“商住”房的銷售成本很高，所謂商住房是一種既能工作又能生活的產(chǎn)品。它是SOHO（家庭辦公室）住宅概念的延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又與辦公樓的諸多硬件設(shè)施融為一體，特別是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，使居民既能居住，又能從事商業(yè)活動(dòng)。

據(jù)了解，“商住”項(xiàng)目與住宅的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)問題上：不同的產(chǎn)權(quán)年限、不同的配套設(shè)施、不同的容積率和綠化、不同的公共設(shè)施面積、不同的安全等級、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、不同的建筑面積、，不同物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和轉(zhuǎn)讓契稅。如“商住兩用”項(xiàng)目仍無法按住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。在轉(zhuǎn)手過程中，相關(guān)費(fèi)用按商品房計(jì)算，轉(zhuǎn)讓契稅為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時(shí)，對商業(yè)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅和土地增值稅。對此，專業(yè)人士提醒：從房地產(chǎn)投資的角度來看，投資者出售此類房產(chǎn)可能要承擔(dān)巨大的成本。

這類房子不限購，也不受房貸限制，但這類房子不能享受普通商品房的稅收優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，首付較高，約五成，且不能申請公積金貸款。這種房子格局不錯(cuò)，閣樓式，很受年輕人歡迎，花1萬多元就能把房子分為兩層，上面住人，下面活動(dòng)，休閑，很方便。買30平方米相當(dāng)于買60平方米，很劃算，但房子隔音效果不是很好。

在“商住兩用”住房中的生活成本很高。商住兩用房之所以越來越火爆，是因?yàn)樗幌拶?，不需要戶籍登記。無論是購房者還是投資者，購買“商住兩用”項(xiàng)目都可以規(guī)避房地產(chǎn)市場的限購政策，但仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。買房前一定要慎重考慮，綜合衡量。

首先，商住樓的水、電、物業(yè)費(fèi)都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)也高于普通住宅樓。雖然不少商住樓在出售時(shí)承諾以民用水電費(fèi)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但也很隱秘，不敢將其寫入合同。多數(shù)“商住”產(chǎn)品不能保證購房者按照住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，這意味著購房者要承擔(dān)更高的生活成本。此外，商品房和住宅的首付比例為50%，遠(yuǎn)高于首套普通住房的30%，貸款利率為普通住房的1.1倍，貸款期限最長為10年。其次，商品房和住宅的產(chǎn)權(quán)一般只有四五十年，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，將自動(dòng)續(xù)期?！胺亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)”不能自動(dòng)續(xù)期。因此，與普通住宅相比，商品房和住宅的隱性成本其實(shí)非常高。

一般來說，商住房不能遷戶口，也就是說，即使周邊有較好的教育資源，孩子也不能因?yàn)閼艨诰徒蠈W(xué)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項(xiàng)目一般不需要設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、企業(yè)、居委會(huì)等，也就是說，不會(huì)被迫配套幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)。而這無形中給業(yè)主的生活和學(xué)習(xí)帶來了不便。

目前，大多數(shù)“商住兩用”項(xiàng)目設(shè)計(jì)為酒店式公寓。一部電梯往往能容納很多居民，這也很不方便進(jìn)入，安全問題也值得擔(dān)憂。商住兩用住房是商住兩用的混合體，可以稱為“商住兩用”。事實(shí)上，這給雙方都帶來了很多麻煩。在一些業(yè)主的論壇上，不少業(yè)主發(fā)帖反映，商戶嚴(yán)重?cái)_民。有的反映商戶的營業(yè)時(shí)間晚上結(jié)束得太晚，有的反映光污染問題，還有不少商戶晚上開的霓虹燈、廣告牌、聚光燈都在擾民。

“公寓的五證齊全，但表面上是合法的”，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)大學(xué)教授郭*海認(rèn)為，如果認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查，商業(yè)地產(chǎn)圍繞住宅設(shè)計(jì)實(shí)際上是打政策的“擦邊球”，是開發(fā)商的一種營銷手段和廣告策略。有專業(yè)人士指出，這是開發(fā)商的一種避險(xiǎn)行為。上世紀(jì)90年代初，深圳寫字樓市場非常火爆。成交量快速增長后，市場迅速低迷，不少獲批的商業(yè)物業(yè)被迫以商務(wù)公寓或酒店公寓的形式推出。

對于自由職業(yè)者或居家辦公人員來說，選擇商住兩用房要謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@兩類人的主要購買目的是居住。商住兩用房的選擇必然受到“商”的干擾，很多公共部分的成本應(yīng)該與“商”平攤。

建筑材料方面，商業(yè)建筑裝修檔次高，可燃物多，耗電、用氣大，防火標(biāo)準(zhǔn)比住宅建筑嚴(yán)格。但是，對于商住樓來說，如果開發(fā)商以規(guī)劃為目的申請住宅，并按照住宅防火標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，也將是一個(gè)巨大的隱患。

以上內(nèi)容是關(guān)于購買商住兩用住房的兩大隱患。因此，對于自由職業(yè)者或居家辦公人員來說，在選擇商住兩用房時(shí)要慎重，因?yàn)檫@兩類人的主要購買目的是居住。我們必須考慮清楚。只有了解了購買商住兩用住房的問題，才能做出更好的購買選擇。你知道嗎