廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛終法民一終字第1228號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）廣東佛陶集團(tuán)股份有限公司石灣工業(yè)陶瓷廠（以下簡稱工業(yè)陶瓷廠）。住所：佛山市禪城區(qū)石灣東風(fēng)路15號。

　　法定代表人蘇旭佳，總經(jīng)理。

　　委托代理人余軍、劉文光，廣東天倫律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）區(qū)漢棉，男，1962年1月15日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)金魚街37號之九402房。

　　委托代理人陸汝才，廣東經(jīng)濟(jì)法律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人陽聯(lián)冬，廣東天爵律師事務(wù)所律師。

　　上訴人工業(yè)陶瓷廠因房屋租賃合同糾紛一案，不服原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院（2003）佛石法民一初字第31號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　本院經(jīng)審理查明：2001年8月18日，工業(yè)陶瓷廠與區(qū)漢棉簽訂一份《經(jīng)營場所租賃合同》，雙方約定，工業(yè)陶瓷廠作為出租方將其所有的座落于佛山市禪城區(qū)石灣東風(fēng)路15號的五車間廠房、倉庫及空地（見紅線范圍，具體包括三層主車間、倉庫、油庫、沙倉、舊設(shè)備車間及相應(yīng)通道）出租給區(qū)漢棉使用。租賃期共10 年，從2001年8月26日起至2011年8月25日止，雙方簽訂合同后，承租方進(jìn)場，進(jìn)場的三個月內(nèi)為承租方進(jìn)場期，免收租金。租金每月5萬元，第三年開始每年遞增1％。合同簽訂之日區(qū)漢棉應(yīng)向工業(yè)陶瓷廠一次性交納140萬元（其中20萬元為合同抵押金，120萬元預(yù)交租金），在區(qū)漢棉應(yīng)繳交的第一、二年租金中扣減。凡涉及土建及拆卸、改造原有建筑物或新增建筑物的（包括簡易建筑物），須經(jīng)出租方書面同意后才能實(shí)施。在符合結(jié)構(gòu)，確保資產(chǎn)保值、增值前提下，工業(yè)陶瓷廠將大力支持，不得阻撓。區(qū)漢棉按雙方簽定的人員接受條件（見附件），吸納35名的工業(yè)陶瓷廠職工。合同同時對雙方的權(quán)利、義務(wù)，違約責(zé)任等等作了約定。在同一天，區(qū)漢棉與廣東佛陶集團(tuán)賽納陶瓷有限公司（以下簡稱賽納公司）簽訂了一份《用工協(xié)議》，約定區(qū)漢棉必須全部接收賽納公司的35名以上員工，并負(fù)責(zé)安排工作。同時約定本協(xié)議作為承包經(jīng)營合同附件，承包經(jīng)營租賃期內(nèi)有效。

　　上述兩份合同簽訂后，區(qū)漢棉即時支付了合同抵押金20萬元和預(yù)付租金10萬元，2001年8月31日前再預(yù)交了40萬元租金。區(qū)漢棉曾雇用賽納公司員工4人，后退回3名員工。

　　工業(yè)陶瓷廠已交付了約定租賃物中的倉庫及相關(guān)通道（合共面積為10781．06平方米）給區(qū)漢棉使用。區(qū)漢棉使用后，將部分空地改成停車場、將臨街的危墻拆除后改建商鋪、將廁所改建為倉庫、將車間改建為廁所。其余主車間、舊設(shè)備車間、沙倉（合共面積為11617．14平方米）尚未交付區(qū)漢棉使用。

　　2001年11月28日，區(qū)漢棉發(fā)出《關(guān)于退回值班員工的通知》，認(rèn)為工業(yè)陶瓷廠未按約定將剩余場地及生產(chǎn)線移交，故退回已接收的工業(yè)陶瓷廠的三名員工。 2001年11月29日，工業(yè)陶瓷廠的律師發(fā)出《律師函》予區(qū)漢棉，認(rèn)為區(qū)漢棉沒有按約定交納70萬預(yù)付租金以及沒有接收約定的35名員工。2001年 12月11日，區(qū)漢棉發(fā)出《關(guān)于回應(yīng)工業(yè)陶瓷故給我方律師信的函》，認(rèn)為其沒有按約交付70萬元租金是因工業(yè)陶瓷廠沒有將租賃場地移交，且說明其接收員工的目的是為安排在五車間的陶瓷生產(chǎn)線上工作。2002年4月8日，工業(yè)陶瓷廠向區(qū)漢棉發(fā)出《關(guān)于停止違約行為的通知》，對此區(qū)漢棉于2002年5月10 日，發(fā)出《要求全面履行合同的函》。2002年5月20日，工業(yè)陶瓷廠通知區(qū)漢棉，重申五車間的生產(chǎn)線不包括在租賃合同中，并希望雙方協(xié)商解決糾紛。

