房產(chǎn)稅的定義

以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。

房產(chǎn)稅的特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；

　　2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

　　3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。

　　注意 房屋出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計(jì)征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。為此，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。

一、納稅義務(wù)人

　　　房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人包括：

　　（一）產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。

　　（二）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

　　（三）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅

　　（四）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

　　（五）無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)?

二、征稅對(duì)象和征稅范圍
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　　房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。

計(jì)稅依據(jù)與稅率

　　按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征；按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。　

一、計(jì)稅依據(jù)
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　　　1、從價(jià)計(jì)征

　　房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。

　　扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。

　　房產(chǎn)原值：應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣,衛(wèi)生,通風(fēng)等

　　納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。?

注意

注意以下三點(diǎn)問(wèn)題：

　　（1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

　　（2）對(duì)融資租賃房屋的情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

　　（3）新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央調(diào)設(shè)備；舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

2．從租計(jì)征
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　　房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
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土地稅的定義

　以土地為課稅對(duì)象，按照土地面積、等級(jí)、價(jià)格、收益或增值等計(jì)征的貨幣或?qū)嵨铩：?jiǎn)稱“地稅”。包括對(duì)農(nóng)村土地和城市土地的課稅。

土地稅歷史 ?

　　土地稅在各種稅中歷史最久，并為各國(guó)普遍采用。最初的土地稅，以土地大小定稅額多少，繼而以產(chǎn)量（產(chǎn)值）或土壤肥瘠的程度定稅率的等級(jí)，也有的以土地價(jià)格為征稅標(biāo)準(zhǔn)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家通

行的是地價(jià)稅，即根據(jù)土地價(jià)格向土地所有者課征地稅。地價(jià)稅始于1873年加拿大的荒地稅，隨后有新西蘭、奧地利和德國(guó)采用。第一次世界大戰(zhàn)后，許多國(guó)家亦相繼實(shí)行。地價(jià)稅分為土地原價(jià)稅和土地增值稅。前者按土地的本身價(jià)格（不包括土地改良物價(jià)格）課征；后者按土地價(jià)格增加的數(shù)額課征。土地增值稅又分為土地轉(zhuǎn)移增值稅和土地定期增值稅。前者在土地價(jià)格的部分課征；后者在土地所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移的條件下，按一定時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增加部分課征。1949年以前，中國(guó)的土地稅一般稱為“田賦”，即以農(nóng)村土地為對(duì)象課征的稅。始于魯宣公15年（公元前594年）的“初稅畝”，即開始實(shí)行按土地面積（畝）征收賦稅。經(jīng)過(guò)2000多年的演變，到中華民國(guó)時(shí)期，才將對(duì)土地所征的各種稅收統(tǒng)稱為“田賦”。1949年中華人民共和國(guó)成立后，規(guī)定向一切從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、有農(nóng)業(yè)收入的單位和個(gè)人征收農(nóng)業(yè)稅。對(duì)城市土地的課稅，在中國(guó)一般稱為“地產(chǎn)稅”或“土地使用稅”，屬于財(cái)產(chǎn)稅類型的土地稅或資源占用稅類型的土地稅。1930年中華民國(guó)政府公布土地法，曾規(guī)定在部分城市開征地稅和土地增值稅。中華人民共和國(guó)成立初期，地產(chǎn)稅被列入《全國(guó)稅收實(shí)施要?jiǎng)t》，后來(lái)與房產(chǎn)稅合并改成“城市房地產(chǎn)稅”。1973年對(duì)企業(yè)征收的部分并入工商稅后，城市房地產(chǎn)稅只對(duì)城市的房地產(chǎn)管理部門、有房產(chǎn)的個(gè)人和涉外企業(yè)征收。1984年在國(guó)有企業(yè)進(jìn)行利改稅的第二步改革時(shí)頒布《土地使用稅條例（草案）》，規(guī)定保留稅種，暫緩征收。將原地產(chǎn)稅改為土地使用稅，是因?yàn)橹袊?guó)實(shí)行城市土地國(guó)有制，企業(yè)、單位和個(gè)人只有土地使用權(quán)而無(wú)土地所有權(quán)，任何單位或個(gè)人不得私自買賣土地，所以不使用地產(chǎn)和地產(chǎn)稅一詞。

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