上訴人（原審被告）： 任福珍，女，1940年11月24日出生，漢族，無職業。住址：沈陽市沈河區奉天街419-2號E4F11+12.

　　委托代理人：曹文強，遼寧六合律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：沈陽格林豪森物業管理有限公司。住所地：沈陽市沈河區惠工街澤工南巷62號。

　　法定代表人：陳廣生，董事長。

　　委托代理人：劉穎，女，1973年9月16日出生，漢族，公司職員。住址：沈陽市沈河區北一經街65號221室。

　　委托代理人：王興權，遼寧盛恒律師事務所律師。

　　上訴人任福珍因與被上訴人沈陽格林豪森物業管理有限公司物業合同糾紛一案，不服沈陽市沈河區人民法院[2004]沈河民二合初字第1240 號民事判決，向本院提起上訴。本院依法由審判員白云良任審判長并主審，與審判員高子丁、代理審判員曹桂巖組成合議庭，對本案進行了公開開庭審理，上訴人任福珍委托代理人曹文強，被上訴人物業公司委托代理人劉穎、王興權到庭參加訴訟，現已審理終結。

　　原審法院查明：任福珍是物業公司管理的格林豪森住宅小區的業主。2000年6月27日，任福珍與沈陽金仕物業管理有限公司（以下簡稱金仕物業公司）簽訂格林豪森業主管理費收繳協議，約定：根據雙方簽訂的管理公約，任福珍每年應向金仕物業公司一次性繳納年社區物業管理費6944元。任福珍應于每次收繳5日內結清當年物業管理費，如延期繳付，金仕物業公司將按延期天數每天加收延付金額5%滯納金。協議自2000年6月27日起至金仕物業公司調整的物業標準之日止。2000年6月27日，金仕物業公司與任福珍簽訂沈陽金仕“格林豪森”進住協議書，該協議附有公共管理契約，該契約規定了雙方的權利義務。

　　原審另查明，2002年11月29日，任福珍以頂層閣樓棚頂長毛、客廳墻腳返潮為由拒交物業管理費，雙方協議修復后業主補交物業管理費，物業公司同時承諾2003年3-4月份必修好。2003年4月15日、4月21日、5月3日、11月10日、12月10日，物業公司派工人對任福珍房屋進行了維修，任福珍均表示滿意。庭審期間，2004年11月11日-17日任福珍房屋墻面又發現返潮現象。

　　原審再查明，任福珍自2000年6月27日進住該小區后，繳納2000年6月27日至2001年6月27日物業管理費。2001年6月27日至2005年6月27日物業管理費27776元，經物業公司多次催要未果，物業公司起訴至法院。

　　原審還查明，2003年3月27日沈陽金仕物業管理有限公司變更為沈陽格林豪森物業管理有限公司。

　　原審認定的上述事實，有當事人陳述、收費標準、管理費收繳協議、進住協議書、公共管理契約、派工單、物業管理費拒絕交費記錄單、照片等證據佐證。

　　原審法院認為：金仕物業公司與任福珍簽訂收費協議，進住協議書屬于物業管理合同，不違反法律規定，對雙方均有法律約束力，金仕物業公司按協議約定履行了物業管理義務，任福珍應按協議約定交納物業管理費，逾期不交是違約行為，依法應承擔給付物業費的違約責任。由于物業公司未提供任福珍逾期交納物業費經濟損失的相關證據，且未在舉證期限內明確滯納金具體數額并未交納相關訴訟費用，其要求任福珍給付滯納金的主張，不予支持。關于任福珍提出的物業公司未盡物業管理義務的主張，因任福珍在2002年11月29日提出頂層閣樓棚頂長毛、客廳墻腳返潮的事實后，物業公司派工人對任福珍房屋進行了維修，任福珍也表示滿意，應認定物業公司盡了物業管理義務，至此，任福珍就應交納相應的物業管理費。關于2004年-2005年物業管理費的問題，因庭審期間任福珍房屋確有返潮現象，本年度物業費，可待物業公司對任福珍房屋進行維修后，另行主張權利。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條之規定，判決：一、任福珍于本判決生效后10日內給付物業公司2001年6月27日至2004年6月27日物業管理費20832元；二、駁回雙方其他訴訟請求。訴訟費1120元，任福珍負擔840元，物業公司負擔280元。

