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寧波
如何處理農村房地產銷售糾紛
農村房地產買賣合同糾紛的處理原則。農村私人住房交易是在城鄉流動性不斷增強、打破居住區界限和城鄉一體化的背景下產生的。監管的缺失是造成這種局面的制度誘因，而土地市場價格的持續上漲和房屋拆遷補償是造成此類案件的主要原因。那么如何處理農村房地產銷售糾紛呢？在審理此類案件時，要結合案件情況，區別對待：一是農村集體經濟組織成員之間的農村房屋交易不存在欺詐和明顯不公平的，應當確認房屋交易合同有效，駁回當事人的訴訟請求雙方要求退款。
其次，如果房屋出售給集體經濟組織以外的人，經有關組織和部門批準，可以認定合同有效，當事人確認合同無效的主張可以駁回。
第三，未經有關組織、部門批準，將房屋出售給鄉（鎮）外的人，未實際履行合同或者買受人未實際居住、使用房屋的，合同無效，雙方應分別返還房屋和購房款。
第四，未經有關組織和部門批準，將房屋出售給集體經濟組織以外的人，合同已實際履行，買受人已實際居住使用的，應當本著尊重現狀、維護穩定的原則，在調解的基礎上，承認買受人的房屋現狀和繼續占有、居住、使用房屋的權利。
第五，未經有關組織和部門批準，在決定退房和退房時，如果合同已經實際履行，購房人已經實際居住和使用了房屋，如果合同被認為無效，要充分考慮無效合同對雙方利益的影響，特別是對各方過錯責任的影響，對出賣人因土地增值或拆遷補償而獲得的利益，以及房屋現值與原買賣價格的差額給買受人造成的損失；其次，買受人應當對房屋改建或者擴建后的增值進行補償。
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