　　由于雙方協(xié)商不成，工業(yè)陶瓷于2003年7月5日向原審法院提出訴訟，請求解除雙方的《經(jīng)營場所租賃合同》，恢復(fù)原狀；訴訟費(fèi)用由區(qū)漢棉承擔(dān)。而區(qū)漢棉則提出反訴，請求判令全面履行雙方簽訂的《經(jīng)營場所租賃合同》，將合同約定移交而未移交的11497．44平方米場地；確認(rèn)計(jì)租時間從2002年1月開始；判令工業(yè)陶瓷廠向區(qū)漢棉提交租賃物的產(chǎn)權(quán)證明等資料，并協(xié)助辦理工商營業(yè)執(zhí)照；訴訟費(fèi)用由工業(yè)陶瓷廠負(fù)擔(dān)。

　　原審判決認(rèn)為：工業(yè)陶瓷廠與區(qū)漢棉的租賃協(xié)議，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，沒有損害國家、集體、第三人的權(quán)益，沒有損害社會公共利益，沒有以合法的形式掩蓋非法的目的，應(yīng)為有效。根據(jù)租賃合同的性質(zhì)，工業(yè)陶瓷廠將約定的租賃物交付區(qū)漢棉占有、使用是工業(yè)陶瓷廠的主要義務(wù)，區(qū)漢棉依約交付租金是區(qū)漢棉的主要義務(wù)，這些義務(wù)是否得到履行，決定另一方當(dāng)事人能否實(shí)現(xiàn)合同的目的。從合同約定的雙方履行義務(wù)的時間均是自合同簽訂之日開始判斷，雙方義務(wù)應(yīng)是同時履行的，并無先后順序之分。至工業(yè)陶瓷廠起訴時，工業(yè)陶瓷廠移交區(qū)漢棉的租賃物占全部租賃物的比例約為48％，區(qū)漢棉預(yù)交的租金占約定的全部租金的比例與此相當(dāng)，區(qū)漢棉在工業(yè)陶瓷廠移交部分租賃物，履行不符合約定的情形下，只交相應(yīng)部分的租金是符合法律規(guī)定的。雖然《經(jīng)營場所租賃合同》中有約定，但根據(jù)租賃合同的性質(zhì)，區(qū)漢棉“吸納”工業(yè)陶瓷廠的員工并不是租賃合同的義務(wù)，而工業(yè)陶瓷廠、區(qū)漢棉之間實(shí)際存在的另一勞務(wù)合同的義務(wù)，區(qū)漢棉是否“吸納”工業(yè)陶瓷廠的員工與雙方履行租賃合同不相關(guān)，因此，工業(yè)陶瓷廠關(guān)于區(qū)漢棉未“吸納”其員工而違反了租賃合同的主要義務(wù)的主張不成立。租賃合同未對租賃物的使用功能作約定，區(qū)漢棉改變租賃物使用功能未違約。為改臨街廠房為商鋪所拆的臨街墻很少，此舉雖未依約定經(jīng)工業(yè)陶瓷廠同意，但廠房改商鋪未致建筑物結(jié)構(gòu)損壞，也未導(dǎo)致租賃物減值，屬于對租賃物的改善，尚未構(gòu)成對租賃合同的主要義務(wù)的違反。工業(yè)陶瓷廠可以要求區(qū)漢棉恢復(fù)原狀，不能以此為由要求解除合同。工業(yè)陶瓷廠要求解除租賃合同理由不充分，不應(yīng)支持；區(qū)漢棉要求工業(yè)陶瓷廠全面履行合同的反訴主張應(yīng)予支持。雙方當(dāng)事人對計(jì)算租金的起始日、雙方部分履行的情形下，區(qū)漢棉應(yīng)付的租金發(fā)生爭議，應(yīng)予確定。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第六十六條、第二百一十二條、第二百二十三條第二款的規(guī)定，原審法院于2003年3月17日作出判決：一、區(qū)漢棉自本判決生效之日起十日內(nèi)，將臨街廠房的臨街墻恢復(fù)原狀。二、工業(yè)陶瓷廠自本判決生效之日起一個月內(nèi)，將未移交區(qū)漢棉的租賃物移交區(qū)漢棉，并向區(qū)漢棉提供租賃廠房的產(chǎn)權(quán)證明資料。三、計(jì)算區(qū)漢棉租金的起始日為2001年11月16日，工業(yè)陶瓷廠未履行以上第二項(xiàng)判決前，區(qū)漢棉每月應(yīng)承擔(dān)的租金是24066．80元。四、駁回工業(yè)陶瓷廠的其他訴訟請求。本案一審受理費(fèi)672元，反訴受理費(fèi)161元，合共由 833元，由工業(yè)陶瓷廠負(fù)擔(dān)416．5元，區(qū)漢棉負(fù)擔(dān)416．5元。

