廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第427號

　　上訴人（原審被告）：南海市大瀝房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)育英南路瀝城大廈地下。

　　法定代表人：高一鳴。

　　委托代理人：陳志輝，廣東南天明律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：邵美容，廣東南天明律師事務(wù)所律師助理。

　　被上訴人（原審原告）：馮慶英，女，1966年3月27日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)嚴(yán)家街。

　　委托代理人：黃志堅，廣東小塘律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：羅少明，廣東小塘律師事務(wù)所律師助理。

　　原審第三人：中國農(nóng)業(yè)銀行南海市大瀝支行，住所：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)金融商貿(mào)新城大道。

　　法定代表人：麥小帆，行長。

　　委托代理人：董向陽、韋媚，均系該行法律顧問。

　　上訴人南海市大瀝房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱大瀝房地產(chǎn)公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第335-2號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2003年1月10日，馮慶英與大瀝房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：馮慶英向大瀝房地產(chǎn)公司購買位于南海區(qū)大瀝金城大道金碧華庭碧翠苑B座503號的一套預(yù)售商品房，價款為217237元；付款方式為2002年12月31日交首期，余17萬元辦15年銀行按揭；大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)于2003年2月28日前將經(jīng)綜合驗收合格的商品房交付馮慶英使用，如逾期交付超過60天的，馮慶英有權(quán)解除合同，大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)自馮慶英解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按馮慶英累計已付款的20％向馮慶英支付違約金；馮慶英于2003年1月9日向大瀝房地產(chǎn)公司交納了首期購房款47237元；同年1月13日，將《商品房買賣合同》交南海市大瀝房管所登記備案；同年3月5日，以馮慶英為借款人、大瀝房地產(chǎn)公司為擔(dān)保人與中國農(nóng)業(yè)銀行南海市大瀝支行（以下簡稱農(nóng)行大瀝支行）簽訂了《個人購房擔(dān)保借款合同》，約定由馮慶英將所購置的上述房產(chǎn)作抵押，借款17萬元，期限為15年；4月 3日大瀝房地產(chǎn)公司收取了農(nóng)行發(fā)放的17萬貸款。然至起訴之日止，大瀝房地產(chǎn)公司仍未交付所售的商品房。馮慶英、大瀝房地產(chǎn)公司經(jīng)協(xié)商，于2003年10 月21日簽訂《和解協(xié)議》，協(xié)議約定：協(xié)議簽訂之日起解除《商品房買賣合同》及《個人購房擔(dān)保借款合同》；大瀝房地產(chǎn)公司退還馮慶英購房款217237 元，另支付36000元為補(bǔ)償款，并約定辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，但該協(xié)議未依約定由第三人簽名確認(rèn)，而大瀝房地產(chǎn)公司于協(xié)議簽訂之日退還了47237元房款給馮慶英后也未依約履行其他條款。另外，馮慶英的貸款17萬元，至2003年12月20日止，已償還本金5146.33元，尚余本金 164853.67元。

　　原審判決認(rèn)為：馮慶英、大瀝房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》及馮慶英與農(nóng)行大瀝支行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》，是合同當(dāng)事人的真實意思表示且其內(nèi)容沒有違反我國法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均為有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。馮慶英已依約付清了購房款，但大瀝房地產(chǎn)公司未能依合同約定將馮慶英所商品房交付其使用，已構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同約定，馮慶英依法可以解除合同。馮慶英請求解除《商品房買賣合同》及支付違約金，法院予以支持。大瀝房地產(chǎn)公司辯稱馮慶英主張的違約金過高沒有依據(jù)，不予采納。《商品房買賣合同》解除后，《個人購房擔(dān)保借款合同》的合同目的已不存在，已沒有繼續(xù)履行的必要，故大瀝房地產(chǎn)公司請求解除《個人購房擔(dān)保借款合同》，法院亦予以支持。兩合同解除后，大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款本金和利息以及購房款分別返還第三人農(nóng)行大瀝支行和馮慶英。大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)直接償還第三人的貸款并從馮慶英主張的房款中扣減，馮慶英不再償還借款。馮慶英、大瀝房地產(chǎn)公司所簽訂的《和解協(xié)議》，因未按約定由第三人簽字確認(rèn)，且大瀝房地產(chǎn)公司未依約履行，故該協(xié)議未生效。馮慶英在協(xié)議的承諾只能認(rèn)為是為達(dá)成和解所作的讓步，法院不確認(rèn)其效力，大瀝房地產(chǎn)公司認(rèn)為應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行和解協(xié)議沒有依據(jù)，不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款，第九十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條的規(guī)定，判決如下：一、解除馮慶英與大瀝房地產(chǎn)公司于2003年1月10日簽訂的《商品房買賣合同》及馮慶英與第三人農(nóng)行大瀝支行及大瀝房地產(chǎn)公司于2003年3月5 日簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》。二、大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退回購房款余額5146.33元予馮慶英。三、大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付違約金43447.40元予馮慶英。四、大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付第三人農(nóng)行大瀝支行購房貸款本金164853.67元（計至2003年1月20日止）并支付約定的利息；且第三人農(nóng)行大瀝支行對馮慶英購買的位于佛山市南海區(qū)大瀝金碧華庭碧翠苑 B幢503房享有優(yōu)先受償權(quán)。五、駁回馮慶英的其他請求。

