廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第1165號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）何學標，男，1967年5月7日出生，漢族，住所：佛山市南海區里水鎮沙涌管理區湖州村。

　　上訴人（原審原告、反訴被告）符麗文，女，1967年12月12日出生，漢族，住所：佛山市南海區里水鎮沙涌管理區湖州村。

　　上列兩上訴人委托代理人：梁辰，廣東天正達律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市三水千葉花園房地產有限公司（以下簡稱千葉花園公司），住所：佛山市三水區西南鎮廣海西路森林公園內。

　　法定代表人：李朗輝。

　　委托代理人：胡偉明，廣東海際明律師事務所律師。

　　上訴人何學標、符麗文因商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市三水區人民法院（2004）三法民壹初字第107號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現己審理終結。

　　原審判決認定：何學標、符麗文與三水市樂宜居房地產有限公司（現更名為千葉花園）于2001年3月19日簽訂《商品房購銷合同》合同約定千葉花園公司將位于三水森林公園內的B1區22號（現名為荷花苑）別墅一套（含裝修）賣給何學標、符麗文，建筑面積158m2，每平方米4320元，總房價為682560 元。該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積差不超過±1%，上述房價款保持不變；房屋實際面積與暫測面積差超過±1%，總房價不變，每平方米價格按實際面積調整。何學標、符麗文在2001年4月1日前支付房屋總價款的30%即205560元，2001年4月20日前支付房屋總價款的70%即477000 元。何學標、符麗文如未按合同約定的時間付款，自應付款之次日起按月利率0.8%支付逾期利息。逾期30天，按累計應付款的5%支付違約金，至付清房價款之日止。千葉花園公司應于2001年12月31日前將驗收合格的房屋交付何學標、符麗文使用。千葉花園公司如未能按合同規定的期限交付房屋，從規定交付房屋最后期限的次日起，按月利率0.8%支付逾期利息；逾期超過9個月，千葉花園公司按何學標、符麗文已付房價款的5%支付違約金，至房屋交付之日止。另合同規定房屋交付的標準為：1、外墻：主要用外墻漆，局部裝飾位置用仿石磚或石灣美術磚，MPO-006（240×60×10）漸變磚。2、內墻面：廳房、衛生間、廚房均為水泥砂漿抹灰過面；天花頂用混合砂漿抹面。3、樓地面：樓面含樓梯踏步、陽臺、露臺均用水泥砂漿找平20厚；地面均用素土夯實，C15素混凝土100厚，1：2水泥砂找平20厚。4、樓梯扶手欄桿：由住戶自定，費用自負。5、門窗要求：外墻窗為茶鋁淺綠色玻璃，天臺、露臺、外開門為淺綠色玻璃門，門框料76.2×44.5×1；進出門為防盜門（公寓1個，別墅為前后門各1個）；室內所有門位置只留洞。6、屋面及屋頂：屋面（露臺、天臺）用 1：2水泥砂漿20厚；屋頂（指斜屋頂）為深灰色英紅彩瓦帖面，平滑型，古巖灰-M37；屋面露臺用鑄鐵欄桿，壓頂用鋼筋混凝土澆筑。7、廚房無潔具無案臺，只設有地漏或排水位置，衛生間無潔具，有地漏或排水位置。8、水電設施：給水、排水管網按設施要求設置，每戶設獨立的水表、電表各1個，室內照明線路按暗裝設置，無燈具及開關，電話、電視線路暗裝到位。9、室外設施：設小型化糞池1個（型號：2#），排污、排水溝（管）接至小區規劃路旁，室外踏步臺及散水均按圖施工。合同簽訂后，何學標、符麗文于2001年3月15日向千葉花園公司支付首期房價款205556元，2001年4月10日，千葉花園公司收到了何學標、符麗文余下所有的購房款477000元。2001年6月3日，何學標、符麗文與千葉花園公司雙方又簽訂《有關商品房（別墅）室內裝修標準的變更協議》1份，更改了上述合同關于房屋裝修的約定，約定房屋改由何學標、符麗文負責裝修，總房價款變更為477000元。

