遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　[2004]沈民（2）房終字第 269號(hào)

　　上訴人（原審被告）：沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司。住所地：沈陽(yáng)市沈河區(qū)熱鬧路77號(hào)。

　　法定代表人：劉紹輝，系董事長(zhǎng)。

　　委托代理人：王中文，男，1973年9月4日出生，漢族，系該公司法律顧問(wèn)。住址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)熱鬧路77號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）：馬麗萍，女，1966年6月2日出生，漢族，個(gè)體業(yè)戶。住址：沈陽(yáng)市鐵西區(qū)南七中路19號(hào)571號(hào)。

　　委托代理人：張貴生，男，1954年2月11日出生，漢族，系個(gè)體業(yè)戶。住址：沈陽(yáng)市大東區(qū)金橋路5號(hào)4-13號(hào)。

　　委托代理人：李杰，男，1954年6月8日出生，漢族，系個(gè)體業(yè)戶。住址：沈陽(yáng)市和平區(qū)民族街4段4里6號(hào)。

　　原審被告：沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城物業(yè)管理有限公司。住所地：沈陽(yáng)市沈河區(qū)熱鬧路77號(hào)。

　　法定代表人：吳裕權(quán)，系董事長(zhǎng)。

　　委托代理人：尚穎，女，1962年10月30日出生，漢族，系該公司法律顧問(wèn)。住址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)熱鬧路60-2號(hào)。

　　上訴人沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司因經(jīng)營(yíng)單元買(mǎi)賣合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市沈河區(qū)人民法院（2001）沈河民初字第578號(hào)民事判決，向本院提出上訴。沈河區(qū)人民法院于2004年2月27日將此案報(bào)送本院，本院于同日受理后，由審判員白云良任審判長(zhǎng)，代理審判員高子丁主審，與代理審判員曹桂巖共同組成合議庭，于2004年3月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司的委托代理人王中文，被上訴人馬麗萍的委托代理人張貴生、李杰，原審被告沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城物業(yè)管理有限公司的委托代理人尚穎到庭參加了訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，院審判委員會(huì)討論，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：1995年9月25日，被上訴人馬麗萍與“沈陽(yáng)怡和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”簽訂《沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城經(jīng)營(yíng)單元買(mǎi)賣合同》，約定：怡和公司將座落于沈陽(yáng)市五愛(ài)市場(chǎng)服裝城0A657號(hào)、建筑面積7.84平方米的經(jīng)營(yíng)單元有償轉(zhuǎn)讓給馬麗萍，每平方米售價(jià)6，240元，總價(jià)款48， 921.6元；交付使用日期為1997年3月；馬麗萍應(yīng)于簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)交付10，000元，1995年11月27日前交付10，000元，1996年1 月29日前、1996年6月3日前各交付9，600元，余款9，721.6元于工程竣工前30日內(nèi)一次結(jié)清；馬麗萍如未按合同規(guī)定時(shí)間付款，每逾一日，應(yīng)向怡和公司支付應(yīng)繳價(jià)款千分之五的滯納金，怡和公司未按合同規(guī)定之日交付經(jīng)營(yíng)單元，每延期一個(gè)月，怡和公司按已收款的千分之五補(bǔ)償馬麗萍的損失。“合同” 簽訂后，馬麗萍依約向怡和公司支付了價(jià)款。1996年9月9日怡和公司與上訴人沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天地公司）簽訂了《五愛(ài)市場(chǎng)改擴(kuò)建工程項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議》，天地公司依此協(xié)議承接了該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理及債權(quán)債務(wù)。1997年4月9日，馬麗萍獲得所購(gòu)經(jīng)營(yíng)單元的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。1997年4月28日五愛(ài)服裝城開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，并由原審被告沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）進(jìn)行物業(yè)管理。馬麗萍對(duì)物業(yè)管理及物業(yè)費(fèi)的收取有異議。1999 年9月，馬麗萍訴至原審法院，要求天地公司及物業(yè)公司承擔(dān)逾期交付經(jīng)營(yíng)單元的違約金及經(jīng)濟(jì)損失24，500元、停止不合理收費(fèi)并賠償擅自斷電造成的經(jīng)營(yíng)損失10，250.8元。原審法院于1999年12月9日作出（1999）沈河民初字第3479號(hào)民事判決書(shū)，判決駁回馬麗萍的訴訟請(qǐng)求。宣判后，馬麗萍不服，上訴至本院，本院以“原審判決事實(shí)不清，適用法律程序不妥，多個(gè)法律關(guān)系訴的合并審理復(fù)雜混亂，訴訟主體發(fā)生情勢(shì)變化”為由，于2000年12月15 日作出（2000）沈民終字第782號(hào)民事裁定書(shū)，裁定撤銷原審判決，發(fā)回原審法院重審。

