廣東省佛山市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2003）佛中法審監民再字第12號

　　抗訴機關廣東省人民檢察院。

　　原審上訴人（一審原告）梁柏元，男，1970年7月26日出生，漢族，住佛山市順德區容桂鎮四基黃地基商住樓2座603號。

　　原審上訴人（一審原告） 陳學儉，女，1972年3月14日出生，漢族，住順德市容桂鎮四基黃地基商住樓2座603號。

　　上列兩原審上訴人委托代理人歐陽錦添，男，1979年6月5日出生，身份證編號44068117906055476.

　　原審被上訴人（一審被告）順德市金建房地產有限公司。住所地：佛山市順德區容桂鎮路心街。

　　法定代表人陳天成，董事長。

　　委托代理人黃祝春，廣東合順律師事務所律師。

　　原審上訴人梁柏元、陳學儉與原審被上訴人順德市金建房地產有限公司（以下簡稱金建房產公司）商品房預售合同糾紛一案，由原廣東省順德市人民法院于2002 年4月16日作出（2002）順法民初字第252號民事判決。梁柏元、陳學儉不服，向本院提起上訴。本院于2002年7月15日作出（2002）佛中法民一終字第68號民事判決，該判決已發生法律效力。梁柏元、陳學儉不服，向抗訴機關提出申訴。2003年7月1日，廣東省人民檢察院以粵檢民行抗字（2003）237號民事抗訴書向廣東省高級人民法院提出抗訴。2003年7月22日，廣東省高級人民法院以（2003）粵高法立申字第106號函指令本院審理該案。2003年8月29日，本院作出（2003）佛中法審監民再字第12號民事裁定書，裁定對該案進行再審，并依法由審判員李少鋒、黃雪鵠、代理審判員李澤同另行組成合議庭于2003年9月20日公開開庭審理了本案。梁柏元、陳學儉及其委托代理人歐陽錦添、金建房產公司的委托代理人黃祝春到庭參加訴訟；廣東省人民檢察院委托佛山市人民檢察院派員出庭支持抗訴。本案現已審理終結。

　　本案經再審審理查明：梁柏元、陳學儉夫妻倆于2001年1月6日向金建房產公司認購嘉和苑編號為A4號車庫，并交付了10000元定金。2001年2月9 日，順德市建筑咨詢設計研究所將嘉和苑的給排水工程圖紙交給金建房產公司。在該給排水工程平面圖紙上，清晰地顯示本案訟爭的A4號車庫的位置注明是化糞池。2001年5月9日，梁柏元、陳學儉與金建房產公司簽訂一份編號為0068606的《商品房購銷合同》，約定由金建房產公司將位于順德區容桂鎮路心街嘉和苑編號為A4號的車庫預售給梁柏元、陳學儉。合同簽訂后，梁柏元、陳學儉于2001年5月21日依約付清了車庫房款89967.50元。2001年 11月5日，金建房產公司向梁柏元、陳學儉發出交付A4號車庫的通知，梁柏元、陳學儉在驗收A4號車庫時，發現在該車庫地面建有三個化糞池口。梁柏元、陳學儉以金建房產公司在簽訂合同時沒有告知在該車庫內有化糞池口的事實，構成欺詐為由，要求金建房產公司退還購車庫款或更換其它車庫。金建房產公司以其在簽訂合同時也不知道該車庫內建有這三個渠道口，不構成欺詐為由，不同意解除合同，雙方由此引起糾紛。2002年2月21日，梁柏元、陳學儉向一審法院提起訴訟，請求解除與金建房產公司簽訂的編號為0068606的《商品房購銷合同》，判令金建房產公司退還購車庫款89967.50元和利息4901.06元以及其他費用100元，并賠償與購車庫房款額89967.50元等同的賠償款，承擔本案的訴訟費用。

　　另查明，金建房產公司在一審訴訟中，表示愿意支付相當于梁柏元、陳學儉購買車庫款10％的款額作為梁柏元、陳學儉因不能使用該訟爭車庫的補償，并在一審判決后已自行用水泥砂漿把該訟爭車庫內地面的三個化糞池口進行了覆蓋。