　　2003年8月6日，千葉花園公司發給何學標、符麗文《交樓通知書》1份，主要內容為：1、辦理有關的交收手續。2、繳交其他費用19655元。3、繳交花園管理費及別墅管理費等相關費用。何學標、符麗文收到《交樓通知書》后，因不同意繳交千葉花園公司要求的費用，故至今未有接收房屋。2003年9月19 日，訟爭房屋驗收合格。爾后，何學標、符麗文起訴請求判令千葉花園公司按購房合同及補充協議全面履行義務，支付違約利息103032元（要求計至正式交樓為止，現暫計至2004年3月31日）。千葉花園公司為此反訴請求判令：1、何學標、符麗文支付綜合配套設施費8500元、物業維修基金4000元、管道煤氣安裝費4000元、公共設施使用費1萬元、財產意外險240元、圍欄費用8513.39元、物業管理費120元/月，從2002年12月1日起算至 2004年3月31日，共計16個月，合計39680.91元。

　　原審判決認為，何學標、符麗文與千葉花園公司雙方簽訂的《商品房購銷合同》及《有關商品房（別墅）室內裝修標準的變更協議》，是雙方真實意思表示，內容合法，應受法律保護。何學標、符麗文依約履行合同義務支付了房價款，千葉花園公司卻沒有依約交付房屋給何學標、符麗文使用，應負違約責任。何學標、符麗文起訴要求千葉花園公司全面履行合同義務，其中主要是立即交付房屋，支付違約金等，合法有理，予以支持。但何學標、符麗文要求千葉花園公司按月利率千分之八支付違約金，無充分依據。根據合同約定，千葉花園公司逾期交樓在九個月之內的，按月利率千分之八支付違約利息；千葉花園公司逾期交樓在9個月以上的，按應付款的5%支付違約金。千葉花園公司逾期交樓超過9個月，故其應付何學標、符麗文的違約金為477000×5%=23850元。何學標、符麗文請求的違約金計算錯誤，應予更正。千葉花園公司對違約金的辯稱合法有理，予以采信。千葉花園公司反訴何學標、符麗文支付綜合配套設施費、財產意外險、圍欄費用，由于千葉花園公司無提供收取該些費用的合法依據，不予支持。千葉花園公司反訴何學標、符麗文支付管道煤氣安裝費，由于何學標、符麗文有權選擇是否需要安裝管道煤氣，在何學標、符麗文未作出選擇前，千葉花園公司無權要求何學標、符麗文支付該費用。千葉花園公司反訴何學標、符麗文支付公共設施使用費，根據合同第二十二條第一款：“乙方的房屋僅作商品房（別墅）使用，……乙方在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關的公共部分和設施……”的規定，千葉花園公司請求無理，不予支持。千葉花園公司反訴何學標、符麗文支付物業管理費、物業維修基金，由于該些費用屬于后期費用，與本訴無關，不予審理。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第八條、第七十七條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第一百零八條的規定，判決如下：一、千葉花園公司在本判決生效之日起十日內將符合合同要求的位于佛山市三水區森林公園內的荷花苑（B1區）22號別墅一套交付何學標、符麗文使用。二、千葉花園公司在本判決生效之日起十日內支付何學標、符麗文違約金23850元。逾期給付，按中國人民銀行同期貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。三、駁回何學標、符麗文其他訴訟請求。四、駁回千葉花園公司對何學標、符麗文的訴訟請求。案件受理費3571元，由何學標、符麗文負擔2714元，千葉花園公司負擔857元。反訴費1597元由千葉花園公司負擔。