　　上訴人工業(yè)陶瓷廠不服上述判決，向本院提起上訴認(rèn)為：一、原審判決關(guān)于雙方當(dāng)事人六個爭議焦點(diǎn)的事實(shí)認(rèn)定結(jié)論不完整甚至錯誤。（一）第二個爭議焦點(diǎn)認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論不完整。原審法院認(rèn)定“雙方約定計(jì)算租金的起始日為2001年11月16日，《經(jīng)營場所租賃合同》簽訂之日，區(qū)漢棉向工業(yè)陶瓷廠一次性交納140 萬元，其中20萬元為合同抵押金，120萬元為預(yù)交租金。區(qū)漢棉在合同簽訂之日交了10萬元租金，20萬元合同抵押金，2001年8月31日前再預(yù)付了 40萬元”。該認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論并不完整。1、其并未直接說明爭議焦點(diǎn)中所指的“區(qū)漢棉交付租金的時間”。2、其并未直接說明爭議焦點(diǎn)中所指的“區(qū)漢棉是否按約交租金”。（二）第三個爭議焦點(diǎn)認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論錯誤。原審法院認(rèn)定“雙方約定的工業(yè)陶瓷廠交付租賃物的時間自合同簽訂之日開始”、“租賃物的總面積為 22398.2平方米，工業(yè)陶瓷廠已移交區(qū)漢棉10781.06平方米，工業(yè)陶瓷廠至今未移交部分面積為11617.14平方米”。該認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論是錯誤的。1、雙方約定的工業(yè)陶瓷廠交付租賃物的時間為“合同簽訂后三個月內(nèi)（即2001年8月16日至2001年11月16日三個月時間）”。（1）《經(jīng)營場所租賃合同》第二條約定：“雙方簽訂合同后，承租方進(jìn)場，進(jìn)場的三個月內(nèi)為承租方進(jìn)場期，免收租金。”工業(yè)陶瓷廠交付租賃物的時間，即承租方的進(jìn)場期，是“合同簽訂后”，但同時給了區(qū)漢棉三個月的免租進(jìn)場期。即是說，工業(yè)陶瓷廠交付租賃物的時間為2001年8月16日后的三個月。（2）原審法院認(rèn)定“雙方約定計(jì)算租金的起始日為2001年11月16日”。租金的起算日，即是三個月免租進(jìn)場期的終止日，也是工業(yè)陶瓷廠交付租賃物的最后期限。因而，工業(yè)陶瓷廠交付租賃物的時間為2001年8月16日至2001年11月16日三個月。2、工業(yè)陶瓷廠已將全部租賃物交付給區(qū)漢棉。除區(qū)漢棉明確承認(rèn)已移交的 10781.06平方米租賃物外，對于剩余的11617.14平方米的租賃物，工業(yè)陶瓷廠也已全部移交。（1）工業(yè)陶瓷廠已將沙倉移交給區(qū)漢棉。《經(jīng)營場所租賃合同》僅約定將原五車間沙倉的一半租賃給區(qū)漢棉。合同簽訂后，區(qū)漢棉雇請施工隊(duì)，按合同約定的紅線砌墻將原沙倉一分為二（見工業(yè)陶瓷廠一審提交的《詢問筆錄》），并將沙倉作為營利性停車場（見工業(yè)陶瓷廠一審提交的沙倉現(xiàn)場照片）。（2）工業(yè)陶瓷廠已將主車間和舊設(shè)備車間移交給區(qū)漢棉。主車間和舊設(shè)備車間與區(qū)漢棉承認(rèn)已移交的其他租賃物相連，都是從相同的大門進(jìn)出，且兩車間自身也未上門加鎖，區(qū)漢棉完全可以進(jìn)駐使用，其自身原因未使用（其往來函件中一直認(rèn)為主車間和舊設(shè)備車間的生產(chǎn)線包括在租賃物之中，不允許工業(yè)陶瓷廠搬走生產(chǎn)線，導(dǎo)致其自身也未使用租賃物），不能作為未移交的理由。（3）工業(yè)陶瓷廠已將舊設(shè)備車間旁邊的通道119.70平方米移交給區(qū)漢棉。原判決認(rèn)定“舊設(shè)備車間旁邊的通道……承租方只能當(dāng)作舊設(shè)備車間的通道使用”、“由于舊設(shè)備車間不能移交，區(qū)漢棉不能使用該通道，該部分面積也應(yīng)認(rèn)定為未移交區(qū)漢棉”。