《中華人民共和國合同法》第一百一十四條當事人可以約定，一方違約時，應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定違約造成的損失賠償額的計算方法。當事人約定的違約金低于造成的損失的，可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少；約定的違約金高于造成的損失的，可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方還應當在支付違約金后履行債務。合同法司法解釋二第二十九條當事人主張約定的違約金過高，要求適當減輕的，人民法院應當根據實際損失，綜合考慮合同履行情況、當事人過錯程度和預期利益等因素，根據公平和誠實信用的原則衡量，并作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“超過造成損失的數額”。為了更好地理解，讓我們以一個案例為例。

[案情]：

2004年6月，毛小姐為了買房，與一家房地產中介公司簽訂了《房地產銷售中介協議》，約定中介公司作為中介，將莊先生在浦明路的房子介紹給毛小姐，房價245萬元。雙方在“協議書”中約定了意向金的支付方式和金額以及如何處理。其中，第十條規定：“因毛小姐原因未簽訂房地產買賣合同的，毛小姐應向中介公司支付總房價3%的違約金。”。協議簽訂后，毛小姐向中介公司支付了5000元。后來，由于毛小姐和尚家莊先生未能就付款問題達成協議，銷售合同沒有簽訂。中介公司以毛小姐拒絕簽訂銷售合同為由，向法院提起上訴，要求處罰4.9萬元。

[爭議]：

爭議主要集中在兩個方面：

一是中介公司與毛小姐簽訂的《房地產銷售中介協議》第十條是否規定“因毛小姐原因未簽訂房地產銷售合同的，中介公司應支付3%的違約金總房價作為“違約金”是否有效；二是毛小姐與外地人因故未簽訂《房地產買賣合同》時，中介公司能否收取相應費用。

中介公司認為，“三方中任何一方不履行協議的，由中介公司負責，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規定，“當事人可以約定，一方違約，應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定違約造成的損失賠償金數額的計算方法，“因此，追究毛小姐的違約責任有法律依據；毛小姐的違約責任違約導致她之前的中介工作失敗，并造成一定的經濟損失，因此毛小姐應按照約定承擔違約責任。

毛小姐認為，協議規定，一旦房屋銷售失敗，她和家人應向中介公司支付違約金，這顯然是“霸王條款”，要求法院予以撤銷。法院經審理認為，《中華人民共和國合同法》第四十條規定：“提供格式條款的一方免除責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效。”，“房地產買賣中介協議”是中介公司提供的格式條款，其中第十條的內容剝奪了買賣雙方進一步協商的權利，即房屋買賣必須成交，否則委托人應承擔違約責任。但是，中介公司不顧中介行為的成功與否，使自己處于獲得相應報酬的有利地位，這顯然違背了當事人應當遵循公平原則確定各方權利義務的法律規定，所以協議的條款是無效的。中介公司據此收取違約金的主張不受法律保護。《中華人民共和國合同法》規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”“居間人不促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付在中介活動中發生的必要費用。”鑒于房地產中介往往需要為委托人提供產權調查、用途調查、市場調查、交易意向認定、成交等基本服務在中介活動中簽訂合同，而要完成這些服務，中介需要有一定的經濟成本。因此，在毛小姐與家人簽訂房地產買賣合同之前，中介公司只能向毛小姐索賠其中介活動所造成的經濟損失。

對于中介公司要求毛小姐支付違約金的說法，法院判決不予支持。

[分析]：

在二手房銷售中，中介公司的活動能否最終取得成效，促進上下兩戶順利簽訂合同尚不確定，不能完全由中介公司的意愿來決定。有時，為了促成合同成立，中介公司也盡到了向當事人或媒體舉報的義務，但由于種種原因合同未能成立，甚至有的當事人違反誠實信用原則，讓中介與第三方“手拉手”打交道私人的。在這種情況下，法律賦予中介公司要求客戶支付中介活動所需費用的權利。但必要的成本和報酬畢竟不是同一個概念，而且往往數額相差很大。因此，中介公司在與客戶簽訂中介合同時，可以約定按照中介公司前期服務活動的服務項目，如報道、媒體、陪同、咨詢等，實行菜單收費。只有這樣才能有效約束委托人，彌補中介公司的成本損失，最終達到減少雙方糾紛的目的。

對于中介公司要求毛小姐支付違約金的說法，法院判決不予支持。

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