重慶市第一中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2004）渝一中民終字第346號(hào)

　　上訴人（原審原告）重慶市翔吉物資有限公司萬(wàn)盛租賃分公司（簡(jiǎn)稱翔吉租賃分公司），住所地：重慶市萬(wàn)盛區(qū)兩河口120號(hào)。

　　法定代表人唐渝生，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人倪玲，重慶朔源律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人倪曉，重慶朔源律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）南川市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司（簡(jiǎn)稱南川外貿(mào)公司），住所地：重慶南川市新建路93號(hào)。

　　法定代表人黃小丁，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人余曉源，北信律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審第三人）劉宏，男，1967年3月5日出生，漢族，個(gè)體戶，住重慶市萬(wàn)盛區(qū)觀井灣蓮池村宏鑫賓館。

　　上訴人重慶市翔吉物資有限公司萬(wàn)盛租賃分公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市萬(wàn)盛區(qū)人民法院（2003）萬(wàn)民初字第526號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)為：翔吉租賃分公司與重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司簽訂的房屋租賃合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。在合同履行過(guò)程中，重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司雖因改制被注銷，但其資產(chǎn)已由其上級(jí)主管單位即被告接管，其權(quán)利義務(wù)亦應(yīng)由被告享有和承擔(dān)，故原、被告應(yīng)繼續(xù)履行房屋租賃合同。被告未在合理期限內(nèi)通知原告，引起糾紛，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費(fèi)用。原告承租了被告整幢房屋的少部分，不應(yīng)享有整棟房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。故對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。判決：一、重慶市翔吉物資有限公司萬(wàn)盛租賃分公司與重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司于2001年12月29日簽訂的房屋租賃協(xié)議有效。二、駁回原告重慶市翔吉物資有限公司萬(wàn)盛租賃分公司要求對(duì)被告南川市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司所出售的萬(wàn)盛區(qū)兩河口120號(hào)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)50元，其他訴訟費(fèi)300元，共計(jì)350元，由重慶市翔吉物資有限公司萬(wàn)盛租賃分公司負(fù)擔(dān)200元，南川市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司負(fù)擔(dān)150元（此款原告已預(yù)交，本判決生效后3日內(nèi)被告將應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分直接給付原告）。

　　宣判后，翔吉租賃分公司不服上訴，其主要理由：一審判決稱，在所承租部分與整棟樓不可分割的條件下，按照公平原則其承租少部分房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)讓位于出租人的大部分房屋處分權(quán)。此觀點(diǎn)的前提是所承租部分與整棟樓不可分割，而該棟樓早在多年前已被南川外貿(mào)公司分割，其中一半出售給南桐礦務(wù)局。從法律意義上來(lái)說(shuō)，房屋也應(yīng)該是可分物。一審法院的觀點(diǎn)不能成立。即使按一審判決認(rèn)定的局部承租人對(duì)房屋整體不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，按照合同法規(guī)定，上訴人對(duì)其承租的樓層和庫(kù)房也應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、一審法院忽略了上訴人作為爭(zhēng)議房屋唯一承租人的事實(shí)，該判決以原告只承租了整棟樓的四分之一，不享有整棟樓的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的理由否定了上訴人的訴訟請(qǐng)求，屬適用法律錯(cuò)誤，將房屋出售給第三人才是違背優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的。請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷原判決的第二項(xiàng)。2、改判翔吉租賃分公司對(duì)南川市外貿(mào)公司出售的萬(wàn)盛區(qū)兩河口120號(hào)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。3、判令南川市外貿(mào)公司將萬(wàn)盛區(qū)兩河口120號(hào)房屋賣給第三人劉宏無(wú)效。

　　被上訴人重慶南川市外貿(mào)公司答辯：上訴人只租了四分之一的房屋，其并非該棟房屋唯一承租人。我司是整體出售房屋，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)讓位于產(chǎn)權(quán)人的處分。上訴人以行為表明放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我司在法律規(guī)定的合理期限內(nèi)告知了對(duì)方要出售房屋。原判正確，請(qǐng)求維持原判。

　　被上訴人劉宏答辯，我是經(jīng)競(jìng)價(jià)購(gòu)買該房屋，我無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，請(qǐng)求維持原判。

　　本案在二審審理中，當(dāng)事人對(duì)一審法院認(rèn)定的以下事實(shí)無(wú)異議：

　　2001年12月29日，翔吉租賃分公司與重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司將其所有的萬(wàn)盛轉(zhuǎn)運(yùn)站房屋租給翔吉租賃分公司使用，租金為每月350元，全年分兩次付清。房屋租賃期限從2002年1月起至2004年12月31日止。之后，重慶南川市外貿(mào)工業(yè)品公司因企業(yè)改制被注銷，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)交給上級(jí)主管單位南川外貿(mào)公司。

