遼寧省沈陽市中級人民法院

民事判決書

　　[2004]沈民（2）房終字第 269號

　　上訴人（原審被告）：沈陽五愛天地實業有限公司。住所地：沈陽市沈河區熱鬧路77號。

　　法定代表人：劉紹輝，系董事長。

　　委托代理人：王中文，男，1973年9月4日出生，漢族，系該公司法律顧問。住址：沈陽市沈河區熱鬧路77號。

　　被上訴人（原審原告）：馬麗萍，女，1966年6月2日出生，漢族，個體業戶。住址：沈陽市鐵西區南七中路19號571號。

　　委托代理人：張貴生，男，1954年2月11日出生，漢族，系個體業戶。住址：沈陽市大東區金橋路5號4-13號。

　　委托代理人：李杰，男，1954年6月8日出生，漢族，系個體業戶。住址：沈陽市和平區民族街4段4里6號。

　　原審被告：沈陽五愛市場服裝城物業管理有限公司。住所地：沈陽市沈河區熱鬧路77號。

　　法定代表人：吳裕權，系董事長。

　　委托代理人：尚穎，女，1962年10月30日出生，漢族，系該公司法律顧問。住址：沈陽市沈河區熱鬧路60-2號。

　　上訴人沈陽五愛天地實業有限公司因經營單元買賣合同糾紛一案，不服沈陽市沈河區人民法院（2001）沈河民初字第578號民事判決，向本院提出上訴。沈河區人民法院于2004年2月27日將此案報送本院，本院于同日受理后，由審判員白云良任審判長，代理審判員高子丁主審，與代理審判員曹桂巖共同組成合議庭，于2004年3月22日公開開庭進行了審理。上訴人沈陽五愛天地實業有限公司的委托代理人王中文，被上訴人馬麗萍的委托代理人張貴生、李杰，原審被告沈陽五愛市場服裝城物業管理有限公司的委托代理人尚穎到庭參加了訴訟。本案經合議庭評議，院審判委員會討論，現已審理終結。

　　經審理查明：1995年9月25日，被上訴人馬麗萍與“沈陽怡和房產開發有限公司”簽訂《沈陽五愛市場服裝城經營單元買賣合同》，約定：怡和公司將座落于沈陽市五愛市場服裝城0A657號、建筑面積7.84平方米的經營單元有償轉讓給馬麗萍，每平方米售價6，240元，總價款48， 921.6元；交付使用日期為1997年3月；馬麗萍應于簽訂買賣合同時交付10，000元，1995年11月27日前交付10，000元，1996年1 月29日前、1996年6月3日前各交付9，600元，余款9，721.6元于工程竣工前30日內一次結清；馬麗萍如未按合同規定時間付款，每逾一日，應向怡和公司支付應繳價款千分之五的滯納金，怡和公司未按合同規定之日交付經營單元，每延期一個月，怡和公司按已收款的千分之五補償馬麗萍的損失。“合同” 簽訂后，馬麗萍依約向怡和公司支付了價款。1996年9月9日怡和公司與上訴人沈陽五愛天地實業有限公司（以下簡稱天地公司）簽訂了《五愛市場改擴建工程項目收購協議》，天地公司依此協議承接了該項目的經營、管理及債權債務。1997年4月9日，馬麗萍獲得所購經營單元的產權證書。1997年4月28日五愛服裝城開業經營，并由原審被告沈陽五愛市場服裝城物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）進行物業管理。馬麗萍對物業管理及物業費的收取有異議。1999 年9月，馬麗萍訴至原審法院，要求天地公司及物業公司承擔逾期交付經營單元的違約金及經濟損失24，500元、停止不合理收費并賠償擅自斷電造成的經營損失10，250.8元。原審法院于1999年12月9日作出（1999）沈河民初字第3479號民事判決書，判決駁回馬麗萍的訴訟請求。宣判后，馬麗萍不服，上訴至本院，本院以“原審判決事實不清，適用法律程序不妥，多個法律關系訴的合并審理復雜混亂，訴訟主體發生情勢變化”為由，于2000年12月15 日作出（2000）沈民終字第782號民事裁定書，裁定撤銷原審判決，發回原審法院重審。