　　何學標、符麗文不服上述判決，向本院提起上訴稱：何學標、符麗文與千葉花園公司簽訂的《商品房購銷合同》約定：千葉花園公司逾期交樓在9個月的，按月利率千分之八支付違約利息；逾期交樓超過9個月的，按應付款的5%支付違約金。一審法院認為：本案千葉花園公司交樓時間超出9個月，因此，千葉花園公司應付何學標、符麗文違約金是477000×0.05=23850元。一審法院如此判決，何學標、符麗文認為會造成以下極不合理的現象：假如千葉花園公司違約不按期交樓的時間在9個月或9個月以內，千葉花園公司按約定應支付的違約金為477000元（總房價款）×9個月×0.008=34344元；而千葉花園公司一旦超出9個月交樓，千葉花園公司所應支付給何學標、符麗文的違約金是477000×0.05=23850元。這樣看來，千葉花園公司違約遲延交樓在9個月內，違約金是34344元；而千葉花園公司違約遲延交樓時間超出9個月甚至超過10年交樓，千葉花園公司的違約金都是23850元。那么逾期交樓時間越短，支付的違約金越多；逾期交樓時間越長，過錯方反而支付違約金越少，且無論逾期多長時間，違約金只能是總房款的5%.看起來這種違約金的賠付方法并非對有過錯違約方的懲罰，而是對有過錯方違約行為的一種放縱和鼓勵，這樣勢必造成違約的過錯方可以肆無忌憚毫不顧忌違約，而作為無過錯方何學標、符麗文的無盡的痛苦及不斷擴大的損失卻得不到相應補償。這顯然違背合同法有關違約條款的立法宗旨，有悖公平原則。按照合同第12條約定，我方有權按交付房屋價款向千葉花園公司追償違約利息。千葉花園公司逾期交樓超過9個月的，可以選擇違約的處理方式，但只是賦予我方有權選擇何種方式，千葉花園公司是沒有選擇權的。根據我國《合同法》第一百一十四條第二款規定，約定違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加。從本案的實際情況來看，何學標、符麗文與千葉花園公司所約定的交樓時間是2001年12月31日，但千葉花園公司所要交付的標的物是在2003年9月19日才驗收合格，至今尚未交樓，已整整拖延2年半的時間尚不履約。因此何學標、符麗文認為違約所造成的何學標、符麗文的實際損失遠遠超出約定的違約金。何學標、符麗文在一審庭審時也一再要求法院應按因千葉花園公司過錯所導致的實際損失賠償給何學標、符麗文，但一審法院卻對何學標、符麗文的請求不予支持。請求二審法院：1、撤銷一審判決第二、三項判決；2、判令千葉花園公司支付何學標、符麗文實際損失103032元（此款按千分之八暫計至2004年3月31日，要求計至交樓為止）；3、一、二審訴訟費由千葉花園公司承擔。

　　千葉花園公司答辯稱：何學標、符麗文與千葉花園公司簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，受法律保護，對雙方均有約束力。合同約定逾期交樓按月利率0.8% 支付逾期利息，逾期交樓超過9個月的按已付房款5%支付違約金。該約定沒有違反相關強制性規定，是合同雙方簽約時在公平協商的情況下的真實意思表示，原審法院依該約定計算違約金并無不當之處。若何學標、符麗文提出的其可以選擇何種違約的處理方式可實現的話，那么我方也可按應付款向何學標、符麗文追償違約金。按合同約定，何學標、符麗文只能按5%計算違約金。何學標、符麗文提出其因逾期交樓造成的實際損失遠遠超出約定的違約金，要求千葉花園公司支付其實際損失為103032元，這個要求沒有任何依據。何學標、符麗文沒有提供任何事實和證據說明實際的確定的損失，而是依已付款的千分之八自2002年12月1 日至2004年3月31日計算，而這個計算方法既不是合同約定又不是法律規定更不是事實上的損害結果。原審法院依據合同的約定來確定違約金計算方法，在這一點上沒有不合理之處。何學標、符麗文請求對其“實際損失”依法予以增加沒有任何事實或法律根據，依法應予駁回。

　　經審查，對于原審判決認定的事實，本院予以確認。另查明：

　　何學標、符麗文（作為乙方）與千葉花園公司（作為甲方）于2001年3月19日簽訂的《商品房購銷合同》第十二條約定如下：“甲方逾期交付的違約責任。除本合同第十一條規定的特殊情況外，甲方如未按本合同規定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在3個月內按0.8%利率計算；自第6個月起，月利息則按0.8%利率計算。逾期超過9個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第2種約定，追究甲方的違約責任：1．終止合同，甲方按乙方累計已付款的×％向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲乙方據實賠償。2．甲方按乙方累計已付款的5％向乙方支付違約金，合同繼續履行。”

　　一審訴訟中，何學標、符麗文提供了千葉花園公司于2003年10月15日向何學標、符麗文出具的《證明》，該證明內容為：“茲有何學標、符麗文先生（小組）在我公司購買了座落在荷花苑（B1區）22號別墅一套，建筑面積158平方米。該房購房總金額為￥682560元整。特此證明。請協助辦理。”

