廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1281號

　　上訴人（原審被告，反訴原告）戴鳳娣（曾用名：戴鳳鳴），女，1964年3月2日出生，漢族，住所：佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)人民路六十二巷1號。系三水區(qū)西南鎮(zhèn)仙斯專業(yè)美容中心（以下簡稱仙斯美容中心）業(yè)主。

　　委托代理人夏漢芝，廣東商融律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告，反訴被告）高友蓮，女，1946年12月30日出生，漢族，住所：佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)文鋒東路十九巷二座6號303.

　　委托代理人麥家明，男，1963年10月15日出生，漢族，住所：佛山市三水區(qū)設(shè)計院家屬宿舍。

　　上訴人戴鳳娣因房屋租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市三水區(qū)人民法院（2003）三法民壹重字第2號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2001年5月1日，高友蓮（甲方）與戴鳳娣（乙方）簽訂《租屋合約》一份，雙方約定：甲方將座落在西南鎮(zhèn)廣海中路28號102鋪一套租給乙方作居住用途，月租金3500元，租期5年（從2001年5月1日至2006年4月30日止），乙方預(yù)交按金3500元給甲方，期滿后如無損壞房屋、門、窗、交清水電費(fèi)等，按金應(yīng)歸還乙方；乙方在每月1－5號前交租金給甲方，如超過7日未交者，甲方有權(quán)將房屋收回，按金不予退回。乙方不能損壞房屋墻體、天花、地面及一切附屬設(shè)施，如損壞照現(xiàn)價賠償，屋內(nèi)固定的裝修物期滿時不得拆除……。合同簽訂后，戴鳳娣依約交納了2001年5月至2001年8月的租金，以及按金3500元。從2001年9月1日起至2002年6月12日止的租金，戴鳳娣未予交納。戴鳳娣在簽訂《租屋合同》前，于2001年4月份對出租房屋進(jìn)行裝修。戴鳳娣承租房屋后，出租房屋存在排水渠淤塞、地面浸水、房屋漏水現(xiàn)象。在本案原審期間，雙方于2002年6月12日達(dá)成終止《租屋合約》的協(xié)議，雙方協(xié)商解除了合同。

　　原審判決認(rèn)為：高友蓮與戴鳳娣簽訂的《租屋合約》系雙方在自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂，內(nèi)容合法，屬有效合同，雙方均有全面履行合同的義務(wù)。由于高友蓮出租房屋存在下水道淤塞、地面浸水、漏水現(xiàn)象，且在戴鳳娣租賃期間未能從根本上解決問題，影響了戴鳳娣對房屋的使用，戴鳳娣要求相應(yīng)減少租金的請求，符合合同法第二百二十一條的規(guī)定的精神，酌情予以支持。雙方在原審期間已協(xié)商解除合同，予以確認(rèn)。因出租房屋上述瑕疵的存在，戴鳳娣未按合同期限交納租金具有相應(yīng)理由，對未按期交納租金不負(fù)違約責(zé)任，高友蓮應(yīng)當(dāng)在終止合同后返還戴鳳娣3500元按金；對戴鳳娣要求高友蓮返還3500元按金的請求，予以支持。由于高友蓮出租房屋存在下水道淤塞、地面浸水、漏水現(xiàn)象，高友蓮要求戴鳳娣按合同規(guī)定的3500元／月標(biāo)準(zhǔn)支付租金的請求，不予支持。根據(jù)出租房屋瑕疵的實(shí)際情況，決定從2001年5月1日起至2002年6月12日止，每月減少租金800元，即將房屋租金調(diào)至2700／月，戴鳳娣在2001年9月份前已按 3500元／月多交納的3200元，折抵2001年9月以后應(yīng)付租金。戴鳳娣未在舉證期限內(nèi)提出裝修物價值鑒定的申請，致使法院對裝修物損失無法認(rèn)定，對此，應(yīng)由戴鳳娣負(fù)有舉證不能的法律后果，對戴鳳娣要求高友蓮賠償裝修損失61510元的請求，證據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二十五條、《中華人民共和國合同法》第二百二十一條之規(guī)定，原審法院于2003年4月29日作出判決：一、戴鳳娣按2700元／月交納從2001年9月1日起至2002年6月12日止的租金22180元（已扣除戴鳳娣在2001年5月1日至 2001年8月30日按3500元／月多交的租金3200元）。二、高友蓮?fù)诉€戴鳳娣按金3500元。上述二項(xiàng)相抵后，戴鳳娣應(yīng)償付高友蓮租金18680 元，并在本判決生效后十日內(nèi)交清。三、駁回戴鳳娣要求高友蓮賠償裝修損失61510元的反訴請求。一審受理費(fèi)710元，反訴受理費(fèi)2460元，合計 3170元，由高友蓮負(fù)擔(dān)270元，戴鳳娣負(fù)擔(dān)2900元。