　　上訴人任福珍不服一審判決，向本院提起上訴稱：上訴人于2000年6月27日進住格林豪森住宅小區，與被上訴人簽訂格林豪森業主管理收繳協議，上訴人按協議約定繳納2000年6月27日物業管理費。2000年12月中旬上訴人家中出現棚頂長毛、客廳墻腳返潮，多次要求被上訴人進行維修，被上訴人未進行維修，至2002年11月29日，雙方協商2003年3月-4月份對上訴人閣樓屋面做防水，對應室內棚面裝修處理，客廳西北角對應屋面做防水處理，室內西北角裝修，部分棚面裝修處理，協商結果雙方認定后，業主立即交納采暖費，修復后，業主補物業管理費。達成一致意見后，被上訴人并未履行自己的義務，將上訴人的房屋修復。被上訴人在一審舉證的派工單是修電視插座無電，下水道堵等事項，并不是按協議約定進行維修。因此，被上訴人物業公司沒有盡到管理義務，沒有履行合同，無權要求上訴人交納物業管理費。請求撤銷一審判決，駁回被上訴人的訴訟請求。

　　被上訴人物業公司答辯稱：被上訴人已經按照合同約定履行了義務，有派工單為證。上訴人是2000年購買的房屋，根據相關法律規定，屋頂防水保質期限為五年，并沒有過期，應由建設單位維修。上訴人在入住裝修時改變了房屋用途，影響了房屋質量。上訴人在裝修時將衛生間的熱水器管道裝進了墻體內，上訴人所提供的照片所載明的滲水痕跡是從地面并不是從屋頂開始的，與屋頂無關。

　　本院查明：2002年11月29日，任福珍以頂層閣樓棚頂長毛、客廳墻腳返潮為由拒交物業管理費。同日，雙方協議“待開春時，對閣樓屋面作防水，對應室內棚面裝修處理，客廳西北角對應屋面防水處理，室內西北墻面裝修，部分棚面裝修處理。協商結果雙方認定后，業主即交納采暖費。修復后業主補交物業管理費。2003年3月―4月份必修好。”2003年4月21日，物業公司對任福珍閣樓鏟大白，任福珍簽字滿意。2003年5月3日，物業公司補做防水，任福珍簽字滿意。2003年11月，物業公司對棚頂漏水進行維修。此外，物業公司還對任福珍所住房屋的下水道、電源插座、窗簾架進行了修復。原審庭審期間，任福珍房屋墻面又發現返潮現象。本院二審期間，在被上訴人到場的情況下，曾到任福珍住處進行實地查看，“11層西側南屋西側墻北下部、南下部，北側兩個陽臺，西側北屋北山墻，12層西側南屋西墻下側北部和南部，12層樓上閣樓”存在滲水事實。

　　本院查明的其他事實與一審判決同。

　　本院認為：金仕物業公司與任福珍簽訂的《“格林豪森”業主管理費收繳協議》及《沈陽金仕“格林豪森”進住―協議書》不違反法律、行政法規的強制性規定，具有約束力。2002年11月29日，雙方協商“待開春時，對閣樓屋面作防水，對應室內棚面裝修處理，客廳西北角對應屋面防水處理，室內西北墻面裝修，部分棚面裝修處理。協商結果雙方認定后，業主即交納采暖費。修復后業主補交物業管理費。2003年3月―4月份必修好”系對物業管理費交付方式的變更，即物業公司對任福珍房屋滲水等問題修復后才由任福珍補交物業管理費，并且物業公司應按承諾于2003年3月―4月份必修好。2003年4月21日及5月3日，物業公司雖對任福珍閣樓鏟大白以及補做防水，任福珍簽字滿意，但直到2003年11月，物業公司仍在對棚頂漏水進行維修，且在一審法院審理期間及本院二審期間，任福珍房屋滲水情況仍未達到物業公司所承諾的“必修好”，根據《中華人民共和國合同法》第六十七條“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”的規定，在物業公司未將 2002年11月29日雙方協商的任福珍房屋滲水等問題修復好，任福珍有權按照雙方約定拒絕交付物業費，系任福珍依法行使抗辯權，一審判決認定任福珍違約不當，應予糾正。期間，物業公司雖還對任福珍所住房屋的下水道、電源插座、窗簾架進行了修復，但均不屬于物業公司于2002年11月29日承諾的修復范圍，亦不能認為物業公司已履行了其應履行的先合同義務。

　　綜上，原判決適用法律錯誤。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十七條、第七十七條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規定，判決如下：

　　一、撤銷沈陽市沈河區人民法院[2004]沈河民二合初字第1240號民事判決；

　　二、駁回沈陽格林豪森物業管理有限公司訴訟請求。

　　一審案件受理費1120元，二審案件受理費1120元，計2240元，由沈陽格林豪森物業管理有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 白 云 良

　　審 判 員 高 子 丁

　　代理審判員 曹 桂 巖

　　二0 0五年九月五日

　　書 記 員 劉 振 華