　　另查， 2000年8月18日，沈陽市工商行政管理局做出“關于沈陽五愛天地實業公司辦理注冊登記提供虛假證明文件等行為的處罰決定”，吊銷天地公司的企業法人營業執照。天地公司不服該行政處罰決定，向原審法院提起行政訴訟。本案中止審理。2002年11月，前述行政案件經本院作出終審判決書，判決撤銷沈陽市工商行政管理局于2002年8月18日做出的沈陽工商外處字（2000）第88號行政處罰決定，由沈陽市工商行政管理局重新做出具體行政行為。

　　再查，被上訴人馬麗萍于1999年2月11日向原審法院提交了《經營單元買賣合同書》及《公證書》。

　　上述事實，有《經營單元買賣合同》、《商品房銷售專用發票》、《契稅收據》、原審法院《訴訟材料登記表》開業通知、沈工商外處字（2000）第88號行政處罰決定書、本院（2002）沈行終字第185號行政判決書、遼寧省高級人民法院（1997）遼民初字第3號民事調解書及當事人陳述筆錄，經雙方當事人質證，本院予以確認，在卷佐證。

　　原審法院認為：馬麗萍與怡和公司簽訂的經營單元買賣合同意思表示真實，不違反法律強制性規定，除個別條款有顯失公平之處外，應認定有效。天地公司通過收購協議承接了該項目的經營管理權及債權債務，馬麗萍向其主張權利符合法律規定。關于馬麗萍認為應從3月1日起計算延期交付的時間、天地公司延期交付58天的問題，雙方在合同中約定，1997年3月交付使用，天地公司于1997年4月28日開業，雙方只約定3月交付，未約定具體日期，天地公司只要在3月份內交付都符合約定，因此對原告的這一主張不能支持，應從3月31日起計算延期交付的時間，即天地公司延期交付28天，對此天地公司應承擔違約責任。關于賠償金額問題，原告要求賠償24，500元，但未提供相應證據。雙方在合同中約定，賣方的違約責任為未按約定交付，每延期一個月，按已收款的千分之五補償，而馬麗萍延期繳款按日千分之五交滯納金，該格式合同，在交付的條款中，雙方權利義務相差30倍，明顯不對等，顯失公平。因此，應按日千分之五賠償。關于馬麗萍提出劃行歸類經營、管理問題，因業戶經營的類型及經營項目、范圍是由工商部門進行頒發執照管理的，屬行政管理問題，不屬于人民法院民事訴訟的受理范圍，對此請求不應予處理。關于馬麗萍提出的物業糾紛問題及請求物業公司斷電賠償問題，因物業公司與天地公司是兩個獨立的法人，主體不同，馬麗萍要求物業公司賠償損失是侵權賠償之訴，要求天地公司給付違約金是合同違約之訴，法律關系不同，在同一案件中不能合并處理。在本案中不予處理，馬麗萍可另行告訴。天地公司提出免收4個月物業費抵償晚開業的損失問題，經查，天地公司免收物業費在通知公告中明確闡明是開業中系列優惠政策中的一種，并非是對晚開業的賠償，因此對天地公司的這一辯解不予采納。依照《中華人民共和國民法通則》第五十九條、第六十條、第一百一十一條之規定，原審法院判決：一、馬麗萍與沈陽五愛天地實業有限公司間的經營單元買賣合同合法有效；二、沈陽五愛天地實業有限公司給付馬麗萍延期開業違約金6，849.02元；三、駁回雙方其他訴訟請求。一、二審訴訟費2，800元由馬麗萍負擔840元，由沈陽五愛天地實業有限公司負擔1，960元。

