規(guī)定房屋、土地抵押權(quán)只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于不同權(quán)利人時的利益沖突，而不是強(qiáng)行擴(kuò)大抵押權(quán)的效力。因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一并拍賣。但是，抵押權(quán)的效力不能達(dá)到未約定部分，抵押權(quán)人也不能對未約定部分享有優(yōu)先受償權(quán)。《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人和抵押物受讓人；抵押人未告知抵押權(quán)人或者受讓人的，抵押物的轉(zhuǎn)讓價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，抵押人應(yīng)當(dāng)提前向抵押權(quán)人清償有擔(dān)保債權(quán)，或者將轉(zhuǎn)讓抵押物的價款按照與抵押權(quán)人的約定交由第三人保管。債權(quán)額超過部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”對這一規(guī)定有不同意見。一是抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的物權(quán)。抵押期間，抵押人不喪失對該財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。因此，不應(yīng)限制抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物。應(yīng)當(dāng)規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，抵押人對轉(zhuǎn)讓的抵押財產(chǎn)權(quán)具有追索權(quán)的法律效力。例如，甲方向乙方借款時，將該房屋抵押給乙方，以保證貸款的償還，然后將該房屋出售給丙方，如果在債務(wù)履行期結(jié)束時，甲方未向乙方償還貸款，乙方有權(quán)拍賣或變賣丙方購買的房屋，對拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。允許抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有利于財產(chǎn)的效用。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押物的轉(zhuǎn)讓會增加抵押權(quán)人和抵押物買受人的風(fēng)險。如抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押但未辦理抵押登記的汽車，買受人按照善意取得的規(guī)定取得汽車所有權(quán)的，抵押權(quán)消滅，抵押權(quán)不實(shí)現(xiàn)。又如，抵押權(quán)人對受讓人在抵押物轉(zhuǎn)讓中購買的抵押物享有實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的權(quán)利的，買受人可能因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而喪失抵押物，無法收回抵押人支付的轉(zhuǎn)讓價款。為保護(hù)抵押權(quán)人和抵押物買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)限制抵押物的轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過研究，《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》規(guī)定的基礎(chǔ)上，對抵押物的轉(zhuǎn)讓作出了較為嚴(yán)格的限制性規(guī)定。《中華人民共和國物權(quán)法》對抵押物的轉(zhuǎn)讓作了兩項(xiàng)規(guī)定：一是抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人的同意，而不是僅僅按照《擔(dān)保法》的規(guī)定通知抵押權(quán)人和受讓人；同時，應(yīng)當(dāng)提前清償債權(quán)或者將轉(zhuǎn)讓價款存入抵押權(quán)人。二是抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物不得轉(zhuǎn)讓。但受讓人代抵押人清償對抵押權(quán)人的債務(wù)，抵押權(quán)消滅的除外。根據(jù)本文的制度設(shè)計，在轉(zhuǎn)讓抵押物時，必須取消抵押物上的抵押權(quán)。由于買受人取得的財產(chǎn)免除了物質(zhì)負(fù)擔(dān)，因此不再存在物質(zhì)追索的問題。究其原因，主要有以下幾個方面：第一，財產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)際上是以物的交換價值為擔(dān)保的，物的交換價值在物的轉(zhuǎn)移時已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。利用交易收益償還債務(wù)，消除抵押，可以降低抵押物物流轉(zhuǎn)移過程中的風(fēng)險，避免抵押人利用制度設(shè)計上的漏洞獲取不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益。也就是說，只要告知抵押權(quán)人，告知受讓人，抵押權(quán)人就不能阻止抵押人轉(zhuǎn)讓，只能在轉(zhuǎn)讓的抵押物價值明顯低于債權(quán)價值時，要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保。然而，抵押財產(chǎn)的價值隨市場價格波動。抵押物的價值是否明顯低于債權(quán)價值，難以作出準(zhǔn)確判斷。轉(zhuǎn)讓抵押物時，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓價款提前清償或者存放于抵押權(quán)人，而不是給抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)留下不確定的因素。第三，在現(xiàn)實(shí)生活中，抵押權(quán)人或受讓人在抵押物實(shí)現(xiàn)時轉(zhuǎn)讓抵押物的情況時有發(fā)生。此時，即使轉(zhuǎn)讓合同被宣告無效，所轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)也可能無法收回。在抵押物轉(zhuǎn)讓前取得抵押權(quán)人的同意，可以避免將來的一系列糾紛，節(jié)約經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，減少糾紛。一般來說，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的收益與有擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額不可能完全一致。抵押物超過債權(quán)的，超出部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。也就是說，抵押人是債務(wù)人以外的第三人的，抵押人不再承擔(dān)責(zé)任，其余債權(quán)由債務(wù)人清償。你知道嗎