　　另查， 2000年8月18日，沈陽(yáng)市工商行政管理局做出“關(guān)于沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)公司辦理注冊(cè)登記提供虛假證明文件等行為的處罰決定”，吊銷天地公司的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。天地公司不服該行政處罰決定，向原審法院提起行政訴訟。本案中止審理。2002年11月，前述行政案件經(jīng)本院作出終審判決書(shū)，判決撤銷沈陽(yáng)市工商行政管理局于2002年8月18日做出的沈陽(yáng)工商外處字（2000）第88號(hào)行政處罰決定，由沈陽(yáng)市工商行政管理局重新做出具體行政行為。

　　再查，被上訴人馬麗萍于1999年2月11日向原審法院提交了《經(jīng)營(yíng)單元買(mǎi)賣合同書(shū)》及《公證書(shū)》。

　　上述事實(shí)，有《經(jīng)營(yíng)單元買(mǎi)賣合同》、《商品房銷售專用發(fā)票》、《契稅收據(jù)》、原審法院《訴訟材料登記表》開(kāi)業(yè)通知、沈工商外處字（2000）第88號(hào)行政處罰決定書(shū)、本院（2002）沈行終字第185號(hào)行政判決書(shū)、遼寧省高級(jí)人民法院（1997）遼民初字第3號(hào)民事調(diào)解書(shū)及當(dāng)事人陳述筆錄，經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證，本院予以確認(rèn)，在卷佐證。

　　原審法院認(rèn)為：馬麗萍與怡和公司簽訂的經(jīng)營(yíng)單元買(mǎi)賣合同意思表示真實(shí)，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，除個(gè)別條款有顯失公平之處外，應(yīng)認(rèn)定有效。天地公司通過(guò)收購(gòu)協(xié)議承接了該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及債權(quán)債務(wù)，馬麗萍向其主張權(quán)利符合法律規(guī)定。關(guān)于馬麗萍認(rèn)為應(yīng)從3月1日起計(jì)算延期交付的時(shí)間、天地公司延期交付58天的問(wèn)題，雙方在合同中約定，1997年3月交付使用，天地公司于1997年4月28日開(kāi)業(yè)，雙方只約定3月交付，未約定具體日期，天地公司只要在3月份內(nèi)交付都符合約定，因此對(duì)原告的這一主張不能支持，應(yīng)從3月31日起計(jì)算延期交付的時(shí)間，即天地公司延期交付28天，對(duì)此天地公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于賠償金額問(wèn)題，原告要求賠償24，500元，但未提供相應(yīng)證據(jù)。雙方在合同中約定，賣方的違約責(zé)任為未按約定交付，每延期一個(gè)月，按已收款的千分之五補(bǔ)償，而馬麗萍延期繳款按日千分之五交滯納金，該格式合同，在交付的條款中，雙方權(quán)利義務(wù)相差30倍，明顯不對(duì)等，顯失公平。因此，應(yīng)按日千分之五賠償。關(guān)于馬麗萍提出劃行歸類經(jīng)營(yíng)、管理問(wèn)題，因業(yè)戶經(jīng)營(yíng)的類型及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、范圍是由工商部門(mén)進(jìn)行頒發(fā)執(zhí)照管理的，屬行政管理問(wèn)題，不屬于人民法院民事訴訟的受理范圍，對(duì)此請(qǐng)求不應(yīng)予處理。關(guān)于馬麗萍提出的物業(yè)糾紛問(wèn)題及請(qǐng)求物業(yè)公司斷電賠償問(wèn)題，因物業(yè)公司與天地公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人，主體不同，馬麗萍要求物業(yè)公司賠償損失是侵權(quán)賠償之訴，要求天地公司給付違約金是合同違約之訴，法律關(guān)系不同，在同一案件中不能合并處理。在本案中不予處理，馬麗萍可另行告訴。天地公司提出免收4個(gè)月物業(yè)費(fèi)抵償晚開(kāi)業(yè)的損失問(wèn)題，經(jīng)查，天地公司免收物業(yè)費(fèi)在通知公告中明確闡明是開(kāi)業(yè)中系列優(yōu)惠政策中的一種，并非是對(duì)晚開(kāi)業(yè)的賠償，因此對(duì)天地公司的這一辯解不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十九條、第六十條、第一百一十一條之規(guī)定，原審法院判決：一、馬麗萍與沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司間的經(jīng)營(yíng)單元買(mǎi)賣合同合法有效；二、沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司給付馬麗萍延期開(kāi)業(yè)違約金6，849.02元；三、駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。一、二審訴訟費(fèi)2，800元由馬麗萍負(fù)擔(dān)840元，由沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1，960元。

