農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定享受使用，并且可以用來建造居住房屋的農(nóng)村土地。近年來，隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，宅基地房屋買賣糾紛大量涌入法院。近年來，自然本律師也接到很多當(dāng)事人及親友的咨詢，這類房屋能否購買的問題，通過本篇希望對大家有所幫助。

農(nóng)村宅基地是以《土地管理法》、國土資源部的行政法規(guī)以及各省的宅基地管理辦法等為依據(jù)，當(dāng)然在實踐中主要是依據(jù)各省的宅基地管理條例來進(jìn)行申請的。根據(jù)國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)各省自己的規(guī)定來辦理。農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的需要經(jīng)過申請、現(xiàn)場勘查、填申請表、村委會審查、審核上報、審批、放樣、驗收發(fā)證的一系列流程。

雖然農(nóng)村的宅基地個別地方的審批流程、管理上比較混亂，但是根據(jù)法律的規(guī)定是有一套嚴(yán)格的申請流程和申請條件限制的，就可以申請的情況有（1）因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；（2）外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；（3）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。

當(dāng)然，根據(jù)法律的明確規(guī)定，農(nóng)村村民不予批準(zhǔn)使用宅基地的情形有：（1）年齡未滿十八周歲的；（2）原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；（3）出賣或者出租村內(nèi)住房的。由于各省的規(guī)定有些出入，具體還要到當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T進(jìn)行咨詢后才能確定，總的程序和步驟既是如此。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因宅基地引發(fā)的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問題。那么，農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓？我國現(xiàn)行的法律是怎樣規(guī)定的？宅基地轉(zhuǎn)讓后會產(chǎn)生怎樣的法律后果？

一、處理農(nóng)村宅基地買賣糾紛需要明確的兩個問題。

審理此類案件，首先需要明確以下兩個問題。

一是宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。《土地管理法》第8條規(guī)定“……宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，一般是村集體也包括村民小組、農(nóng)業(yè)合作社等。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員作為一個集體，對本組織的土地享有所有權(quán)。

二是宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以通過申請等方式取得。《物權(quán)法》第152條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”由此可見，宅基地只能用于建造住宅及附屬設(shè)施。

另外，我國《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。我國施行不動產(chǎn)登記制度，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑證。

二、處理農(nóng)村宅基地買賣糾紛的法理依據(jù)

明確了宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)后，我們再對農(nóng)村宅基地買賣行為的合法性進(jìn)行分析。

第一，從宅基地的權(quán)屬性質(zhì)看，宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，所有權(quán)人享有對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)，是最完整的物權(quán)；農(nóng)戶僅享有宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)作為一種法定的用益物權(quán)，與所有權(quán)最大的區(qū)別就是不享有獨立的“處分權(quán)”。

第二，房屋所有權(quán)依附于土地，不能單獨轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶基于建造而享有宅基地上房屋的所有權(quán)，但我國法律規(guī)定房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，即“地隨房走”或“房隨地走”。故此，即使農(nóng)戶對自己建造的房屋享有所有權(quán)，其對房屋的處分權(quán)亦應(yīng)受到《土地管理法》的限制。

第三，農(nóng)村土地包括宅基地的集體所有制是我國社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度的重要內(nèi)容，黨中央關(guān)于宅基地制度形成的各項文件，構(gòu)成國家重要政策方針。國家政策既是維護(hù)社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度的重要保障，也是維護(hù)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民長期穩(wěn)定的有效手段。在我國民事立法中，“國家政策”雖然未被列為正式的“法源”，但仍應(yīng)是當(dāng)事人在從事民事活動中應(yīng)當(dāng)遵循的。

三、實務(wù)中通常根據(jù)買賣雙方的身份來確認(rèn)合同的效力。

首先，買賣雙方均為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可的，合同有效。

《物權(quán)法》第153條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”因宅基地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，故其成員將已經(jīng)取得的宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓，由其他成員取得宅基地使用權(quán)，是符合土地管理法規(guī)定的。需要注意的是，村民一旦出賣宅基地使用權(quán)后，就要面臨不能再申請宅基地的風(fēng)險。

其次，買受人與出賣人并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，買賣行為無效《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。

我國《土地管理法》中關(guān)于宅基地所有權(quán)性質(zhì)以及“一戶一宅”的規(guī)定均屬于強制性規(guī)定，宅基地交易如果違反土地管理法的上述規(guī)定，其行為是無效的2004年12月《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》則規(guī)定“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。另外，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》和《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》均明確規(guī)定農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。

近年來，伴隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的迅猛發(fā)展，城市房屋價格亦是飛速上漲，一些位于城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村因面臨著拆遷，宅基地房屋迅速增值。宅基地房屋的買賣雙方面對強烈的利益沖擊，產(chǎn)生了新的紛爭，普遍表現(xiàn)為房屋出賣人以宅基地房屋買賣違反國家法律、行政法規(guī)的規(guī)定為由主張無效并返還房屋。按照我國《合同法》第58條的規(guī)定，合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；因過錯造成對方損失的，還應(yīng)賠償。盡管很多法院認(rèn)為返還房屋應(yīng)當(dāng)與返還購房款、賠償損失問題一并解決，但是本律師認(rèn)為在依據(jù)上訴法律的規(guī)定的同時也要遵循遵從誠實信用原則的裁判導(dǎo)向，避免利益的明顯失衡。

目前，農(nóng)村宅基地入市試點已在全國33個省市展開。可以預(yù)見，在今后一段時期內(nèi)，宅基地房屋買賣行為的合法性，在試點地區(qū)和非試點地區(qū)必然處理結(jié)果不同。