　　2002年8月13日，劉宏向南川外貿(mào)公司交納了購(gòu)買房屋的定金2萬(wàn)元，南川外貿(mào)公司與劉宏協(xié)商房屋總價(jià)款為20萬(wàn)元。 2002年9月26日，劉宏交納了房款20萬(wàn)元，包括交納的定金，共計(jì)交納房款22萬(wàn)元。

　　2003年2月21日，南川外貿(mào)公司與劉宏正式簽訂《房屋買賣合同》。同年3月，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并先后完清了各種手續(xù)費(fèi)。

　　2003年6月10日，南川外貿(mào)公司書(shū)面通知翔吉租賃分公司其所承租的房屋已賣給劉宏，未交的房租直接與劉宏交結(jié)。2003年7月17日，翔吉租賃分公司遂向法院起訴。

　　南川外貿(mào)公司所有的萬(wàn)盛區(qū)兩河口120號(hào)房屋總面積964平方米。其中倉(cāng)庫(kù)面積為450平方米，廚房面積為67平方米，辦公樓共4層，總面積為447平方米，上訴人承租了辦公樓第二層全部及部分倉(cāng)庫(kù)，其承租的面積占南川外貿(mào)公司所出售房屋總面積的四分之一。

　　本院審理中，翔吉租賃分公司認(rèn)可本案訟爭(zhēng)房屋出售時(shí)有兩家承租人，翔吉租賃分公司是其中之一。

　　本案中，上訴人與被上訴人主要有以下幾個(gè)方面的爭(zhēng)議，本院評(píng)議如下：

　　一、被上訴人南川外貿(mào)公司出售本案爭(zhēng)議房屋是否履行提前通知上訴人的法定義務(wù)。

　　合同法規(guī)定，出租人出賣房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此出租人在出賣其已出租給他人的房屋時(shí)應(yīng)提前通知承租人，這是出租人的法定通知義務(wù)。它要求出租人履行的通知對(duì)象是特定的，即承租人。南川外貿(mào)公司舉示了一張售房啟事證明其對(duì)翔吉租賃分公司履行了通知義務(wù)，該售房啟事的內(nèi)容為：因業(yè)務(wù)需要，本單位準(zhǔn)備出售萬(wàn)盛區(qū)兩河口外貿(mào)轉(zhuǎn)運(yùn)站，有意者請(qǐng)于2002年7月20日與本單位聯(lián)系。該啟事落款時(shí)間為2002年7月11日。從該啟事的上述內(nèi)容可以看出它針對(duì)的對(duì)象是不特定的，是向不特定人發(fā)出的要約邀請(qǐng)，南川外貿(mào)公司在出售房屋時(shí)未對(duì)承租人翔吉租賃分公司履行積極的通知義務(wù)。且該通知是7月11號(hào)張貼，而被上訴人于8月13日已將該房屋賣給劉宏，因此，被上訴人南川外貿(mào)公司并無(wú)充分的證據(jù)證明其出售房屋在法定期限內(nèi)直接通知了上訴人，一審法院認(rèn)定南川外貿(mào)公司在出售房屋時(shí)未履行通知承租人的義務(wù)是正確的。

　　二、翔吉租賃分公司作為局部承租人對(duì)出租人整體出賣的房屋是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　合同法規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。上述立法的目的是減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，便于房屋的占有、使用和管理。在租賃合同有效的情況下，如果出租人出賣房屋，因法律規(guī)定了“買賣不破租賃”的原則，出租人出賣房屋并不影響承租人對(duì)房屋的占有、使用和管理，原出租人與承租人之間的房屋租賃合同仍然要繼續(xù)履行。因此承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)從立法的目的理解，應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重于為了減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，局部承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)理解為其所承租部分房屋，局部承租人對(duì)整體房屋不享有優(yōu)先權(quán)，這樣的理解才符合立法目的。否則在多個(gè)局部承租人存在的情形下，會(huì)人為造成糾紛，影響出租人交易和增加交易成本，與立法目的相悖。因此本院認(rèn)為上訴人翔吉租賃分公司作為局部承租人不享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。翔吉租賃分公司在房屋所有權(quán)人南川外貿(mào)公司并未就其承租的房屋單獨(dú)出售的情況下，主張僅購(gòu)買其承租部分房屋的請(qǐng)求也不能成立。

　　綜上，原審法院判決事實(shí)清楚，適用法律正確，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審受理費(fèi)50元，其他訴訟費(fèi)用300元，共計(jì)350元，由上訴人重慶市翔吉物資有限公司萬(wàn)盛租賃分公司承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 商雪梅

　　審 判 員 汪　利

　　代理審判員 楊云英

　　二 0 0 四年 三 月 十 日

　　書(shū) 記 員 蘭建恒