事實(shí)上，該通道系五車間內(nèi)的公共道路，原審判決以區(qū)漢棉未實(shí)際使用該通道為由稱通道未移交，理由顯然不充分。3原判決認(rèn)定“主車間的入口放置賽納公司的標(biāo)志牌，標(biāo)志牌上有‘非值班人員不得內(nèi)進(jìn)違者后果自負(fù)，公司示’的字句”、“工業(yè)陶瓷廠自始沒有騰空沙倉及主車間廠房，并全部移交區(qū)漢棉的意思”。上述認(rèn)定均屬原審法院主觀臆斷。首先，標(biāo)志牌上并無“賽納公司”字樣，也無其他證據(jù)證明標(biāo)志牌系賽納公司放置，原審法院即認(rèn)定標(biāo)志牌系賽納公司放置，明顯證據(jù)不足。其次，前面已說區(qū)漢棉雇人將沙倉砌墻分隔，并作營利性停車場，且原審法院現(xiàn)場勘驗(yàn)時也看見沙倉空置。因而原審法院“認(rèn)定工業(yè)陶瓷廠自始沒有騰空沙倉”，明顯是毫無依據(jù)。（三）第四個爭議焦點(diǎn)認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論錯誤。原審法院認(rèn)定“工業(yè)陶瓷廠、區(qū)漢棉未就區(qū)漢棉‘吸納’工業(yè)陶瓷廠35名員工約定人員接收條件”。該認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論是錯誤的。賽納公司與區(qū)漢棉簽訂的《用工協(xié)議》即是《經(jīng)營場所租賃合同》的附件。1、《經(jīng)營場所租賃合同》和《用工協(xié)議》的內(nèi)容相互印證說明：區(qū)漢棉應(yīng)當(dāng)知道《用工協(xié)議》是《經(jīng)營場所租賃合同》的附件。（1）《經(jīng)營場所租賃合同》和《用工協(xié)議》均于2001年8月16日簽訂，雙方簽約代表均為霍錫流和區(qū)漢棉本人。（2）《經(jīng)營場所租賃合同》第六條第（二）項(xiàng)第 5點(diǎn)約定“承租方按雙方簽定的人員接受條件（見附件），吸納35人的出租方職工”。兩份合同的內(nèi)容相互印證說明：區(qū)漢棉應(yīng)當(dāng)知道《用工協(xié)議》是《經(jīng)營場所租賃合同》的附件。2、區(qū)漢棉在給工業(yè)陶瓷廠的往來函件中也承認(rèn)《用工協(xié)議》是《經(jīng)營場所租賃合同》的附件。3、原審法院否認(rèn)《經(jīng)營場所租賃合同》存在附件，但無法對區(qū)漢棉簽訂的《用工協(xié)議》作出合理解釋。（四）第五個爭議焦點(diǎn)認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論理由不充分。對于第五個爭議焦點(diǎn)“工業(yè)陶瓷廠是否應(yīng)提交廠房產(chǎn)權(quán)證明，協(xié)助區(qū)漢棉辦理營業(yè)執(zhí)照”，原審法院認(rèn)定“工業(yè)陶瓷廠依約應(yīng)向區(qū)漢棉交付產(chǎn)權(quán)證明，協(xié)助區(qū)漢棉辦理營業(yè)執(zhí)照”。理由不充分。工業(yè)陶瓷廠已在一審時明確提出，依據(jù)《合同法》第六十七條“的規(guī)定。鑒于區(qū)漢棉嚴(yán)重違約，工業(yè)陶瓷廠有權(quán)行使后履行抗辯權(quán)，拒絕區(qū)漢棉的履約請求。（五）第六個爭議焦點(diǎn)認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論錯誤。原審法院認(rèn)定”證據(jù)不足，不予認(rèn)定“。工業(yè)陶瓷廠認(rèn)為該認(rèn)定的事實(shí)結(jié)論錯誤。1、關(guān)于區(qū)漢棉將磚瓦結(jié)構(gòu)廁所改為倉庫、將車間改為廁所、將臨街的墻拆了改臨街廠房為商鋪、拆除沙倉北面圍墻將沙倉改為營利性停車場，這些都是區(qū)漢棉明確確認(rèn)的客觀事實(shí)。2、《經(jīng)營場所租賃合同》第五條第一款明確約定：”凡涉及土建及拆卸、改造原有建筑物或新增建筑物的（包括簡易建筑物），須經(jīng)出租方書面同意后才能實(shí)施“。而區(qū)漢棉多次違反合同約定，未經(jīng)工業(yè)陶瓷廠書面同意，擅自對租賃物進(jìn)行拆卸、改造，有的改造涉及市政規(guī)劃、有的改造已完全改變租賃物的使用功能，這顯然是”實(shí)施了損害租賃物的行為“！