2009年8月5日，陳某與段某簽訂房屋買賣合同，約定陳某以128萬元人民幣的成交價將XXX區附近的一套房屋出售給段某。同時，合同規定，任何一方違約，應按房地產轉讓總價的30%向守約方支付違約金。合同簽訂當天，段某交了10萬元定金。后來，陳某以出售房屋是自己與外地人李某的共同財產為由拒絕履行合同，李某不同意出售，并將定金10萬元退還給段某。段某認為陳某的違約行為導致合同目的未能實現，遂上訴法院判令：1房屋買賣合同；2。陳某按合同約定支付違約金384萬元。陳某承擔了該案的訴訟費用。庭審中，法院查明，涉案房屋系陳某與案外人李某共同購買，原價110萬元。雙方約定，陳某出資109.9萬元，李某出資1.1萬元，其中陳某出資99%，李某出資1%，李某當庭作證，不同意出售共同財產。

[案例分析]

本案爭議的焦點是陳某作為99%（即三分之二以上）的共有人，是否可以不經其他共有人同意，直接處分陳某和李某的共有財產。這一問題的認定，直接關系到陳某與段某在本案中簽訂的合同是否無效或有效，進而關系到陳某是否應承擔合同無效的締約過失責任或因違約而導致合同終止的違約責任他的違約行為。

在這方面，一審法院和二審法院作出了不同的判決。一審法院認為，《合同法》第五十一條規定，無權處分他人財產的人處分他人財產的，債權人追認后無權處分的人或者無權處分的人訂立合同后取得處分權的，合同有效。本案中，爭議房地產共有人李先生明確表示不同意轉讓爭議房地產，故陳先生與段先生簽訂的房屋買賣合同無效。對段某而言，根據《中華人民共和國物權法》第九十七條規定：“處分共有不動產或者動產，對共有不動產或者動產進行重大修理的，應當經共有人或者全體共有人三分之二以上同意，除共有人另有約定外，陳某在爭議房地產中所占份額為99%，并有權獲得賠償，單獨處分。一審法院認為，《物權法》的規定主要是為了方便交易，而不是鼓勵占股份三分之二以上的共有人單獨處分共有財產，爭議財產數額巨大，不屬于一般意義上的財產，《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，未經共同所有人同意，不得進行財產交易，因此，根據合同無效原則，雙方應承擔一定的責任。二審法院經審理認為，本案爭議焦點是被上訴人未經外人李某同意將涉案財產出售給上訴人是否構成擅自處分。我國《物權法》第九十七條規定，處分共有不動產或者動產，對共有不動產或者動產進行大修，應當經占股份三分之二以上的共有人同意，但共有人另有約定的除外。

根據上述法律規定，本案中，被上訴人作為涉案財產99%的所有人，未經1%財產所有人李某同意，可以處分該財產。因此，被上訴人未經李某同意擅自出售涉案房產，不構成擅自處分。由于我國《物權法》對三分之二以上的股份共有人可以處分共同所有的不動產問題作出了明確而具體的規定，原判決認定被上訴人的行為構成擅自處分，本案所涉合同違反了“城市不動產”《中華人民共和國管理法》無效，適用不當，應予以糾正。最后，二審法院認定，陳某構成違約，應承擔違約責任。不過，違約金的數額根據陳某的要求進行了調整。我國《物權法》第九十七條明確規定，共有不動產或者動產的處分、共有不動產或者動產的大修，應當經共有人或者占股份三分之二以上的全體共有人同意，除非共同所有人之間另有約定。事實上，《物權法》采用了“多數決”原則，摒棄了傳統民法中的全體共有人協商一致原則。多數決兼顧公平原則和效率原則，有利于當事人及時抓住交易機會，促進交易的順利進行。該條規定，三分之二以上共有人有權不經其他共有人同意，獨立采取紀律處分，但共有人另有約定的除外。此外，《中華人民共和國城市房地產管理法》關于“未經共有人同意，不得轉讓房產”的規定，是行政規范而不是效力規范，一審法院不能以此作為確認房產效力的依據合同。因此，二審法院的判決是正確的。當然，為了避免不必要的糾紛，我們在買房時應該謹慎。建議購房人必須事先核實是否有其他共有人購房。有共有人的，應當要求共有人簽訂買賣合同，或者出賣人應當事先取得其他共有人的書面授權。為保證授權書的真實性，建議要求其提供經公證的授權文件。本網站致力于打造高品質的律師咨詢服務。如有任何疑問，請到律霸咨詢律師。你知道嗎