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[2007]沈民（2）房終字第146號

上訴人（原審被告）：鄧秀麗，女，1964年11月27日出生，漢族，無職業，住址沈陽市沈河區市府大路268-4號531室。
被上訴人（原審原告）：沈陽萬維物業服務有限公司，住所地沈陽市和平區和平北大街156號。

法定代表人：陳忠杰，該公司董事長。

委托代理人：陳濤，男，1968年4月21日出生，漢族，系該公司項目經理，住址沈陽市沈河區令聞街86號343室。

委托代理人：孫冰，遼寧開宇律師事務所律師。

上訴人鄧秀麗與被上訴人沈陽萬維物業服務有限公司因物業管理糾紛一案，不服沈陽市沈河區人民法院（2006）沈河民二房初字第680號民事判決，向本院提起上訴。本院于2007年1月16日受理后，依法組成合議庭，由審判員張青擔任審判長并主審，代理審判員王銀華，代理審判員陳興田參加評議，對本案進行了審理。本案現已審理終結。

原審法院審理查明：被告鄧秀麗于2002年10月1日購買了坐落于沈陽市沈河區小西路8號454室房屋。原告對被告所購買房屋的小區進行物業管理服務。被告于2002年11月12日入住該小區。2004年1月10日，被告所購房屋的開發建設單位沈陽市民族房產開發公司（簡稱民族公司）與原告簽訂《物業管理服務合同》一份，委托管理期限為三年，自2004年1月1日起至2006年12月31日止，由原告負責被告所在小區的物業管理。合同中約定：原告按照合同約定，實現目標管理。房屋外觀保持整潔、完好無損狀態；設備運行正常；房屋及設施、設備的維修養護應及時發現、及時修復，保證設備正常工作；公共環境優美潔凈；綠化覆蓋率達到25％以上；交通秩序應嚴禁亂停亂放；保安24小時安全監控、巡視、門崗執勤；急修不過夜，小修24小時內完成；業主和物業使用人對物業公司的滿意率達到95％以上等。2004年9月1日原告同都市港灣小區業主委員會簽訂《都市港灣物業管理服務合同》，委托管理期限為三年，自2004年9月1日起至2007年8月31日，由原告負責被告所在小區的物業管理。合同約定內容與原告同民族公司的物業服務內容相同。合同簽訂后，原告一直在該小區實施物業服務管理至今。原告曾詢問被告對原告服務是否滿意，被告表示為滿意。但被告拖欠2004年1月至2005年12月的物業費用3898元未付。原告于2006年10月16日起訴來院，要求被告給付物業費3898元及滯納金243.44元。

原審法院認為，被告房屋所在物業小區由原告提供物業管理服務，原告履行了服務義務。被告作為房屋使用人也實際上已接受了履行。則原、被告之間物業管理關系成立。原告與都市港灣業主委員會簽訂了物業管理委托合同合法有效，被告作為業主之一，該業主委員會作出的意思表示應約束被告，被告作為服務義務的享有人已表示了原告的履行無瑕疵，則現原告要求被告作為相對人在接受了服務后承擔支付合同約定相應全部價款的義務，是對自己合法債權的維護，應予以支持。關于被告辯稱的未支付價款的事由，因并無證據證明該事由屬原告對其合同義務根本性的違反，故不應成為被告拒付全部價款的理由。但在這些辯稱的未支付價款的理由中，第l, 2, 4, 5項原因中有原告未盡全部管理維護義務的過失存在，原告也有一定的管理上過失，故原告滯納金的主張不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第三十六條、第六十條第一款、第一百零九條，國務院《物業管理條例》第四十二條，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：一、被告鄧秀麗于本判決書生效之日起10日內給付原告沈陽萬維物業服務有限公司尚欠物業服務費共計3508.2元；二、駁回原、被告其他訴訟請求。案件受理費175元，由被告鄧秀麗負擔。

宣判后，鄧秀麗不服，上訴至本院。上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或者發回重審；訴訟費由被上訴人承擔。上訴理由：被上訴人未履行義務，致使上訴人房屋內可視電話沒有圖像；樓上主管道漏水，房屋棚頂大白脫落；小區內地磚損壞，冬天積雪無人清理等問題存在。上訴人多次報修，但一直未能解決。因此，上訴人不同意向被上訴人交納物業費。沈陽萬維物業服務有限公司辯稱：同意原審法院判決。

本院經審理查明的事實與原審查明的事實基本一致。

另查明：鄧秀麗居住房屋的建筑面積為162.442平方米。《都市港灣物業管理委托合同》中約定的物業費為每月每平方米1元。在審理中，沈陽萬維物業服務有限公司承認鄧秀麗的房屋存在可視電話沒有圖像，及因樓上主管道漏水，房屋棚頂大白脫落的情況。

上述事實，有收費許可證、《都市港灣物業管理委托合同》《物業管理服務合同》兩份、都市港灣業主入伙會簽單、《商品房買賣合同》、業主意見征詢表照片十八張及當事人陳述筆錄在一、二審卷宗為憑，經當事人當庭質證及本院審查，予以確認。

本院認為：都市港灣業主委員會與沈陽萬維物業服務有限公司簽訂的《都市港灣物業管理委托合同》是合法有效的。該合同對全體業主具有約束力。沈陽萬維物業服務有限公司對鄧秀麗居住的小區提供了物業服務，鄧秀麗亦實際接受了服務，因此，鄧秀麗負有給付相應物業費的義務。沈陽萬維物業服務有限公司雖然對鄧秀麗的房屋棚頂及可視電話未能及時維修，物業服務存在一定瑕疵，但沈陽萬維物業服務有限公司已基本履行了物業合同約定的主要義務。對此，鄧秀麗曾在業主意見征詢表中表示滿意。考慮到物業服務的狀況，原審法院對物業費進行了適當扣減，判決鄧秀麗按合同約定物業費的90%給付沈陽萬維物業服務有限公司物業費是合適的。雖然沈陽萬維物業服務有限公司的物業服務存在一定瑕疵，但不能成為鄧秀麗拒付全部物業費的理由。因此，鄧秀麗不同意交納物業費的主張既不符合合同約定，又沒有法律依據，本院對其上訴請求不予支持。綜上，原審判決并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費175元，由鄧秀麗負擔。

本判決為終審判決。

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審 判 長 張 青

代理審判員 王 銀 華

代理審判員 陳 興 田

二O O七年三月七日

書 記 員 白 鳳 岐

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本案判決所依據的相關法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項規定：原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決。