　　原廣東省順德市人民法院一審審理認為：金建房產公司對外預售商品房，已辦理了商品房預售許可證等合法手續，其預售商品房的行為合法。梁柏元、陳學儉與金建房產公司簽訂的車庫購銷合同，是雙方當事人的真實意思表示，梁柏元、陳學儉沒有充分的證據證明金建房產公司存在故意欺騙的行為，故合同合法有效，雙方應依約履行，不得任意解除。梁柏元、陳學儉以車庫有三個渠道口為由要求解除合同，雖然金建房產公司交付給梁柏元、陳學儉的標的物具有瑕疵，但標的物的瑕疵相對于車庫的用途來說是可以采取補救措施的。在本案中，梁柏元、陳學儉購買的是車庫，金建房產公司同意用水泥砂漿把地面覆蓋，在此補救措施下可達成合同約定的目的，也不影響梁柏元、陳學儉車庫的使用功能；況且，金建房產公司愿意補償梁柏元、陳學儉相當于購車庫款10％的款項，足可彌補梁柏元、陳學儉因車庫暫不能使用而造成的損失。綜上，梁柏元、陳學儉要求解除合同沒有依據，不予支持，金建房產公司提出的補救措施合理，予以采納。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條的規定，判決：一、駁回梁柏元、陳學儉的訴訟請求。二、金建房產公司在判決發生法律效力之日起10日內把嘉和苑A4號車庫的三個渠道口用水泥砂漿覆蓋，直至符合車輛的進出、停放用途。三、金建房產公司在判決發生法律效力之日起10日內支付補償金人民幣8996.75元給梁柏元、陳學儉。案件受理費5210元，由梁柏元、陳學儉負擔4800元，金建房產公司負擔410元。

　　梁柏元、陳學儉不服一審判決，向本院上訴稱：一、順德市建筑咨詢設計研究所出具的證明，證實金建房產公司在2001年2月9日收到了嘉和苑的排水圖紙，這可認定金建房產公司在銷售車庫時是知道車庫有三個渠道口的。但金建房產公司故意隱瞞車庫的瑕疵，欺騙梁柏元、陳學儉簽訂合同，因此，金建房產公司除應退還購房款外，還應根據《消費者權益保護法》第四十九條規定賠償房價一倍的金額給梁柏元、陳學儉。二、一審判決認定了金建房產公司交付給梁柏元、陳學儉的車庫具有瑕疵，但同時認為此瑕疵相對于車庫的用途來說可以補救，不支持梁柏元、陳學儉的訴訟請求，是不符合法律規定的。因為：1、根據《合同法》及《消費者權益保護法》的規定，經營者提供的商品存在缺陷或瑕疵而事先沒有告知的，經營者就必須承擔民事責任，而不管這種缺陷的性質如何。民事責任包括退貨、換貨、支付違約金及賠償損失等，有時也可由經營者采取補救措施，但一定要使商品瑕疵實質性地消失，不是停留在表象的補救。2、商品具有隱瞞的瑕疵時，是采取一定的補救措施還是退換貨物，選擇權應在消費者，否則不符合誠信原則。3、金建房產公司交付給梁柏元、陳學儉的車庫存在三個渠道口，具有潛在的隱患。三個渠道口的存在，當出現故障時可能會影響車庫的使用價值，以后維修任何一個渠道口都要進入梁柏元、陳學儉的車庫內打開渠道蓋進行，這都給梁柏元、陳學儉日后帶來不便與壓力及隱患。4、一審判決認定雙方簽訂的車庫購銷合同是雙方真實意思表示錯誤。梁柏元、陳學儉是在被剝奪了知情權、選擇權的情形下與金建房產公司簽訂的合同，是在金建房產公司故意隱瞞，梁柏元、陳學儉對標的物的真實狀況認識不夠的基礎上所簽訂的合同，因而購買這種具有瑕疵的車庫不是梁柏元、陳學儉的真實意思表示。三、一審判決在適用法律方面存在不足。本案是一宗商品房買賣合同糾紛，而商品房是消費品的一種，梁柏元、陳學儉是法律意義上的消費者，故同時適用《合同法》與《消費者權益保護法》。相對來說，后者是特別法，其效力應優先于前者。但一審判決完全回避了梁柏元、陳學儉作為消費者，其權益應受到《消費者權益保護法》特別保護的問題。因相對經營者來說，消費者在經濟上屬弱勢群體，故《消費者權益保護法》給予其相對充足的保護（比如，消費者有知情權、選擇權，經營者出售的商品有缺陷的要承擔責任，消費者可向有欺詐行為的經營者索要商品價格一倍的賠償等）。所以，法院在處理商品房買賣糾紛時，應優先適用《消費者權益保護法》，再根據需要恰當地適用《合同法》，方才不違背立法者保護消費者的本意。請二審法院撤銷一審判決，依法改判金建房產公司雙倍退回、賠償梁柏元、陳學儉的購房款各89967.50元，并按銀行同期利率計付利息給梁柏元、陳學儉。

