廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第427號

　　上訴人（原審被告）：南海市大瀝房地產開發公司，住所：佛山市南海區大瀝鎮育英南路瀝城大廈地下。

　　法定代表人：高一鳴。

　　委托代理人：陳志輝，廣東南天明律師事務所律師。

　　委托代理人：邵美容，廣東南天明律師事務所律師助理。

　　被上訴人（原審原告）：馮慶英，女，1966年3月27日出生，漢族，住所：佛山市南海區大瀝鎮嚴家街。

　　委托代理人：黃志堅，廣東小塘律師事務所律師。

　　委托代理人：羅少明，廣東小塘律師事務所律師助理。

　　原審第三人：中國農業銀行南海市大瀝支行，住所：佛山市南海區大瀝鎮金融商貿新城大道。

　　法定代表人：麥小帆，行長。

　　委托代理人：董向陽、韋媚，均系該行法律顧問。

　　上訴人南海市大瀝房地產開發公司（以下簡稱大瀝房地產公司）因商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第335-2號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：2003年1月10日，馮慶英與大瀝房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：馮慶英向大瀝房地產公司購買位于南海區大瀝金城大道金碧華庭碧翠苑B座503號的一套預售商品房，價款為217237元；付款方式為2002年12月31日交首期，余17萬元辦15年銀行按揭；大瀝房地產公司應于2003年2月28日前將經綜合驗收合格的商品房交付馮慶英使用，如逾期交付超過60天的，馮慶英有權解除合同，大瀝房地產公司應當自馮慶英解除合同通知到達之日起60天內退還全部已付款，并按馮慶英累計已付款的20％向馮慶英支付違約金；馮慶英于2003年1月9日向大瀝房地產公司交納了首期購房款47237元；同年1月13日，將《商品房買賣合同》交南海市大瀝房管所登記備案；同年3月5日，以馮慶英為借款人、大瀝房地產公司為擔保人與中國農業銀行南海市大瀝支行（以下簡稱農行大瀝支行）簽訂了《個人購房擔保借款合同》，約定由馮慶英將所購置的上述房產作抵押，借款17萬元，期限為15年；4月 3日大瀝房地產公司收取了農行發放的17萬貸款。然至起訴之日止，大瀝房地產公司仍未交付所售的商品房。馮慶英、大瀝房地產公司經協商，于2003年10 月21日簽訂《和解協議》，協議約定：協議簽訂之日起解除《商品房買賣合同》及《個人購房擔保借款合同》；大瀝房地產公司退還馮慶英購房款217237 元，另支付36000元為補償款，并約定辦理解除合同的相關手續，但該協議未依約定由第三人簽名確認，而大瀝房地產公司于協議簽訂之日退還了47237元房款給馮慶英后也未依約履行其他條款。另外，馮慶英的貸款17萬元，至2003年12月20日止，已償還本金5146.33元，尚余本金 164853.67元。

　　原審判決認為：馮慶英、大瀝房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》及馮慶英與農行大瀝支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》，是合同當事人的真實意思表示且其內容沒有違反我國法律或行政法規的強制性規定，均為有效合同，雙方當事人應嚴格履行合同約定的義務。馮慶英已依約付清了購房款，但大瀝房地產公司未能依合同約定將馮慶英所商品房交付其使用，已構成根本違約，根據合同約定，馮慶英依法可以解除合同。馮慶英請求解除《商品房買賣合同》及支付違約金，法院予以支持。大瀝房地產公司辯稱馮慶英主張的違約金過高沒有依據，不予采納。《商品房買賣合同》解除后，《個人購房擔保借款合同》的合同目的已不存在，已沒有繼續履行的必要，故大瀝房地產公司請求解除《個人購房擔保借款合同》，法院亦予以支持。兩合同解除后，大瀝房地產公司應當將收受的購房貸款本金和利息以及購房款分別返還第三人農行大瀝支行和馮慶英。大瀝房地產公司應直接償還第三人的貸款并從馮慶英主張的房款中扣減，馮慶英不再償還借款。馮慶英、大瀝房地產公司所簽訂的《和解協議》，因未按約定由第三人簽字確認，且大瀝房地產公司未依約履行，故該協議未生效。馮慶英在協議的承諾只能認為是為達成和解所作的讓步，法院不確認其效力，大瀝房地產公司認為應繼續執行和解協議沒有依據，不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款，第九十七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條的規定，判決如下：一、解除馮慶英與大瀝房地產公司于2003年1月10日簽訂的《商品房買賣合同》及馮慶英與第三人農行大瀝支行及大瀝房地產公司于2003年3月5 日簽訂的《個人購房擔保借款合同》。二、大瀝房地產公司應于判決發生法律效力之日起十日內退回購房款余額5146.33元予馮慶英。三、大瀝房地產公司應于判決發生法律效力之日起十日內支付違約金43447.40元予馮慶英。四、大瀝房地產公司應于判決發生法律效力之日起十日內支付第三人農行大瀝支行購房貸款本金164853.67元（計至2003年1月20日止）并支付約定的利息；且第三人農行大瀝支行對馮慶英購買的位于佛山市南海區大瀝金碧華庭碧翠苑 B幢503房享有優先受償權。五、駁回馮慶英的其他請求。

