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寧波
如何轉讓所購房產
由于房地產銷售的特殊性，《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定：“下列房地產不得轉讓：（六）未依法登記取得權屬證書的”，但本條對已竣工交付使用的房地產進行了限定，不涉及“樓花”。《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條規定：“商品房預售的，預購人轉讓未完成預售商品房的問題，由國務院另行規定。”。但國務院沒有作出任何規定，建設部的《商品房銷售管理辦法》也沒有作出任何規定。12月1日起施行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）對此作出了明確規定，填補了法律空白。根據《辦法》第四十四條規定，預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓預購商品房的，應當遵守下列規定：（一）預售商品房預售合同約定的總價未支付的預購人應當取得房地產開發企業的同意；（二）預售商品房預售合同約定的總價已經付清的，預購人應當書面通知房地產開發企業轉讓預購商品房。預購商品房轉讓的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內按照本辦法第四十條的規定向原登記機關申請變更預售登記。
從法理上講，預購的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓。《辦法》明確了預購合同轉讓的合法性和轉讓程序。根據《辦法》規定，預購人與房地產開發企業簽訂預售合同，經房地產管理部門辦理預售登記后，方可進行預購轉讓。在這里，雖然沒有關于預售認購協議簽訂后轉讓的禁止性規定，但實際上排除了《樓花》轉讓認購協議簽訂的合法性。根據《辦法》，預購人未按預售合同約定的總價支付的，應當征得房地產開發企業的同意；預售商品房預售合同約定的總價已付清的，預購人無需征得房地產開發企業同意，預購人轉讓預售商品房應當書面通知房地產開發企業。這一規定符合《合同法》關于合同轉讓的規定。三是轉讓合同和登記根據《辦法》，房屋轉讓、銷售應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內辦理預售變更登記。根據合同法，合同轉讓后，受讓人取得合同當事人的權利。預購轉讓后，受讓人取得原商品房預售合同約定的預購人（購房人）的全部權利。轉讓價格本辦法和合同法未規定轉讓價格的。因此，轉讓的房產可能不是原價。你知道嗎
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