二、區(qū)漢棉對《經(jīng)營場所租賃合同》負(fù)有先履行義務(wù)。原審法院認(rèn)定”雙方義務(wù)應(yīng)是同時履行的，并無先后順序之分“、”區(qū)漢棉在工業(yè)陶瓷廠移交部分租賃物，履行不符合約定的情形下，只交相應(yīng)部分的租金是符合法律規(guī)定的“的觀點(diǎn)是錯誤的。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同債務(wù)的履行是否存在先后順序，首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照當(dāng)事人的約定來確定，在當(dāng)事人沒有約定的情況下，可以根據(jù)法律規(guī)定或者交易習(xí)慣來確定。（一）依據(jù)《經(jīng)營場所租賃合同》的約定，區(qū)漢棉負(fù)有先履行義務(wù)。1、如前所述，區(qū)漢棉履行交納140萬元租金的義務(wù)的時間為”2001年8月16日“，僅一天時間。2、工業(yè)陶瓷廠履行交付租賃物的義務(wù)的時間為”合同簽訂后三個月內(nèi)“，自2001年8月16日至2001年11月16日，共三月時間。顯然，區(qū)漢棉負(fù)有先履行義務(wù)。（二）依據(jù)雙方簽訂《經(jīng)營場所租賃合同》的目的，向工業(yè)陶瓷廠支付140萬元租金是區(qū)漢棉最根本的合同義務(wù)。與區(qū)漢棉租賃物同地段同類型租賃物的租金為6―7元/平方米/月，高的甚至達(dá)十幾元/平方米/月。但區(qū)漢棉的租賃物總面積為2.24萬平方米，月租金僅5萬元，折算為2.23元/平方米/月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價。工業(yè)陶瓷廠當(dāng)時之所以以如此低廉的租金將租賃物租賃給區(qū)漢棉，主要因?yàn)楹贤炗啎r，工業(yè)陶瓷廠已停產(chǎn)停業(yè)，負(fù)債高達(dá)10多億元，其中拖欠員工工資523.15萬元，拖欠員工福利費(fèi)84.31萬元，還需對員工進(jìn)行分流、派發(fā)遣散費(fèi)。而區(qū)漢棉同意于合同簽訂之日一次性交納140萬元租金。工業(yè)陶瓷廠的目的是用區(qū)漢棉交納的140萬元解決拖欠員工的工資、福利費(fèi)。（三）租賃物當(dāng)時的狀況也決定了區(qū)漢棉負(fù)有先履行義務(wù)。合同簽訂當(dāng)天，五車間廠房、倉庫和沙倉仍堆放陶瓷生產(chǎn)線、泥沙等物品，需轉(zhuǎn)倉或搬移后才能移交。這一點(diǎn)，區(qū)漢棉是明知的。基于轉(zhuǎn)倉或搬移需要一定時間，工業(yè)陶瓷廠才給予區(qū)漢棉三個月的免租進(jìn)場期。也就是說租賃物當(dāng)時的情況決定了工業(yè)陶瓷廠履行義務(wù)要后于區(qū)漢棉，區(qū)漢棉負(fù)有先履行義務(wù)。三、吸納工業(yè)陶瓷廠35名以上員工是區(qū)漢棉的根本義務(wù)。原審判決在承認(rèn)”《經(jīng)營場所租賃合同》中有約定“的情況下，主觀地認(rèn)為”根據(jù)租賃合同的性質(zhì)，區(qū)漢棉‘吸納’工業(yè)陶瓷廠的員工并不是租賃合同的義務(wù)“，并認(rèn)為”區(qū)漢棉是否‘吸納’工業(yè)陶瓷廠員工與原、區(qū)漢棉履行租賃合同不相關(guān)“，從而認(rèn)定”工業(yè)陶瓷廠關(guān)于區(qū)漢棉未‘吸納’其員工而違反了租賃合同的主要義務(wù)的主張并不成立“。原審法院的認(rèn)定是錯誤的，1、吸納工業(yè)陶瓷廠員工，是雙方自愿協(xié)商的結(jié)果。一旦約定，又不存在違反法律禁止性規(guī)定的情況下，即成為區(qū)漢棉的義務(wù)。并且，《用工協(xié)議》作為《經(jīng)營場所租賃合同》的附件，區(qū)漢棉是否”吸納“工業(yè)陶瓷廠員工不僅與雙方履行租賃合同相關(guān)，而是非常相關(guān)。