農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定享受使用，并且可以用來建造居住房屋的農村土地。近年來，隨著城鎮化的快速發展，宅基地房屋買賣糾紛大量涌入法院。近年來，自然本律師也接到很多當事人及親友的咨詢，這類房屋能否購買的問題，通過本篇希望對大家有所幫助。

農村宅基地是以《土地管理法》、國土資源部的行政法規以及各省的宅基地管理辦法等為依據，當然在實踐中主要是依據各省的宅基地管理條例來進行申請的。根據國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區、市）規定的標準。這個標準要根據各省自己的規定來辦理。農村村民建住宅需要使用宅基地的需要經過申請、現場勘查、填申請表、村委會審查、審核上報、審批、放樣、驗收發證的一系列流程。

雖然農村的宅基地個別地方的審批流程、管理上比較混亂，但是根據法律的規定是有一套嚴格的申請流程和申請條件限制的，就可以申請的情況有（1）因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；（2）外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；（3）因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。

當然，根據法律的明確規定，農村村民不予批準使用宅基地的情形有：（1）年齡未滿十八周歲的；（2）原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；（3）出賣或者出租村內住房的。由于各省的規定有些出入，具體還要到當地的土地部門進行咨詢后才能確定，總的程序和步驟既是如此。

近年來，隨著房地產行業的發展，因宅基地引發的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地能否轉讓的問題。那么，農村宅基地能否轉讓？我國現行的法律是怎樣規定的？宅基地轉讓后會產生怎樣的法律后果？

一、處理農村宅基地買賣糾紛需要明確的兩個問題。

審理此類案件，首先需要明確以下兩個問題。

一是宅基地所有權屬于農村集體經濟組織。《土地管理法》第8條規定“……宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”農村集體經濟組織，一般是村集體也包括村民小組、農業合作社等。農村集體經濟組織成員作為一個集體，對本組織的土地享有所有權。

二是宅基地使用權屬于用益物權，農村集體經濟組織成員可以通過申請等方式取得。《物權法》第152條規定:“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”由此可見，宅基地只能用于建造住宅及附屬設施。

另外，我國《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。我國施行不動產登記制度，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑證。

二、處理農村宅基地買賣糾紛的法理依據

明確了宅基地所有權、宅基地使用權的權利性質后，我們再對農村宅基地買賣行為的合法性進行分析。

第一，從宅基地的權屬性質看，宅基地屬于集體經濟組織成員集體所有，所有權人享有對財產的占有、使用、收益和處分權，是最完整的物權；農戶僅享有宅基地使用權，宅基地使用權作為一種法定的用益物權，與所有權最大的區別就是不享有獨立的“處分權”。

第二，房屋所有權依附于土地，不能單獨轉讓。農戶基于建造而享有宅基地上房屋的所有權，但我國法律規定房屋所有權應當與土地使用權一并轉移，即“地隨房走”或“房隨地走”。故此，即使農戶對自己建造的房屋享有所有權，其對房屋的處分權亦應受到《土地管理法》的限制。

第三，農村土地包括宅基地的集體所有制是我國社會主義基本經濟制度的重要內容，黨中央關于宅基地制度形成的各項文件，構成國家重要政策方針。國家政策既是維護社會主義基本經濟制度的重要保障，也是維護農村、農業、農民長期穩定的有效手段。在我國民事立法中，“國家政策”雖然未被列為正式的“法源”，但仍應是當事人在從事民事活動中應當遵循的。

三、實務中通常根據買賣雙方的身份來確認合同的效力。

首先，買賣雙方均為同一集體經濟組織成員，且經本集體經濟組織認可的，合同有效。

《物權法》第153條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”因宅基地所有權屬于集體經濟組織成員集體所有，故其成員將已經取得的宅基地使用權在本集體經濟組織內轉讓，由其他成員取得宅基地使用權，是符合土地管理法規定的。需要注意的是，村民一旦出賣宅基地使用權后，就要面臨不能再申請宅基地的風險。

其次，買受人與出賣人并非同一集體經濟組織成員的，買賣行為無效《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。

我國《土地管理法》中關于宅基地所有權性質以及“一戶一宅”的規定均屬于強制性規定，宅基地交易如果違反土地管理法的上述規定，其行為是無效的2004年12月《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》則規定“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。另外，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》均明確規定農民住宅不得向城市居民出售。

近年來，伴隨著我國城鎮化建設的迅猛發展，城市房屋價格亦是飛速上漲，一些位于城鄉接合部的農村因面臨著拆遷，宅基地房屋迅速增值。宅基地房屋的買賣雙方面對強烈的利益沖擊，產生了新的紛爭，普遍表現為房屋出賣人以宅基地房屋買賣違反國家法律、行政法規的規定為由主張無效并返還房屋。按照我國《合同法》第58條的規定，合同無效后，因合同取得的財產應當返還；因過錯造成對方損失的，還應賠償。盡管很多法院認為返還房屋應當與返還購房款、賠償損失問題一并解決，但是本律師認為在依據上訴法律的規定的同時也要遵循遵從誠實信用原則的裁判導向，避免利益的明顯失衡。

目前，農村宅基地入市試點已在全國33個省市展開。可以預見，在今后一段時期內，宅基地房屋買賣行為的合法性，在試點地區和非試點地區必然處理結果不同。