yīng)當(dāng)以協(xié)議租金為準(zhǔn)。3、關(guān)于《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》的效力的問題。該協(xié)議違反了公平原則，從該協(xié)議第七條的違約責(zé)任、雙方責(zé)任來看，該協(xié)議很明顯違反了公平原則。對(duì)于租金部分可以作為本案的參考。廣德業(yè)公司在一審時(shí)提交的租賃合同的舉證目的與二審上訴時(shí)證實(shí)的同地段租金是不一致的，廣德業(yè)公司偷換了概念。并且，租金是賠償性質(zhì)，是由于違約而予以賠償。本案的舉證責(zé)任應(yīng)該是由廣德業(yè)公司負(fù)擔(dān)的。盧錦強(qiáng)堅(jiān)持認(rèn)為證明同時(shí)期同地段的租金責(zé)任應(yīng)當(dāng)由廣德業(yè)公司承擔(dān)。盧錦強(qiáng)從起訴到現(xiàn)在，一直沒有取得訟爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)，因此請(qǐng)求二審法院保護(hù)盧錦強(qiáng)的合法權(quán)益。

　　上訴人盧錦強(qiáng)、廣德業(yè)公司在二審期間均沒有提交證據(jù)。

　　本院認(rèn)為：本案上訴的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有：合同和租賃協(xié)議的效力問題，逾期辦證違約金及延期交房違約金的計(jì)算。盧錦強(qiáng)與廣德業(yè)公司之間簽訂的《商品房購銷合同》、《順德國(guó)際商業(yè)城商鋪返包租和同意轉(zhuǎn)租協(xié)議》以及《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》，內(nèi)容沒有違背法律強(qiáng)制性規(guī)定，為當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定合法有效，對(duì)雙方均有約束力。盧錦強(qiáng)主張《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》無效，無法律依據(jù)，本院不采納。關(guān)于逾期辦證違約金問題。因根據(jù)雙方簽訂的《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延續(xù)辦證協(xié)議》約定，盧錦強(qiáng)已同意廣德業(yè)公司將訟爭(zhēng)房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間放寬至2005年3月31日，故原審法院判決廣德業(yè)公司支付盧錦強(qiáng)從 2005年4月1日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)至辦好房地產(chǎn)權(quán)證之日止的違約金，并無不當(dāng)，應(yīng)予以維持。盧錦強(qiáng)上訴主張支付起訴前兩年的逾期辦證違約金無合同和法律上的依據(jù)，本院不予以支持。

　　關(guān)于逾期交房違約金問題。在雙方簽訂《順德國(guó)際商業(yè)城商鋪返包租和同意轉(zhuǎn)租協(xié)議》以及《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》中，雙方僅對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的簡(jiǎn)易交付作了約定，并未現(xiàn)實(shí)交付訟爭(zhēng)房產(chǎn)。雙方在返租和轉(zhuǎn)租協(xié)議中對(duì)該訟爭(zhēng)房產(chǎn)的租賃收益，作出了明確約定，后因廣德業(yè)公司未能支付2004年5月1日至2005年3 月31日的租金引發(fā)糾紛。現(xiàn)盧錦強(qiáng)主張從2004年5月1日起按租金的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房的違約金。廣德業(yè)公司未能履行租賃協(xié)議，應(yīng)及時(shí)把訟爭(zhēng)房產(chǎn)現(xiàn)實(shí)交付給盧錦強(qiáng)。在廣德業(yè)公司既未支付租金，又不將訟爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際交付給買受人的情況下，原審法院判決出賣人現(xiàn)實(shí)交付房產(chǎn)，支持買受人主張逾期交房的違約金，確定從2004年5月1日至2005年3月31日止的違約金為35574元，該違約金與雙方約定的租金相當(dāng)，并無不當(dāng)。但是，原審法院對(duì)2005年4月1日起至訟爭(zhēng)房屋實(shí)際交付給原告時(shí)止的交房違約金，以當(dāng)事人沒有申請(qǐng)對(duì)訟爭(zhēng)房屋的租金進(jìn)行評(píng)估為由，不予處理，不利于當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)，有失妥當(dāng)。對(duì)該期間的違約金，可以繼續(xù)參照雙方《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》中對(duì)訟爭(zhēng)租金的約定標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算。另外，因盧錦強(qiáng)主張的是違約金，對(duì)該違約金不宜再計(jì)算利息。

　　綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但對(duì)逾期交房違約金的處理欠妥當(dāng)，予以變更。對(duì)上訴人其他上訴請(qǐng)求，本院不予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持佛山市順德區(qū)人民法院（2005）順法民一初字第03018號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)。

　　二、變更佛山市順德區(qū)人民法院（2005）順法民一初字第03018號(hào)民事判決第四項(xiàng)為：佛山市順德區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向盧錦強(qiáng)支付截止2005年3月31日止的延期交房違約金35574元及從2005年4月1日起至實(shí)際交付日止的違約金（參照《商鋪延續(xù)轉(zhuǎn)租及延期辦證協(xié)議》中對(duì)訟爭(zhēng)租金的約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

　　二審案件受理費(fèi)5028元，由上訴人佛山市順德區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 劉 子 平

　　代理審判員 余 珂 珂

　　代理審判員 張 雪 潔

　　二○○五年十二月十四日

　　書 記 員 李 靜 然