1、 有限產權房又稱部分產權房或優惠公房。指國家機關、企事業單位（以下簡稱單位）在新建或者購買住房時由單位和個人按一定比例投資，或者將原出租給單位工作人員的舊房子，執行一系列優惠政策，以低于房屋實際價值的價格賣給單位工作人員，單位和工作人員共有房屋所有權。其法律特征是：單位和職工兩個不平等的主體共同成為房屋權利的主體。在房屋產權形式上，二者按份有共同關系，各自的份數在合同中約定。在具體的權利分配中，單位和個人共同行使完整的財產權。房屋外部是產權，單位內部控制和管理房屋產權。買房的職工擁有所購房屋的部分產權，即占有使用權、有限處分權和收益權。目前，產權有限的房屋主要有以下幾種形式：

1。單位提供土地，職工提供資金共同建房，房屋產權屬于單位名下，即準商品房。員工擁有占有權、使用權和有限處置權，可以繼承并對外出售。土地對外出售時，單位將收回與其投資土地等值的資金；

2。單位投入的資金比例較大，職工投入的資金比例較小，用于建房，即公建和民政救助。產權證登記在單位名下，單位利用單位內部的房屋使用證統一管理職工房屋。房屋可以在單位內部職工之間出售和出租，出售和出租的利益屬于職工本人。單位通過控制產權間接行使職工房屋的部分所有權。其中一些還可以對外銷售。出售后，該部門將收回其管理的資金。三。一小部分單位和一大部分職工投資建房，即公共援助土建。房子的財產以職工的名義。單位統一管理職工住房證，并規定職工在一定期限內（一般為5年）不得出售房屋。限購期滿后，發給職工住房證。職工出售、出租房屋時，單位有優先購買、租賃的權利。以上是有限產權房的主要形式。此外，還有有償使用房、全額集資房、聯合集資房等。雖然它們具有有限產權房的一些特征，但由于所有權的排他性或不確定性，不屬于有限產權房的范圍，故不在此羅列和討論。從有限產權房的形成過程和管理模式來看，它具有以下特點：一是主體的特殊性。根據房改政策，購買部分公有住房產權并享受價格優惠資格的購房人僅限于銷售單位職工，非本單位職工無權購買。第二是權力下放。從民法財產權理論來看，完整的財產權是占有、使用、收益和處分的統一。但是，基于單位與職工的共有關系，完整產權所包含的四項權利是分離的，分別屬于兩個不同的主體，或者某項權利由兩個主體共享。第三，福利。所有產權有限的房屋都體現了單位對職工的福利待遇。就雇員或單位而言，義務和權利并不完全平等。所售房屋的價格并不能充分反映房屋本身的商品價值。特別是對于經濟效益好的單位，職工只需付出很少的代價，就可以獲得相當大的權利。第四，主體平等與管理不平等。有限產權房是以單位與職工之間的合同為基礎的。就單位與職工法律關系的性質而言，單位與個人應當是平等的民事主體。但事實上，由于單位在行政管理上的主動性和住房分配的福利性，在這種情況下往往存在著平等的合同關系和不平等的行政關系，職工的權利無法充分行使，其部分產權的處分受到限制。第二，離婚案件中有限產權房的處理存在一些問題，這是加大新建住房投入，解決城鎮職工住房困難，推進住房私有化進程的有效手段。但是，這種新型民事法律關系的存在，也給人民法院處理相關糾紛帶來了很大的困難，特別是在離婚案件中，存在著房屋權屬難以確定、房屋價值難以確定等諸多困難，在司法實踐中，主要存在以下幾個問題：

（1）夫妻對上述房屋有限產權的權利難以確定，一個完整的產權可以分為占有權、使用權、占有權、占有權、占有權、占有權、占有權、占有權、占有權、占有權、占有權、占有權、占有權、占有權四種權利，收入和處置。但是，有限產權住房并沒有將這四項權利機械地劃分為兩個權利主體：單位和職工。職工享有的是完全占有權、使用權和不完全收益權、處分權。股份制住房的共有權并不十分明確。有限產權住房本身就包含著單位對職工的福利。單位對房屋的管理本身就是對職工行使某些權利的限制。員工的產權份額很難用單一的權利或貨幣來體現。離婚案件中的財產分割是權利分配的具體化，權利分配必須具體化，因此在判決中很難確定具體權利是否屬于夫妻一方。（2） 法律不能確定期待權的歸屬。

限制產權房的一種常見形式是單位限制職工在一定期限內不得出售，期滿后可以自由買賣。在限制期間，職工享有財產的占有權、使用權和完成財產權利的期待權。占有權和使用權在本質上屬于期待權，期待權一旦實現，占有權和使用權就不能獨立行使。在離婚案件中，夫妻雙方最關心的不是暫時占有權和使用權，而是完全財產權的期待權。由于期待權的實現受到各種主客觀因素的制約，它是超前于現實的，因此法律不能對其予以確認，因為它不能作為財產或權利進行分割或分割。（3） 產權有限的房屋很難確定價值。《最高人民法院關于人民法院辦理離婚案件財產問題的若干具體意見》（以下簡稱《意見》）規定，夫妻雙方在婚姻關系存續期間取得的財產為夫妻共同財產，包括一方或雙方的勞動所得和購買的財產。由于有限產權房屋不同于獨立使用權，它以有限所有權的形式存在。因此，在婚姻關系存續期間，一方或雙方購買房屋的有限產權是由財產轉化而來的以財產份額表示的權利。屬于夫妻共同財產，離婚時應當分割。在具體處理上，往往需要先確定其實際價值，再對一方的產權歸屬進行調解或判斷，并向另一方支付一半的賠償金。由于產權的不完全性，夫妻共同的價值難以確定。價格評估只能計算所有產權的價值，而不能計算夫妻雙方享有的部分產權的價值；部分產權的價值是按照夫妻雙方投資的價格計算的，而忽略了房屋的升值部分（目前房屋的銷售價格為多數產權有限的房屋高于原集資價格），不能反映夫妻共同財產的實際價值。（4） 權利難以落實。因為房子的形成是有限的