　　上訴人戴鳳娣不服上述判決，向本院提出上訴認(rèn)為：一、原審判決認(rèn)定戴鳳娣所承租的房屋出現(xiàn)滲水、漏水、下水道淤塞的原因是下水道設(shè)計不合理，且上述現(xiàn)象的出現(xiàn)是以雨天為主，不影響戴鳳娣的經(jīng)常使用，從而判決高友蓮只需承擔(dān)每月減租800元的違約責(zé)任，戴鳳娣認(rèn)定原審判決的這一認(rèn)定回避了高友蓮是否已盡到出租方對租賃物的維修義務(wù)的關(guān)鍵事實(shí)問題，淡化了戴鳳娣的實(shí)際損害程度。戴鳳娣從2001年5月1日開始承租高友蓮的鋪位，而從2001年5月開始就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)鋪位滲水、漏水，由于涌出來的是生活污水、糞水，因此惡臭難聞。由于產(chǎn)生污水的沙井蓋在室內(nèi)，正是戴鳳娣擺放美容床及設(shè)施的地方，對戴鳳娣的正常經(jīng)營造成極壞的影響。隨著漏水、滲水問題的頻繁出現(xiàn)，致使裝修的墻體、木柜、間墻發(fā)霉、發(fā)黑，污水漬滲透到墻上。即使晴天地面不再涌出污水的時候，墻體及下水道的沙井蓋附近仍然散發(fā)惡臭氣味。完全可以想象，戴鳳娣花費(fèi)6萬多元裝修美容院從正式營業(yè)開始就麻煩不斷，已經(jīng)影響了戴鳳娣經(jīng)常性使用。事實(shí)上，戴鳳娣從 2001年5月至8月正常交租，從2001年9月開始因高友蓮不履行維修義務(wù)而停止交租，于2001年9月通過市長專線電話投訴及寫投訴信，三水區(qū)房管局業(yè)務(wù)科也組織過雙方協(xié)商解決，但始終得不到最終解決。原審判決認(rèn)為只有大雨天才出現(xiàn)滲水、漏水，晴天仍可正常使用，其依據(jù)是余亞棋、胡敏儀和梁杏桃的證詞，但從上述三人的證言中根本無法得出這一結(jié)論，三人只是陳述從5月開始因下大雨開始滲水，并沒有說只有下雨天才滲水。且原審法院忽視了一個關(guān)鍵事實(shí)，就是滲出來的是水是糞水、污水，滲透到墻上無清除，每一位進(jìn)門的顧客或員工都看到，除非重新裝修，否則無法根除。高友蓮對這一租賃物的嚴(yán)重缺陷十分清楚，也知道徹底解決的辦法，但都沒有去解決。每次說解決只是想收租，租金收到手就聯(lián)系不到。在戴鳳娣搬出該鋪位后，高友蓮先后將鋪位租給“江河源面館”和“滿棠紅美食館”，已經(jīng)將原排水渠通向沙井蓋的位置改為廁所，將廁所的排污管引渠到室外，直接將污水排出室外，解決了問題。戴鳳娣在一審期間申請法院現(xiàn)場勘查，但沒有被采納。這是原審審理期間沒有發(fā)現(xiàn)的新的證據(jù)，且對查明事實(shí)十分重要，法院依職權(quán)應(yīng)當(dāng)調(diào)查。戴鳳娣認(rèn)為高友蓮?fù)耆珱]有盡到出租方應(yīng)當(dāng)履行的維修義務(wù)，對戴鳳娣停止交租的后果應(yīng)負(fù)全部責(zé)任，無權(quán)要高友蓮支付租金。二、原審法院以戴鳳娣未舉證期限內(nèi)提出裝修物價值鑒定的申請，致使法院無法認(rèn)定裝修物的損失為由，判決駁回戴鳳娣的反訴。戴鳳娣認(rèn)為原審判決違反公平、公正原則，適用有關(guān)法律錯誤。戴鳳娣在原審開庭時已提供“工程預(yù)（結(jié)）算”一份、證明請余亞棋施工并支付了61510元裝修款。戴鳳娣對自己的裝修損失已經(jīng)提供了證據(jù)，對證據(jù)的證明力及合法有效性應(yīng)由法院審查，法院對于需要鑒定的證據(jù)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)調(diào)查收集，這是最高人民法院《關(guān)于適用＜民事訴訟法＞若干問題的意見》第73條第（二）款規(guī)定的；最高人民法院《關(guān)于民事經(jīng)濟(jì)審判方式改革問題的若干規(guī)定》第3條也明確規(guī)定：應(yīng)當(dāng)由人民法院勘驗(yàn)或者委托鑒定的證據(jù)由人民法院調(diào)查收集。該案在2001年1月18日起訴，至2002年7月29日作出一審判決，原審法院沒有依職權(quán)進(jìn)行調(diào)查。在原審審理期間，雙方于2002年6月12日解除合同，戴鳳娣在移交清單中明確列明了裝修項(xiàng)目包括厚玻璃大門一對、間墻推門2扇、間墻玻璃飾柜2個、帶門套木門3扇、大門口兩邊大透明玻璃2塊、貼墻大玻璃鏡4塊等十六項(xiàng)，高友蓮也予以接收。高友蓮利用上述裝修高價出租給他人。經(jīng)過兩年時間，裝修物已難以恢復(fù)到戴鳳娣搬出時的狀況。更重要的是發(fā)回重審程序，戴鳳娣根本沒有收到重審法院的“舉證通知書”，重審法院在2003年 3月18日通知合議庭組成人員，2003年4月10日開庭，不到一個月時間。原審判決依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二十五條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出申請鑒定，否則承擔(dān)舉證不能的后果。但是，當(dāng)事人根本不知舉證期限是多久，法院沒有告知。根據(jù)上述規(guī)定第三十條規(guī)定人民法院應(yīng)當(dāng)在送達(dá)案件受理通知書和應(yīng)訴通知書時向當(dāng)事人送達(dá)舉證通知書，舉證期限由人民法院指定的，指定的期限不得少于三十日。原審法院在程序上顯然違反上述規(guī)定，不應(yīng)當(dāng)適用第二十五條的規(guī)定。另外，最高人民法院《關(guān)于民事證據(jù)若干規(guī)定》第八十三條規(guī)定了本規(guī)則的時間效力，即本規(guī)定自2002年4月1日起施行。 2002年4月1日尚未審結(jié)的一審、二審和再審民事案件不適用本規(guī)定。顯然，本案在2002年1月18日受理，2002年4月1日尚未審結(jié)，根本不適用該規(guī)定。一審法院顯然適用法律錯誤。戴鳳娣主張的裝修損失除工程（預(yù)）結(jié)算書、收據(jù)外還有移交清單作為印證，完全可以認(rèn)定裝修物品的范圍和具體項(xiàng)目，價值可以認(rèn)定。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，造成責(zé)任認(rèn)定不公，高友蓮不僅無權(quán)要求戴鳳娣支付租金，而且應(yīng)當(dāng)賠償戴鳳娣的裝修損失。據(jù)此，請求二審法院依法改判。