　　本院二審審理認為：金建房產公司與梁柏元、陳學儉簽訂的《商品房購銷合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容符合法律的規定，是有效的合同。關于梁柏元、陳學儉上訴主張在簽訂合同時金建房產公司是知道訟爭車庫有三個渠道口，而金建房產公司采取隱瞞、欺詐的行為與梁柏元、陳學儉簽訂合同，因而合同應當解除的問題，由于梁柏元、陳學儉沒有提供充分的證據證明金建房產公司存在故意隱瞞、欺詐的行為，且金建房產公司交付給梁柏元、陳學儉車庫的三個渠道口在采取用水泥砂漿覆蓋補救措施的情況下，可以補救車庫存在的瑕疵，不影響車庫的使用功能與效益；同時，在金建房產公司補償梁柏元、陳學儉相當于購車庫款10％的款項的情況下，可以彌補梁柏元、陳學儉因車庫使用效益降低的損失。因此，梁柏元、陳學儉的上訴主張不能成立，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決：駁回上訴，維持原判。

　　廣東省人民檢察院抗訴的主要理由是：一、二審判決認定梁柏元、陳學儉沒有提供充分的證據證明金建房產公司存在故意隱瞞、欺詐行為是認定事實不清，適用法律不當。按規定開發商在預售商品房之前，必須要到有關部門辦理預售登記，并要向有關部門提交規劃設計圖紙等相關資料，經審核取得預售商品房許可證后，方可出售商品房。可見金建房產公司在預售嘉和苑A4號車庫給梁柏元、陳學儉之前，已取得了規劃設計圖紙等相關資料。順德市建筑咨詢設計研究所出具的關于嘉和苑給排水圖紙已于2001年2月9日交給金建房產公司的《證明》，證實了金建房產公司于2001年5月9日與梁柏元、陳學儉簽訂《商品房購銷合同》之前，就已經取得了嘉和苑A4號車庫給排水圖紙，知道該車庫內有三個化糞池渠道口，但金建房產公司并未將這一情況告知給梁柏元、陳學儉。另外，從該給排水平面圖紙上看，金建房產公司出售的A4號車庫原設計就是化糞池而非車庫。根據《消費者權益保護法》第八條：“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。”和最高人民法院《關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第六十八條“一放當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。” 的規定，金建房產公司的行為屬故意隱瞞A4號車庫存在瑕疵的行為，使梁柏元、陳學儉在違背真實意思的情況下訂立了合同。二審判決雖然認定了嘉和苑A4號車庫存在三個渠道口并且梁柏元、陳學儉購買時不知情，卻不認定金建房產公司具有故意不履行告知義務、隱瞞真實情況的行為，是認定事實不清、適用法律不當。二、二審判決認定“采取用水泥砂漿覆蓋補救措施的情況下，可以補救車庫存在的瑕疵，不影響車庫的使用功能與效益”沒有法律依據。根據建設部《建筑給水排水設計規范》第381條第2款的規定：化糞池設置的位置應便于清掏；第382條第5項規定：化糞池的設計容積，應符合下列規定（其第五項規定）污泥清挖周期，根據污水溫度高低和當地氣侯條件，采用3―12個月。由此可見，化糞池是需要定期開蓋清挖的。否則，就有可能因沼氣滿溢而發生爆炸，危及人身和財產安全。如果用水泥覆蓋渠道口，就不便于進行清挖。因此，二審判決認為采取用水泥砂漿化糞池渠道口的方法來補救，沒有法律依據，顯然也不符合《中華人民共和國消費者權益保護法》第七條 “消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。消費者有權要求經營者提供的商品和服務，符合保障人身、財產安全的要求”之規定。因此，請求撤銷二審判決，依法予以改判。

