如何防止購房陷阱。知己知彼，百戰百勝。房地產市場上有很多種房子。作為買家，一定要了解自己的收入和消費水平，不能小看自己或目標過高，以免日后給自己帶來沉重的經濟負擔。搞清楚自己應該買什么樣的商品房之后，更重要的是了解開發商的資質。由于開發商和購房者之間存在嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位基本不平等。實踐中，開發商利用集體土地開發房地產，開發商逃避預售資金，對預售房地產進行抵押，嚴重侵害了購房者的權益。第二，看清“內部認購”的真實面目很多開發商喜歡在樓盤預售前進行內部認購。一是造勢，二是發現。他們都在為預售做準備。對于買家來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，具有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于內部認購行為沒有得到政府的認可，也沒有納入管理范圍，商品房內部認購可能存在以下隱患：，開發商未繳納開發地塊的土地使用權出讓金，日后難以取得房地產權證；

其次，商品房可能已由開發商抵押，買方日后無法取得房屋的全部所有權。

第三，由于內部認購合同未經政府部門登記，開發商可能會將一樓的房屋多賣出去。因此，購房者千萬不能因為內部認購商品房的所謂價格優勢而粗心大意。實踐中，為了盡快將商品房銷售出去，開發商和購房人在簽訂商品房銷售合同前先簽訂商品房預售認購書，購房人按照認購協議支付一定的款項。但往往在正式的商品房銷售談判中，因具體條款發生糾紛，無法簽訂正式的商品房銷售合同，雙方便轉而將購房者所交的錢是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書中含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等。，商品房認購書具有合同約束力，當事人應當承擔違約責任。認購書中約定的金額作為終止保證金，并適用保證金罰款。如果認購書中沒有商品房買賣合同的主要條款，認購書只是一份沒有法律約束力的“意向書”，購房人支付的款項應當退還。為了加快資金回籠，在實際操作中，一些開發商給一次性付款的購房者提供一定的折扣，一些經濟條件優越的購房者愿意一次性付款以避免麻煩。但這種做法其實有一定的風險，如果開發商開發不完，購房者很可能賠錢。因此，購房者應盡量根據開發建設項目的進展情況分期支付房價，盡量減少風險，避免日后被“套牢”。合同中約定簽約時支付房價10%的，開發商應保證工程竣工至4樓，買受人再支付10%的房款。（5） 明確約定的房屋收回標準（《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、第十八條）明確規定了商品房的交付標準，即房地產開發項目必須竣工交付使用認可的。住宅小區或者其他組團的房地產開發項目竣工時，應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括：（1）城市規劃設計條件落實情況；（2）城市規劃要求的配套基礎設施和公共設施建設情況；（3）單項工程質量驗收情況；（4）拆遷安置方案落實情況；（5）物業管理落實情況。住宅小區等組團房地產開發項目分期開發的，可以分期驗收。商品房建筑面積以房地產測繪部門測繪成果為準。而合同往往是在測繪前簽訂的，因此，合同中約定的商品房面積往往與實測面積不符。

商品房買賣合同約定面積與實際面積有差異的，按合同約定辦理；合同無約定，面積誤差率絕對值超過3%的，購房人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積的，由買受人補足房價誤差率小于3%（含3%）的部分；房價誤差率超過3%的部分由房地產開發企業承擔，產權歸買受人所有。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差率絕對值小于3%（含3%）的，房地產開發企業應當將房價返還給買受人；絕對值超過3%的，房地產開發企業應當雙倍返還購房人。7知道如何處理按揭大多數開發商寫在他們的銷售廣告多少年，他們將提供多少按揭，他們將提供多少按揭每月，以表明它是容易提供按揭。一些購房者還認為，在簽訂合同、支付部分房價、提交一系列房貸申請文件后，可以放心等著入住。實際上，提供抵押貸款的是銀行，而不是開發商。銀行在調查買方信用后，不得批準抵押貸款。在實際操作中，也有一些開發商將按揭作為一種銷售手段，但并不對外公開。如果銀行不批準按揭或者根本沒有按揭，而購房者已經支付了部分房價，那么購房者是非常被動的。更好的辦法是對商品房買賣合同中未經批準的按揭申請如何處理作出明確規定。有的購房者經常遇到這種情況，接到開發商的交房通知后，去樓盤看看，很多商品房的設施都不到位。對此，一些購房者急于入住，直接收回房產。部分購房者明確書面通知開發商不接受交房，并要求開發商承擔遲延交房責任。它們的法律后果是不同的。前者收回后，即使該商品房根本不適合居住和使用，購房者也不能要求開發商承擔遲延交付的違約金。

當然，如果商品房存在質量問題，已經收到房屋的購房人仍然可以要求開發商賠償因質量問題造成的財產損失，但這與開發商的遲延交付違約責任不同，而且證明房屋質量問題相當困難，賠償成本也很高。相反，由于開發商明顯違約，后者要求開發商承擔違約責任的難度要小得多。9了解預售商品房轉讓的條件在房地產交易中，存在預售商品房轉讓的情況，即商品房原買受人將未完成預售的商品房轉讓給他人，俗稱“炒房”。因為預售商品房轉讓有利于轉讓方融資，對受讓方可能有價格優惠，國家可以增加稅收，所以雖然理論上存在爭議，但實踐中“炒房”始終是客觀存在的。但由于“樓花”畢竟不是現房，涉及復雜的法律關系，建議買受人在充分了解轉讓人原合同的具體情況后再作決定。簡言之，如果轉讓人已足額支付價款，轉讓預售商品房不需要事先征得開發商作為預售人的同意。買受人未支付價款的，轉讓必須事先征得出賣人同意。如果