　　本院認為：雙方當事人對于一審判決對于房屋的交付以及駁回千葉公司的反訴請求均無異議，依法應予維持。本案雙方當事人簽訂的《商品房購銷合同》是參照建設部及國家工商總局監制的商品房購銷合同的示范文本而簽訂的，雙方爭議焦點在于對合同第十二條的理解存在爭議的問題，即逾期超過9個月時違約責任應當如何確定的問題。根據《中華人民共和國合同法》第一百二十五條第一款“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。”之規定，從前述《商品房購銷合同》第十二條所使用的詞句來看，只要千葉花園公司逾期交樓，就應當支付違約利息。當逾期達到一定期限即9個月時，再計算違約金5%.如果按千葉花園公司的理解，超過9個月之后的違約責任僅為5%，則還少于尚未超過9個月的違約利息，這明顯不合乎常理。綜上，本院認定該合同條款的真實意思表示是違約利息與違約金同時計算。何學標、符麗文上訴對于違約責任計付辦法的理由成立，本院予以支持。而何學標、符麗文起訴僅主張違約利息而不再主張違約金，應予準許。原審判決對此合同條款的認定錯誤，本院予以糾正。關于千葉花園公司逾期交樓的違約截止時間的確定問題。千葉花園公司實際書面通知何學標、符麗文收樓的時間為2003年8月6日，因當時訟爭商品房尚未竣工驗收，不能交付使用，故其通知不符合合同約定及法律規定的條件，不能認定其已經履行通知交付之義務。訟爭商品房的竣工驗收時間為千葉花園公司于書面通知之后不久即同年9月 19日，竣工驗收合格之后，千葉花園公司不再書面通知何學標、符麗文收樓。其在訴訟中主張曾經以口頭方式通知何學標、符麗文收樓，何學標、符麗文承認千葉花園公司與其一直就交樓問題進行交涉過，但同時主張千葉花園公司必須按其要求交納有關的費用。而訴訟中何學標、符麗文提供了千葉花園公司于2003年10 月15日向何學標、符麗文出具的、為了辦理契證和按揭使用的《證明》，因此，根據雙方當事人在二審期間的陳述以及《證明》所印證，應當認定在竣工驗收之后一直有就交、收樓一事進行磋商，而由于千葉花園公司于竣工驗收合格之后不再書面通知何學標、符麗文收樓，本院據此確定2003年10月15日是千葉花園公司履行了向何學標、符麗文通知交樓的義務。但是，何學標、符麗文至今尚未辦理收樓手續，造成這種狀態的原因，主要是由于千葉花園公司要求何學標、符麗文交納有關費用而何學標、符麗文拒絕交納千葉花園公司要求交納的有關費用，雙方磋商未果而造成。何學標、符麗文在訴訟中主張千葉花園公司以此為由拒絕向何學標、符麗文交樓，以及千葉花園公司主張何學標、符麗文拒絕接收房屋，均未能提供充分的證據證實其各自主張。因雙方當事人在合同中并未約定要交納有關的費用，故出賣人一方不能以買受人未交納有關的費用而拒絕交樓。因此，本案中，應當認定千葉花園公司與何學標、符麗文對于具備交樓條件之后何學標、符麗文至今尚未收樓均存在一定的過錯，均應當承擔相應的不利后果，本院確定按雙方約定的違約利息計算辦法的50%計算，計算至本院確定交樓之日止，即從2003年 10月16日起至本判決確定交樓之日止以房價款477000元按月利率0.8%的50%計付。對于合同約定交樓之日起至具備交樓條件且已經通知交樓之日止的違約利息，仍然按照雙方當事人在《商品房購銷合同》第十二條約定的計算辦法計付，即從2002年1月1日起至2003年10月15日止以房價款 477000元按月利率0.8%計付。綜上，何學標、符麗文要求計付違約利息至實際交樓之日止，部分有理，本院對有理部分予以支持。對于無理部分，不予支持。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（三）項的規定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市三水區人民法院（2004）三法民壹初字第107號民事判決第一、三、四項；

　　二、變更廣東省佛山市三水區人民法院（2004）三法民壹初字第107號民事判決第二項為：佛山市三水千葉花園房地產有限公司在本判決生效之日起10日內向何學標、符麗文支付違約利息，違約利息的計付分兩段計算，從2002年1月1日起至2003年10月15日止以房價款477000元按月利率0.8%計付，從2003年10月16日起至本判決確定交樓之日止以房價款477000元按月利率0.8%的50%計付。逾期給付，按中國人民銀行同期貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　本案一審本訴受理費3571元，由何學標、符麗文負擔714元，千葉花園公司負擔2857元。一審反訴費1597元，由千葉花園公司負擔。二審受理費5168元，由何學標、符麗文負擔517元，千葉花園公司負擔4651元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學

　　代理審判員 仇 文 華

　　二○○四年十月十一日

本件與原件核對無異

　　書 記 員 肖 建 國