　　本院經再審審理認為：金建房產公司在梁柏元、陳學儉認購嘉和苑編號為A4號車庫后，于2001年2月9日已收到嘉和苑的給排水工程圖紙，因在該給排水工程平面圖紙上清晰地注明了該訟爭的A4號車庫對應的位置是化糞池，由此可認定金建房產公司于 2001年5月9日與梁柏元、陳學儉簽訂0068606號《商品房購銷合同》時，應當已經知道該訟爭的A4號車庫地底下是化糞池，車庫內將有化糞池渠道口的事實，但金建房產公司卻隱瞞了這一事實，致使梁柏元、陳學儉在不知實情的情況下簽訂該合同，作出了違背自己真實意思的表示。同時，因該車庫內的化糞池，根據建設部《建筑給水排水設計規范》的有關規定，其污泥清挖的周期為3―12個月，否則，會有可能因沼氣滿溢而發生爆炸而危及人身和財產安全。在金建房產公司對該訟爭車庫內的化糞池渠道口用水泥砂漿覆蓋后，這既不便于化糞池的清污工作，而且多次對化糞池的不定期清污，也會給梁柏元、陳學儉使用該車庫帶來諸多的不便，致使梁柏元、陳學儉無法達到購買該車庫的預期目的。原審判決認定在金建房產公司對梁柏元、陳學儉作適當補償后，用水泥砂漿覆蓋化糞池渠道口，不會影響該車庫的使用功能與效益不當，應予糾正。因該合同是梁柏元、陳學儉對標的物的真實狀況不知情的情況下所簽訂的，購買該有瑕疵的車庫不是梁柏元、陳學儉簽訂合同時的真實意思表示。因此，梁柏元、陳學儉要求解除《商品房購銷合同》，由金建房產公司退還89967.50元購車庫房款和利息的訴訟請求理據充分，依法應予支持，利息的計算從2001年5月22日起按中國人民銀行同期貸款利率計付。原審判決駁回梁柏元、陳學儉該項訴訟請求不當，抗訴機關對原審對該項訴訟請求判決的抗訴理由成立。在本案中，梁柏元、陳學儉同時還提出了要求金建房產公司賠償與購買該車庫款額89967.50元等同款額的訴訟請求。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第九條規定，商品房的買受人，只有在出賣人在訂立合同時，具有故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實這三種情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人才可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在訴訟中，梁柏元、陳學儉并未提供相關的證據證實金建房產公司在簽訂《商品房購銷合同》時，存在上述三種買受人可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍賠償責任的情形。金建房產公司雖然在簽訂合同時隱瞞了A4號車庫地底下是化糞池的事實，但不屬于《解釋》第九條列舉的買受人可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍賠償責任的三種情形之一。因此，梁柏元、陳學儉的該項請求事實依據和法律依據不足，不予支持。原審判決駁回梁柏元、陳學儉的該項請求正確，因此，抗訴機關對原審對該項訴訟請求判決的抗訴理由不成立。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條的規定，判決如下：

　　一、撤銷本院（2002）佛中法民一終字第68號民事判決和原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第252號民事判決；

　　二、解除梁柏元、陳學儉與金建房產公司簽訂的編號為0068606的《商品房購銷合同》。

　　三、順德市金建房地產有限公司應于本判決送達之日起十日內退還梁柏元、陳學儉購車庫房款89967.50元并支付相應的利息（從2001年5月22日起至本判決確定的退款之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計付）給梁柏元、陳學儉；逾期履行，則加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　四、駁回梁柏元、陳學儉的其他訴訟請求。

　　本案一、二審案件受理費各5210元，合計10420元，由順德市金建房地產有限公司負擔6000元，梁柏元、陳學儉負擔4420元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 李少鋒

　　審 判 員 黃雪鵠

　　代理審判員 李澤同

　　二○○三年十二月一日

本件與原本核對無異

　　書 記 員 梁亦民