2、如前所述，合同簽訂時，工業(yè)陶瓷廠已停產(chǎn)停業(yè)，員工面臨下崗分流的局面，區(qū)漢棉同意接收工業(yè)陶瓷廠35名以上員工，并負(fù)責(zé)安排工作，支付不低于市規(guī)定的最低收入標(biāo)準(zhǔn)的報酬和有關(guān)政策性規(guī)定的福利費(fèi)用。佛山市政府規(guī)定的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為430元/月/人。即是說，僅工業(yè)陶瓷廠35名員工的最低生活保障一項(xiàng)，區(qū)漢棉每月至少可為工業(yè)陶瓷廠承擔(dān)15050元。另外，區(qū)漢棉還同意承擔(dān)工業(yè)陶瓷廠員工的社會保險費(fèi)、住房公積金等有關(guān)政策性規(guī)定福利費(fèi)用。區(qū)漢棉承租工業(yè)陶瓷廠租賃物，并解決工業(yè)陶瓷廠員工的就業(yè)問題，這也是其獲得低租金的一個原因，即是附條件的租賃，吸納工業(yè)陶瓷廠35名以上員工是區(qū)漢棉的根本義務(wù)。四、區(qū)漢棉已構(gòu)成根本性違約，工業(yè)陶瓷廠依法有權(quán)解除合同。原審判決亦承認(rèn)，”工業(yè)陶瓷廠將約定的租賃物交區(qū)漢棉占有、使用是工業(yè)陶瓷廠的主要義務(wù)，區(qū)漢棉依約交付租金是區(qū)漢棉的主要義務(wù)，這些義務(wù)是否得到履行，決定另一方當(dāng)事人能否實(shí)現(xiàn)合同的目的。“（一）區(qū)漢棉未按合同約定支付租金，違反先履行義務(wù)，構(gòu)成根本性違約。（二）區(qū)漢棉拒絕接收工業(yè)陶瓷廠員工，又不向工業(yè)陶瓷廠員工支付有關(guān)費(fèi)用，亦構(gòu)成根本性違約。（三）工業(yè)陶瓷廠依法有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求區(qū)漢棉恢復(fù)原狀。1、工業(yè)陶瓷廠依法有權(quán)解除合同。《合同法》第九十四條規(guī)定：”有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（三）當(dāng)事人一方遲延要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的“。合同簽訂至今，區(qū)漢棉尚欠70萬元租金，又未接收工業(yè)陶瓷廠35名以上員工并承擔(dān)員工的社會保險費(fèi)、住房公積金和待崗生活費(fèi)，經(jīng)工業(yè)陶瓷廠多次催告仍拒絕履行；并且區(qū)漢棉的違約行為導(dǎo)致工業(yè)陶瓷廠的合同目的已不能實(shí)現(xiàn)。2、工業(yè)陶瓷廠有權(quán)要求區(qū)漢棉將租賃物恢復(fù)原狀。《合同法》第二百二十三條規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。區(qū)漢棉的前述四項(xiàng)改造措施，均未經(jīng)工業(yè)陶瓷廠書面同意，工業(yè)陶瓷廠有權(quán)要求區(qū)漢棉將租賃場所恢復(fù)原狀（將改為停車場的場地恢復(fù)原狀、將改為倉庫的廁所恢復(fù)原狀、將改為廁所的車間恢復(fù)原狀、將臨街廠房的臨街墻恢復(fù)原狀）。五、區(qū)漢棉每月應(yīng)承擔(dān)的租金是5萬元。因工業(yè)陶瓷廠已將租賃物全部移交給區(qū)漢棉，因而區(qū)漢棉應(yīng)全額承擔(dān)租金，即5萬元/月。綜上所述，區(qū)漢棉違反先履行義務(wù)，經(jīng)多次催告仍拒絕履行；并且其違約行為導(dǎo)致工業(yè)陶瓷廠的合同目的已不能實(shí)現(xiàn)。據(jù)此，請求1、依法撤銷原判決第二項(xiàng)及兩個第三項(xiàng)。2、依法判決解除工業(yè)陶瓷廠與區(qū)漢棉簽訂的《經(jīng)營場所租賃合同》。3、依法判決計(jì)算區(qū)漢棉租金的起始日為 2001年11月16日，區(qū)漢棉每月應(yīng)承擔(dān)的租金是5萬元。4、依法判令區(qū)漢棉將改為停車場的場地恢復(fù)原狀、將改為倉庫的廁所恢復(fù)原狀、將改為廁所的車間恢復(fù)原狀。5、依法判令區(qū)漢棉承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

