土地增值稅，是指單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、建筑物及其附著物取得的收入，包括貨幣性收入、物質(zhì)性收入和其他收入，扣除依法計(jì)算向國(guó)家繳納的稅款的法定扣除項(xiàng)目后的增值額，以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為除外。納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓取得的增值額。土地增值稅只對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征收，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征收。土地增值稅不僅對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓征收，對(duì)建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓也征收。土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)征收，對(duì)以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)不征收。不征收土地增值稅的行為主要有兩種：

①產(chǎn)權(quán)人和土地使用者將財(cái)產(chǎn)和土地使用權(quán)交給“直系親屬或者負(fù)有直接贍養(yǎng)義務(wù)的人”。

②房地產(chǎn)所有人和土地使用者通過非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)捐贈(zèng)給教育、民政等社會(huì)福利和公益事業(yè)。土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)交土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、物質(zhì)收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)支付的金額；

（2）土地開發(fā)成本費(fèi)用；

（3）新建房屋及配套設(shè)施的成本費(fèi)用或舊房屋、舊建筑物的評(píng)估價(jià)；（四）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

2。土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率：增值額不超過扣除額50%的，稅率為30%。增值額超過扣除額的50%，不超過扣除額的100%的，稅率為40%。

增值額超過扣除額100%，不超過扣除額200%的，稅率為50%。增值額超過扣除額200%的，稅率為60%。

以上四級(jí)累進(jìn)稅率中，每一級(jí)“增值額不超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包含該比例。納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可以采用以下簡(jiǎn)單算法：

計(jì)算土地增值稅，即增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目數(shù)乘以速算扣除系數(shù)。具體公式如下：

（1）增值額不超過扣除項(xiàng)目金額的50%

土地增值稅=增值額×30%

（2）土地增值稅金額超過扣除金額50%的增值稅，土地增值稅稅額低于100%的，等于增值額×40%扣除額×5%。（3）增值額超過扣除額100%的，土地增值稅稅額低于200%的，相當(dāng)于增值額×50%扣除額×15%。（4）增值額超過扣除額200%的，相當(dāng)于增值額×60%扣除額×35%。

公式中15%和35%為快速計(jì)算扣除系數(shù)。第三，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么？

除了一般民事行為的有效要件外，還需要下列特殊要件：

1。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓條件如何？（一）按照出讓合同支付全部土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)；（二）按照出讓合同投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)項(xiàng)目，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于開發(fā)用地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地的條件；

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)竣工的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。（1） 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

（2）持有國(guó)有土地使用證；

（3）持有地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證；（四）經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。法律依據(jù)：《房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條。

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