　　宣判后，沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司不服，上訴至本院稱：1、原審對(duì)合同條款的闡釋有誤。上訴人按“已收款即總價(jià)款”，被上訴人按“當(dāng)期應(yīng)付款”承擔(dān)違約責(zé)任，雙方約定并非顯失公平；2、原審適用法律不當(dāng)。對(duì)訂立時(shí)顯失公平的合同，人民法院只能依合同當(dāng)事人一方的請(qǐng)求而予以變更或撤銷。原審法院依職權(quán)認(rèn)定合同條款顯失公平，系適用法律不當(dāng)。3、雙方1997年4月1日發(fā)生爭(zhēng)議，被上訴人于1999年9月提起合同違約之訴，已過(guò)訴訟時(shí)效。要求二審依法改判。

　　馬麗萍辯稱：自己于1999年2月間還向原審法院提供證據(jù)材料，自己未放棄主張權(quán)利，訴訟未過(guò)時(shí)效。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，要求二審維持原判。

　　原審被告沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城物業(yè)管理有限公司述稱：本案糾紛與自己無(wú)關(guān)。

　　本院認(rèn)為：1、關(guān)于雙方約定的違約條款應(yīng)否變更問(wèn)題。馬麗萍于1995年9月25日與“沈陽(yáng)怡和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”簽訂的《沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城經(jīng)營(yíng)單元買(mǎi)賣合同》合法、有效，對(duì)雙方均具有約束力。雙方約定，馬麗萍分期付款，怡和公司應(yīng)于1997年3月交付經(jīng)營(yíng)單元。1996年9月9日，上訴人天地公司與怡和公司簽訂了《五愛(ài)市場(chǎng)改擴(kuò)建工程項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議》，天地公司依此協(xié)議承接了該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理及債權(quán)債務(wù)。馬麗萍按約定分期付款，天地公司于1997年4月向馬麗萍交付經(jīng)營(yíng)單元，馬麗萍于同年4月28日開(kāi)始營(yíng)業(yè)。上訴人與被上訴人訂約及履行均在《中華人民共和國(guó)合同法》實(shí)施之前。雙方在“買(mǎi)賣合同”中約定“馬麗萍如未按合同規(guī)定時(shí)間付款，每逾一日，應(yīng)向怡和公司支付應(yīng)繳價(jià)款的千分之五的滯納金，怡和公司未按合同規(guī)定之日期交付經(jīng)營(yíng)單元，每延期一個(gè)月，怡和公司按已收款的千分之五補(bǔ)償馬麗萍的損失”。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第七十三條之規(guī)定：“對(duì)于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以變更；當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或者撤銷。可變更或者可撤銷的民事行為，自行為成立時(shí)起超過(guò)一年當(dāng)事人才請(qǐng)求變更或者撤銷的，人民法院不予保護(hù)”。被上訴人馬麗萍如認(rèn)為雙方“單元買(mǎi)賣合同”中的違約條款顯失公平，被上訴人即應(yīng)于1995年9月25日（即簽約日）之次日起一年內(nèi)提出撤銷或變更申請(qǐng)。被上訴人于此一年后提出“違約條款顯失公平，雙方違約責(zé)任應(yīng)對(duì)等”的變更請(qǐng)求。被上訴人怠于行使撤銷或變更權(quán)，導(dǎo)致該權(quán)利消滅。人民法院亦無(wú)權(quán)依職權(quán)認(rèn)定雙方約定的違約條款顯失公平而予以變更。故被上訴人提出“上訴人應(yīng)按日千分之五承擔(dān)違約責(zé)任”的請(qǐng)求，本院不予保護(hù)。

　　2、關(guān)于上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題。雙方“單元買(mǎi)賣合同”約定，賣方怡和公司應(yīng)于1997年3月交付經(jīng)營(yíng)單元，如賣方未按合同規(guī)定之日期交付經(jīng)營(yíng)單元，每延期一個(gè)月，按已收款的千分之五補(bǔ)償買(mǎi)方馬麗萍的損失。依“合同”約定，怡和公司如于1997年4月1日起，延期一個(gè)月向買(mǎi)方交付經(jīng)營(yíng)單元，即屬違約。上訴人承接怡和公司上述“合同”權(quán)利、義務(wù)后，于1997年4月向馬麗萍交付經(jīng)營(yíng)單元，五愛(ài)市場(chǎng)服裝城于1997年4月28日開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，上訴人逾期交付單元28天，不屬約定的“延期交付一個(gè)月”的承擔(dān)違約責(zé)任的條件，故上訴人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第七十三條之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷沈陽(yáng)市沈河區(qū)人民法院（2001）沈河民初字第578號(hào)民事判決；

　　二、駁回被上訴人馬麗萍的訴訟請(qǐng)求。

　　一審案件受理費(fèi)1，400元，由馬麗萍負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)2，800元，由馬麗萍負(fù)擔(dān)1，400元，由沈陽(yáng)五愛(ài)天地實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1，400元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 白 云 良

　　代理審判員 高 子 丁

　　代理審判員 曹 桂 巖

　　二0 0四年五月九日

　　書(shū) 記 員 韓 鵬