　　高友蓮答辯稱：一、2001年5月1日，雙方簽訂《租屋合約》后，高友蓮已將符合約定的房屋交付戴鳳娣使用。從2001年9月開始戴鳳娣以房屋滲水為由未按合同規(guī)定繳付租金到雙方解除合同為止，在此期間，戴鳳娣一直都在正常經(jīng)營使用租賃房屋，顯見，戴鳳娣拒付租金是無理的，違反了合同第三條的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于房屋在每逢下暴雨時出理滲水現(xiàn)象，每次高友蓮都到現(xiàn)場觀察并采取措施，請市政高壓車疏通下水道和將房屋的雨水排水管道改道排出室外等辦法解決，高友蓮已盡到了履行維修的義務(wù)。至于滲水的原因經(jīng)原審法院現(xiàn)勘查知道是該屋的排水系統(tǒng)本身設(shè)計不合理等原因所致，并非是高友蓮自身能力所解決的，是由不可歸責(zé)于高友蓮的事由所造成。即使如此，原審判決讓高友蓮承擔(dān)每月減租800元的責(zé)任，為息事寧人，高友蓮沒有上訴。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律，法規(guī)正確，二審應(yīng)予維持。二、高友蓮認(rèn)為戴鳳娣提出的61510元裝修損失證據(jù)不足。戴鳳娣向法庭提供的裝修結(jié)算書和收款收據(jù)是個體私人包工頭提供的，裝修結(jié)算書未經(jīng)中國建設(shè)銀行佛山市分行三水支行建筑工程預(yù)結(jié)算核算事務(wù)所復(fù)核，并加蓋該所復(fù)核專用章，收款收據(jù)不是當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門統(tǒng)一的正規(guī)發(fā)票。因此，戴鳳娣向法庭提供的裝修結(jié)算書及收款收據(jù)是不符合證據(jù)的法定構(gòu)成要件，這些證據(jù)不足以證明戴鳳娣的損失。另外，根據(jù)雙方協(xié)議的約定，合同期滿解除時，室內(nèi)固定裝修物不得拆除，高友蓮對固定裝修物有權(quán)進(jìn)行處理。雙方在一審期間已協(xié)商解除了合同，且明確對固定裝修物依合同的第五條處理。三、戴鳳娣在上訴狀中說在一審期間，于2002年5月31日主動向法院提出解除合同不是事實(shí)。一審期間戴鳳娣從未向原審法院提出解除合同，雙方解除合同是2002年6月12日在租賃房屋現(xiàn)場雙方協(xié)商的。綜上，戴鳳娣的上訴請求是無事實(shí)和法律依據(jù)的，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　上訴人戴鳳娣與被上訴人高友蓮在二審訴訟期間沒有向本院提供新的證據(jù)。