　　區(qū)漢棉答辯稱：一、原審判決認(rèn)定本案合同中當(dāng)事人雙方履行義務(wù)沒有先后順序，工業(yè)陶瓷廠應(yīng)在合同簽訂日交付租賃物，是與雙方的約定及租賃關(guān)系的特點(diǎn)相符合的。首先，根據(jù)雙方簽訂的《經(jīng)營場所租賃合同》中第二條的約定，而區(qū)漢棉是否進(jìn)場，取決于工業(yè)陶瓷廠是否交付租賃物，工業(yè)陶瓷廠不將租賃物移交給區(qū)漢棉，即使簽訂了合同，區(qū)漢棉也無法進(jìn)場。要切實(shí)履行“合同簽訂后區(qū)漢棉進(jìn)場”的約定，工業(yè)陶瓷廠必須在合同簽訂日交付租賃物。其次，雙方都認(rèn)為區(qū)漢棉的進(jìn)場期為三個月，至2001年11月16日止，免收租金，說明合同簽訂日（2001年8月16日）是工業(yè)陶瓷廠交付租賃物的時間。在租賃廠房合同中，出租方交付租賃物后，承租方不可能立即使用租賃物進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營。因此，出租方根據(jù)移交時租賃物的狀況，允許承租方在合理期限內(nèi)，即進(jìn)場期間根據(jù)生產(chǎn)的實(shí)際需要對租賃物進(jìn)行改造、設(shè)備的安裝、調(diào)試、水電用量、線路的配置及以租賃物為住所辦理工商營業(yè)執(zhí)照等，出租方在此“合理期間”內(nèi)免收承租方租金。可見，合同簽訂日，工業(yè)陶瓷廠就要交付租賃物。如果租賃物的交付時間是工業(yè)陶瓷廠主張的2001年8月16日后的三個月，那么合同第二條約定的三個月的免收租金期毫無意義。本案中，雙方對工業(yè)陶瓷廠交付租賃物，區(qū)漢棉進(jìn)場期的約定既是雙方的真實(shí)意思表示，也是與租賃合同的操作慣例相一致的。雙方約定的履行交付租賃物義務(wù)的時間是在合同簽訂日，與支付租金的義務(wù)同時履行，沒有先后順序。二、原審判決認(rèn)定工業(yè)陶瓷廠只移交10781．06平方米租賃物，占總租賃物的48％，沙倉、主車間和舊設(shè)備車間至今未移交給的事實(shí)，證據(jù)確鑿。1、對已移交的租賃物面積10781．06平方米，占租賃物的48％，雙方?jīng)]有異議。2、原審判決認(rèn)定工業(yè)陶瓷廠至今未移交的租賃物包括：沙倉、主車間和舊設(shè)備車間有事實(shí)依據(jù)。（1）原審法院對現(xiàn)場進(jìn)行了勘驗(yàn)。（2）工業(yè)陶瓷廠2002年4月8日的《關(guān)于停止違約行為的通知》第4條，指責(zé)區(qū)漢棉擅自拆去圍墻，搬走沙倉的瓷沙。（3）區(qū)漢棉2002年5月10日《關(guān)于全面履行合同的函》中，要求工業(yè)陶瓷廠全面履行合同，最遲于2002年5月20日前以書面形式將沙倉移交區(qū)漢棉。工業(yè)陶瓷廠不予答復(fù)也不移交。（4）主車間、舊設(shè)備車間的設(shè)備依舊原地不動，沒有搬走，且部分設(shè)備已被原審法院、稅局查封。三、原審判決認(rèn)定雙方未就區(qū)漢棉“吸納” 工業(yè)陶瓷廠35名員工約定接收條件的結(jié)論是正確的。工業(yè)陶瓷廠提供的《用工協(xié)議》是賽納公司與區(qū)漢棉簽訂，根據(jù)工業(yè)陶瓷廠提交的有關(guān)賽納公司的工商注冊登記資料，工業(yè)陶瓷廠與賽納公司是兩個不同的民事主體。雖然工業(yè)陶瓷廠與區(qū)漢棉簽訂的《經(jīng)營場所租賃合同》、賽納公司與區(qū)漢棉簽訂的《用工協(xié)議》中都有用工的條款，工業(yè)陶瓷廠與賽納公司的法定代表人都是霍錫流，但這不能改變工業(yè)陶瓷廠與賽納公司是兩個不同的民事主體，工業(yè)陶瓷廠、賽納公司各自享受民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的法律事實(shí)。四、原審判決認(rèn)定區(qū)漢棉將空地改為停車場、資臨街的危墻拆除改商鋪、將廁所改倉庫和將倉庫改為廁所不是損害租賃物的行為是恰當(dāng)?shù)摹⒖盏馗耐＼噲鍪褂每胀恋玫胶侠淼睦茫黾邮找妫盏匾膊灰虼耸艿綋p害。將臨街的危墻拆除后重建（不是改商鋪），消除了建筑物的危險隱患，且明顯的使租賃物升值。在將廁所改倉庫、將倉庫改為廁所的過程中，區(qū)漢棉沒有改變或損壞租賃物的結(jié)構(gòu)，只是根據(jù)實(shí)際情況合理改變了用途，且對租賃物進(jìn)行了加固、修繕、翻新，確保了工業(yè)陶瓷廠的出租資產(chǎn)保值、增值。這些行為是屬于承租人對租賃物的正常使用行為，且符合雙方簽訂的《經(jīng)營場所租賃合同》第五條的約定。綜上，原審判決正確，依法應(yīng)予以維持。