　　上訴人大瀝房地產(chǎn)公司不服上述判決，向本院提起上訴認(rèn)為：一審判決第三項判令“大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力起十日內(nèi)支付違約金43447.40元予馮慶英”，該項判決判令上訴人支付的違約金數(shù)額過高，使上訴人與被上訴人之間的利益嚴(yán)重失衡，內(nèi)容顯失公平。本案上訴人逾期交樓并不是上訴人主觀惡意違約，而是因第三人施工單位工程進(jìn)度的原因造成的逾期交樓，商品房買賣合同約定的違約金的本意是補(bǔ)償性質(zhì)的。本案原審中，被上訴人雖然以雙方已有合同約定為由，要求上訴人支付違約金43447.40元，但雙方原約定的違約金數(shù)額過高，在上訴人提出要求依法減少時，人民法院應(yīng)根據(jù)法律和被上訴人的實際損失情況進(jìn)行判決。被上訴人向上訴人購買位于南海區(qū)大瀝金城大道金碧華庭碧翠苑B座503號的預(yù)售商品房，價款為217237元。被上訴人于2002年12月31 日支付了首期購房款47237元，其余17萬元是在2003年4月3日才以辦理銀行按揭方式付款的。在一審期間，上訴人已經(jīng)將首期購房款47237元退還給了被上訴人。本案中，被上訴人所產(chǎn)生的實際損失只有因支付購房款所產(chǎn)生的利息損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，第十八條規(guī)定，“損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”被上訴人實際損失即使以總購房款217237元為基數(shù)計算（從 2002年12月31日至被上訴人一審起訴之日2003年7月11日止），也只有區(qū)區(qū)幾千元，與被上訴人要求的43447.40元相比，比例已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過法定的30％，數(shù)額明顯過高。被上訴人的實際損失是：1、保險費、工本費、按揭登記費共2155元；2、首期購房款的利息損失2000元；3、按揭貸款17 萬元的利息損失8568元，合計也是13000元左右。綜上所述，一審判決關(guān)于“大瀝房地產(chǎn)公司辯稱馮慶英主張的違約金過高沒有依據(jù)，法院不予采納”的認(rèn)定是錯誤的。一審判決第三項所判違約金數(shù)額過高，使上訴人與被上訴人之間的利益嚴(yán)重失衡，顯失公平。據(jù)此上訴請求：一、請求二審法院依法判決撤銷佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第335-2號民事判決書第三項判決；二、判令二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。

　　被上訴人答辯認(rèn)為：原審法院的判決并無不當(dāng)，大瀝房地產(chǎn)公司的上訴顯屬無理，請二審法院予以駁回，維持原判。一、原審法院判決大瀝房地產(chǎn)公司支付違約金 43447.40元予馮慶英，是基于雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定而作出的，有事實依據(jù)。雙方于2003年1月10日簽訂的《商品房買賣合同》第九條明確規(guī)定：“（出賣人）逾期超過六十日（交樓）后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起六十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20%）向買受人支付違約金。”在原審法院庭審期間，大瀝房地產(chǎn)公司對該合同的真實性、關(guān)聯(lián)性并無異議，而被法院采信，并確認(rèn)其效力。特別是該合同屬格式合同，其中需填注、添加的內(nèi)容，全部是由大瀝房地產(chǎn)公司指派員工所謂，是雙方在協(xié)商一致的情況而自愿簽訂的，完全是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容并沒有違反我國法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，顯然是有效的。原審法院正是基于雙方這一約定而作出判決的，完全符合客觀事實。二、大瀝房地產(chǎn)公司的上訴理由不成立。大瀝房地產(chǎn)公司認(rèn)為原審法院判決支付47237.40元違約金予馮慶英數(shù)額偏高為由，是因為它違反了最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條適用的前提條件是“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的”，才可以按照已付購房款總額，參照現(xiàn)行規(guī)定的“金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”，而本案就不符合該條件，因為雙方簽訂的合同中約定了違約金的計算方法；而對于本案能否適用該解釋第十六條的規(guī)定，則以雙方在合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否超過法律的規(guī)定來衡量；對照合同，其違約金是“以按買受人累計已付款的20％” 作計付標(biāo)準(zhǔn)的，兩者對比，仍在法律規(guī)定的幅度內(nèi)。綜上所述，上訴人的上訴無理，請求二審法院予以駁回，維持原判。

　　原審第三人農(nóng)行大瀝支行陳述稱同意原審判決，上訴人與被上訴人之間的違約金問題與其無關(guān)。

　　經(jīng)審查，對原審判決查明的事實，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：馮慶英與大瀝房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》和馮慶英、農(nóng)行大瀝支行及大瀝房地產(chǎn)公司簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》是雙方真實意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效，合同各方當(dāng)事人均應(yīng)全面履行。簽約后馮慶英已付清了購房款，履行了合同義務(wù)。但大瀝房地產(chǎn)公司未依約將馮慶英所購商品房交付其使用，已構(gòu)成嚴(yán)重的違約。對此，合同約定的解除條件已經(jīng)出現(xiàn)，一審據(jù)此判令解除合同符合法律規(guī)定，大瀝房地產(chǎn)公司應(yīng)退回購房款并承擔(dān)違約責(zé)任。大瀝房地產(chǎn)公司上訴稱雙方原約定的違約金數(shù)額過高，已超過造成的實際損失的30%，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定，人民法院應(yīng)按實際情況適當(dāng)調(diào)整違約金，由于大瀝房地產(chǎn)公司所計算的馮慶英實際損失依據(jù)不足，且雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金按累計已付款的20% 計算不存在過高的問題，因此對上訴人認(rèn)為違約金過高而提出的上訴請求，本院不予支持。馮慶英的答辯理由成立，本院予以支持。原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費6420元，由上訴人南海市大瀝房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學(xué)

　　審 判 員 陳 秀 武

　　二○○四年六月五日

　　書 記 員 肖 建 國