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寧波
如何解決普通住房的租賃糾紛
房屋租賃糾紛的解決——共有房屋租賃糾紛的解決。一般來說，房屋作為共有財產，應當按照共有原則進行管理和處分。共有房屋的出租，不論是股份出租還是共有出租，均須經全體共有人同意。在實踐中，共有財產的租賃處置極難取得全體共有人的同意。當一些甚至一個共有人不同意時，共有財產就不能出租，這勢必影響共有財產的有效使用，阻礙社會經濟的發展。因此，近年來，一些國家和地區的立法突破了傳統民法關于共有財產處分的規定，對共有財產的處分采取了“多數人原則”。例如，臺灣《土地法》第34條規定，共有土地或建筑物改良之地上權、永久租賃權、地役權或典當權，其處分、變更及設定，應經共有人過半數及其應得部分之過半數同意。但到期部分總數超過三分之二的，不予計算。全國人大立法部門在起草有關法律草案時也有這個意見。普通住房出租的出租行為是使用行為，一般不改變房屋性質，對房屋不造成太大損害。然而，大多數民法都主張“物盡其用”，由于少數共有人的不同意見，只影響房屋的使用，不符合社會的價值取向。因此，出租房屋只需征得大多數共有人的同意。但需要注意的是，如果是共同所有制，則以人數的多數為準；如果是股份制，則以人數和面積的多數為準。
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