　　上訴人大瀝房地產公司不服上述判決，向本院提起上訴認為：一審判決第三項判令“大瀝房地產公司應于判決發生法律效力起十日內支付違約金43447.40元予馮慶英”，該項判決判令上訴人支付的違約金數額過高，使上訴人與被上訴人之間的利益嚴重失衡，內容顯失公平。本案上訴人逾期交樓并不是上訴人主觀惡意違約，而是因第三人施工單位工程進度的原因造成的逾期交樓，商品房買賣合同約定的違約金的本意是補償性質的。本案原審中，被上訴人雖然以雙方已有合同約定為由，要求上訴人支付違約金43447.40元，但雙方原約定的違約金數額過高，在上訴人提出要求依法減少時，人民法院應根據法律和被上訴人的實際損失情況進行判決。被上訴人向上訴人購買位于南海區大瀝金城大道金碧華庭碧翠苑B座503號的預售商品房，價款為217237元。被上訴人于2002年12月31 日支付了首期購房款47237元，其余17萬元是在2003年4月3日才以辦理銀行按揭方式付款的。在一審期間，上訴人已經將首期購房款47237元退還給了被上訴人。本案中，被上訴人所產生的實際損失只有因支付購房款所產生的利息損失，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，“當事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應當以違約金超過造成損失的30％為標準適當減少”，第十八條規定，“損失數額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收貸款利息的標準計算。”被上訴人實際損失即使以總購房款217237元為基數計算（從 2002年12月31日至被上訴人一審起訴之日2003年7月11日止），也只有區區幾千元，與被上訴人要求的43447.40元相比，比例已遠遠超過法定的30％，數額明顯過高。被上訴人的實際損失是：1、保險費、工本費、按揭登記費共2155元；2、首期購房款的利息損失2000元；3、按揭貸款17 萬元的利息損失8568元，合計也是13000元左右。綜上所述，一審判決關于“大瀝房地產公司辯稱馮慶英主張的違約金過高沒有依據，法院不予采納”的認定是錯誤的。一審判決第三項所判違約金數額過高，使上訴人與被上訴人之間的利益嚴重失衡，顯失公平。據此上訴請求：一、請求二審法院依法判決撤銷佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第335-2號民事判決書第三項判決；二、判令二審訴訟費用由被上訴人承擔。

　　被上訴人答辯認為：原審法院的判決并無不當，大瀝房地產公司的上訴顯屬無理，請二審法院予以駁回，維持原判。一、原審法院判決大瀝房地產公司支付違約金 43447.40元予馮慶英，是基于雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定而作出的，有事實依據。雙方于2003年1月10日簽訂的《商品房買賣合同》第九條明確規定：“（出賣人）逾期超過六十日（交樓）后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起六十天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20%）向買受人支付違約金。”在原審法院庭審期間，大瀝房地產公司對該合同的真實性、關聯性并無異議，而被法院采信，并確認其效力。特別是該合同屬格式合同，其中需填注、添加的內容，全部是由大瀝房地產公司指派員工所謂，是雙方在協商一致的情況而自愿簽訂的，完全是雙方當事人的真實意思表示，其內容并沒有違反我國法律或行政法規的強制性規定，顯然是有效的。原審法院正是基于雙方這一約定而作出判決的，完全符合客觀事實。二、大瀝房地產公司的上訴理由不成立。大瀝房地產公司認為原審法院判決支付47237.40元違約金予馮慶英數額偏高為由，是因為它違反了最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條適用的前提條件是“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的”，才可以按照已付購房款總額，參照現行規定的“金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”，而本案就不符合該條件，因為雙方簽訂的合同中約定了違約金的計算方法；而對于本案能否適用該解釋第十六條的規定，則以雙方在合同中約定的違約金標準是否超過法律的規定來衡量；對照合同，其違約金是“以按買受人累計已付款的20％” 作計付標準的，兩者對比，仍在法律規定的幅度內。綜上所述，上訴人的上訴無理，請求二審法院予以駁回，維持原判。

　　原審第三人農行大瀝支行陳述稱同意原審判決，上訴人與被上訴人之間的違約金問題與其無關。

　　經審查，對原審判決查明的事實，本院予以確認。

　　本院認為：馮慶英與大瀝房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》和馮慶英、農行大瀝支行及大瀝房地產公司簽訂的《個人購房擔保借款合同》是雙方真實意思表示，內容合法，應屬有效，合同各方當事人均應全面履行。簽約后馮慶英已付清了購房款，履行了合同義務。但大瀝房地產公司未依約將馮慶英所購商品房交付其使用，已構成嚴重的違約。對此，合同約定的解除條件已經出現，一審據此判令解除合同符合法律規定，大瀝房地產公司應退回購房款并承擔違約責任。大瀝房地產公司上訴稱雙方原約定的違約金數額過高，已超過造成的實際損失的30%，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規定，人民法院應按實際情況適當調整違約金，由于大瀝房地產公司所計算的馮慶英實際損失依據不足，且雙方當事人在合同中約定的違約金按累計已付款的20% 計算不存在過高的問題，因此對上訴人認為違約金過高而提出的上訴請求，本院不予支持。馮慶英的答辯理由成立，本院予以支持。原判認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費6420元，由上訴人南海市大瀝房地產開發公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學

　　審 判 員 陳 秀 武

　　二○○四年六月五日

　　書 記 員 肖 建 國