　　工業(yè)陶瓷廠與區(qū)漢棉在二審訴訟期間沒有向本院提供新的證據(jù)。

　　本院認(rèn)為：工業(yè)陶瓷廠與區(qū)漢棉雙方簽訂的《經(jīng)營場所租賃合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，原審認(rèn)定合同有效是正確的。在租賃合同關(guān)系中，依約將租賃物交由承租人占有使用是出租人的主要義務(wù)。本案中，由于雙方在《經(jīng)營場所租賃合同》第二條中明確約定“雙方簽訂合同后，承租方進(jìn)場，進(jìn)場的三個月內(nèi)為承租方進(jìn)場期，免收租金。”第三條約定“合同簽訂之日，承租方向出租方一次性交納140萬（其中20萬元為合同抵押金，120萬元預(yù)交租金），在承租方應(yīng)繳交的第一、二年租金中扣減”。按照上述約定，合同簽訂后，作為出租人的工業(yè)陶瓷廠就應(yīng)將約定的租賃物交付給承租人區(qū)漢棉，并保證所交付的租賃物符合約定用途，區(qū)漢棉可立即進(jìn)場使用（至于何時進(jìn)場則由區(qū)漢棉自行確定）；而作為承租人的區(qū)漢棉就應(yīng)將140萬元交付給工業(yè)陶瓷廠。兩者沒有先后履行順序，應(yīng)當(dāng)是同時履行。但在實(shí)際履行過程中，工業(yè)陶瓷廠只交付了部分的租賃物，其他的未移交部分包括車間廠房和沙倉，則分別放置機(jī)器設(shè)備和堆放大量瓷沙，工業(yè)陶瓷廠并沒有騰空交付的意思。為此，區(qū)漢棉并沒有依約定支付140萬元，只支付了約定的50％款項(xiàng)，與工業(yè)陶瓷廠所交付的租賃物占約定總租賃物的比例相當(dāng)，其行為符合《中華人民共和國合同法》第六十六條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”的規(guī)定，并沒有構(gòu)成違約。工業(yè)陶瓷廠上訴認(rèn)為區(qū)漢棉沒有支付140萬元違約在先，其可解除合同，理由不充分，本院不予支持。原審法院認(rèn)定工業(yè)陶瓷廠交付租賃物與區(qū)漢棉預(yù)交租金的行為同時履行，從而判決區(qū)漢棉按工業(yè)陶瓷廠所交付租賃物承擔(dān)租金正確，應(yīng)予維持。

　　雖然《用工協(xié)議》不是工業(yè)陶瓷廠與區(qū)漢棉之間簽訂，而是由賽納公司與區(qū)漢棉簽訂的，但該《用工協(xié)議》約定由區(qū)漢棉接收的員工數(shù)與《經(jīng)營場所租賃合同》中約定的員工數(shù)一致，兩者的內(nèi)容能互相印證，且由相同簽約人于簽訂《經(jīng)營場所租賃合同》的同一日簽訂，加上賽納公司與工業(yè)陶瓷廠同系廣東佛陶集團(tuán)有限公司屬下企業(yè)，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《用工協(xié)議》是《經(jīng)營場所租賃合同》的附件。原審判決對此認(rèn)定錯誤，本院予以糾正。由于工業(yè)陶瓷廠沒有按約定將主車間交付區(qū)漢棉使用，致使區(qū)漢棉無法實(shí)現(xiàn)接收對方員工的目的，故區(qū)漢棉不接收賽納公司部分員工是正常行使抗辯權(quán)的行為，不構(gòu)成違約。

　　至于區(qū)漢棉是否實(shí)施了損害租賃物行為的問題。區(qū)漢棉承租部分租賃物后，將場地改為停車場、將廁所改建為倉庫、將倉庫改為建廁所。區(qū)漢棉實(shí)施上述行為雖未經(jīng)工業(yè)陶瓷廠的書面同意，但其并沒有改變其損壞租賃物的基本結(jié)構(gòu)，只是因地制宜合理地改變了少部分租賃物的用途，其行為不構(gòu)成根本違約，工業(yè)陶瓷廠以此為由解除合同不應(yīng)支持。區(qū)漢棉將臨街墻拆除不當(dāng)，該部分可以恢復(fù)原狀。原審判決區(qū)漢棉將臨街廠房的臨街墻恢復(fù)原狀正確，本院予以維持。

　　綜上，工業(yè)陶瓷廠的上訴理由不充分，本院不予支持。原審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審受理費(fèi)833元，由上訴人廣東佛陶集團(tuán)股份有限公司石灣工業(yè)陶瓷廠負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年十月二十一日

　　書 記 員 冼 富 元