　　經(jīng)審查，本院對原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，高友蓮與戴鳳娣協(xié)商解除合同后，高友蓮將訟爭房屋另行租賃給他人使用。

　　本院認(rèn)為：因高友蓮出租的房屋存在瑕疵，影響了承租人戴鳳娣的使用，原審法院據(jù)此判決戴鳳娣以每月減少租金800元履行雙方的租賃合同合理，本院予以維持。戴鳳娣上訴認(rèn)為原審判決對此在責(zé)任上處理不公，理由不充分，本院不予支持。

　　對于戴鳳娣上訴提出其與高友蓮雙方協(xié)商解除租賃合同后產(chǎn)生的固定裝修物的損失分擔(dān)問題。租賃合同解除后，對承租人添置的裝修物，能夠拆除的由承租人拆除歸其所有，對于不能拆除的固定裝修物，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的過錯大小和案件的實(shí)際情況進(jìn)行處理。本案中，因?qū)е伦赓U合同不能繼續(xù)履行的原因是出租人高友蓮沒有告知承租人戴鳳娣租賃房屋存在瑕疵，即下水道設(shè)計不合理，會出現(xiàn)滲水、漏水現(xiàn)象，致使對戴鳳娣正常使用租賃房屋造成影響，并且在房屋需要維修時，也沒有履行維修的義務(wù)，故高友蓮對造成租賃合同不能繼續(xù)履行存在主要過錯。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百十一條的規(guī)定，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。戴鳳娣在出租人高友蓮不履行維修義務(wù)的情況下，沒有采取自行維修的適當(dāng)措施，以致?lián)p失的進(jìn)一步擴(kuò)大，最后導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，其也存在一定過錯。由于高友蓮已將訟爭房屋另行租賃給其他人，裝修物的狀況已發(fā)生變化，即使戴鳳娣申請裝修物價值鑒定也不能得出結(jié)論，且本案在 2002年1月18日立案，不適用最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的規(guī)定，因此，原審判決以戴鳳娣不在舉證期限內(nèi)申請裝修物價值鑒定，證據(jù)不足為由駁回戴鳳娣要求賠償裝修損失的反訴請求，屬適用法律錯誤，本院予以糾正。因戴鳳娣已使用了訟爭房屋一年多，且對照其提供的工程預(yù)（結(jié)）算書和移交物品清單，其也搬走和拆除部分裝修物，故其以工程預(yù)（結(jié)）算書及收款收據(jù)為依據(jù)證明其裝修物損失是61510元不合理，本院不予采納。本院根據(jù)雙方過錯大小和本案的實(shí)際情況，考慮到訟爭房屋存在瑕疵影響使用及解除合同后戴鳳娣確有損失等因素，酌情確定高友蓮賠償戴鳳娣裝修損失2600元。

　　綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，處理部分正確，但適用法律有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市三水區(qū)人民法院（2003）三法民壹重字第2號民事判決第一、二項(xiàng)；

　　二、撤銷廣東省佛山市三水區(qū)人民法院（2003）三法民壹重字第2號民事判決第三項(xiàng)。

　　三、被上訴人高友蓮應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付2600元裝修損失費(fèi)予上訴人戴鳳娣。

　　四、駁回上訴人戴鳳娣的其他訴訟請求。

　　一審案件受理費(fèi)710元，反訴受理費(fèi)2460元，合計3170元，由上訴人戴鳳娣負(fù)擔(dān)2600元，被上訴人高友蓮負(fù)擔(dān)570元；二審受理費(fèi)3170元，由上訴人戴鳳娣負(fù)擔(dān)2600元，被上訴人高友蓮負(fù)擔(dān)570元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年十月十四日

　　書 記 員 冼 富 元