　　宣判后，沈陽五愛天地實業有限公司不服，上訴至本院稱：1、原審對合同條款的闡釋有誤。上訴人按“已收款即總價款”，被上訴人按“當期應付款”承擔違約責任，雙方約定并非顯失公平；2、原審適用法律不當。對訂立時顯失公平的合同，人民法院只能依合同當事人一方的請求而予以變更或撤銷。原審法院依職權認定合同條款顯失公平，系適用法律不當。3、雙方1997年4月1日發生爭議，被上訴人于1999年9月提起合同違約之訴，已過訴訟時效。要求二審依法改判。

　　馬麗萍辯稱：自己于1999年2月間還向原審法院提供證據材料，自己未放棄主張權利，訴訟未過時效。原審判決認定事實清楚、適用法律正確，要求二審維持原判。

　　原審被告沈陽五愛市場服裝城物業管理有限公司述稱：本案糾紛與自己無關。

　　本院認為：1、關于雙方約定的違約條款應否變更問題。馬麗萍于1995年9月25日與“沈陽怡和房產開發有限公司”簽訂的《沈陽五愛市場服裝城經營單元買賣合同》合法、有效，對雙方均具有約束力。雙方約定，馬麗萍分期付款，怡和公司應于1997年3月交付經營單元。1996年9月9日，上訴人天地公司與怡和公司簽訂了《五愛市場改擴建工程項目收購協議》，天地公司依此協議承接了該項目的經營、管理及債權債務。馬麗萍按約定分期付款，天地公司于1997年4月向馬麗萍交付經營單元，馬麗萍于同年4月28日開始營業。上訴人與被上訴人訂約及履行均在《中華人民共和國合同法》實施之前。雙方在“買賣合同”中約定“馬麗萍如未按合同規定時間付款，每逾一日，應向怡和公司支付應繳價款的千分之五的滯納金，怡和公司未按合同規定之日期交付經營單元，每延期一個月，怡和公司按已收款的千分之五補償馬麗萍的損失”。依據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十三條之規定：“對于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當事人請求變更的，人民法院應當予以變更；當事人請求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或者撤銷。可變更或者可撤銷的民事行為，自行為成立時起超過一年當事人才請求變更或者撤銷的，人民法院不予保護”。被上訴人馬麗萍如認為雙方“單元買賣合同”中的違約條款顯失公平，被上訴人即應于1995年9月25日（即簽約日）之次日起一年內提出撤銷或變更申請。被上訴人于此一年后提出“違約條款顯失公平，雙方違約責任應對等”的變更請求。被上訴人怠于行使撤銷或變更權，導致該權利消滅。人民法院亦無權依職權認定雙方約定的違約條款顯失公平而予以變更。故被上訴人提出“上訴人應按日千分之五承擔違約責任”的請求，本院不予保護。

　　2、關于上訴人應否承擔違約責任問題。雙方“單元買賣合同”約定，賣方怡和公司應于1997年3月交付經營單元，如賣方未按合同規定之日期交付經營單元，每延期一個月，按已收款的千分之五補償買方馬麗萍的損失。依“合同”約定，怡和公司如于1997年4月1日起，延期一個月向買方交付經營單元，即屬違約。上訴人承接怡和公司上述“合同”權利、義務后，于1997年4月向馬麗萍交付經營單元，五愛市場服裝城于1997年4月28日開始經營，上訴人逾期交付單元28天，不屬約定的“延期交付一個月”的承擔違約責任的條件，故上訴人不應承擔違約責任。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項、最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十三條之規定，判決如下：

　　一、撤銷沈陽市沈河區人民法院（2001）沈河民初字第578號民事判決；

　　二、駁回被上訴人馬麗萍的訴訟請求。

　　一審案件受理費1，400元，由馬麗萍負擔。二審案件受理費2，800元，由馬麗萍負擔1，400元，由沈陽五愛天地實業有限公司負擔1，400元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 白 云 良

　　代理審判員 高 子 丁

　　代理審判員 曹 桂 巖

　　二0 0四年五月九日

　　書 記 員 韓 鵬