根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛運(yùn)用法律的解釋》（以下簡(jiǎn)稱司法解釋）和我近年來擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)商法律顧問處理小業(yè)主交房糾紛的經(jīng)驗(yàn)近年來，本文列舉了開發(fā)商經(jīng)常遇到的幾類法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施如下：

1商品房買賣合同內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)一直是開發(fā)商與小業(yè)主糾紛的焦點(diǎn)。絕大多數(shù)開發(fā)商出于商業(yè)運(yùn)作的考慮，在銷售廣告中會(huì)在一定程度上夸大房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和功能。如果銷售廣告中的所有承諾都成為合同的內(nèi)容，顯然對(duì)開發(fā)商非常不利。目前，有不少小企業(yè)主以銷售廣告涉嫌虛假承諾為由向開發(fā)商索賠，在業(yè)內(nèi)造成了一定影響。根據(jù)《司法解釋》第三條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房銷售廣告、宣傳品為要約邀請(qǐng)，但當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任具體確定出賣人對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和承諾，對(duì)買賣合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響的，提出買受人對(duì)商品房的購買意見，應(yīng)視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”根據(jù)上述規(guī)定，商品房銷售廣告作為合同內(nèi)容有兩個(gè)前提條件：（1）出賣人對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和承諾是具體確定的；（2）對(duì)合同有重大影響的商品房買賣合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定。

例如，類似售樓廣告引起的糾紛：開發(fā)商在售樓廣告中承諾所售樓盤內(nèi)有露天游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。廣告中對(duì)游泳池的具體描述是：“不規(guī)則形狀的兒童游泳池，孩子們鐘聲般的笑聲和燦爛的波浪在這個(gè)寫意的空間里碰撞；24小時(shí)恒溫可以讓你充分感受到在水中玩耍的樂趣。”室外綠色網(wǎng)球場(chǎng)和籃球場(chǎng)的描述比較模糊，只是承諾：“給你一個(gè)展示你剛健身姿的空間”，后來由于項(xiàng)目規(guī)劃的變化，游泳池、籃球場(chǎng)和網(wǎng)球場(chǎng)的承諾未能如期實(shí)現(xiàn)，于是小業(yè)主要求開發(fā)商退房并賠償損失。顯然，實(shí)踐中此類廣告糾紛時(shí)有發(fā)生。一般而言，上述描述并非對(duì)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及通訊設(shè)施的具體、明確的描述，開發(fā)商也未在銷售廣告中對(duì)上述設(shè)施作出具體承諾。因此，開發(fā)商售樓廣告中網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的說明不符合司法解釋第三條第一款的條件；至于售樓廣告中對(duì)設(shè)施的描述是否對(duì)商品房買賣合同的訂立和合同效力有重大影響房?jī)r(jià)的確定，即符合司法解釋第三條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，在證據(jù)充分的前提下，可以證明任何合理、正常的購房人在購買您的房屋時(shí)，不會(huì)因上述廣告中對(duì)設(shè)施的模糊描述而受到影響而且，開發(fā)商的上述廣告不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的確定產(chǎn)生重大影響。

有必要提醒開發(fā)商，由于上述兩個(gè)條件的主觀性，如何判斷“具體說明和承諾的確定”和“對(duì)商品房買賣合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響”沒有具體的客觀標(biāo)準(zhǔn)。一旦訴訟發(fā)生，如何判斷將在很大程度上取決于法官對(duì)上述規(guī)定的理解，也就是說，法官在這一點(diǎn)上有很大的自由裁量權(quán)。不排除法院認(rèn)為上述銷售廣告中的描述是合同不可分割的一部分的可能性。因此，開發(fā)商應(yīng)注意收集相關(guān)證據(jù)，證明該房地產(chǎn)的銷售和定價(jià)不依賴于上述廣告中的表述；同時(shí)，它還可以獲得批準(zhǔn)規(guī)劃變更等證據(jù)，作為處理小業(yè)主索賠的補(bǔ)充措施。其次，質(zhì)量缺陷的法律責(zé)任也是一個(gè)不可回避的問題。在房屋的驗(yàn)收和交付過程中，一些潛在的缺陷往往沒有被發(fā)現(xiàn)。小業(yè)主要住一段時(shí)間才會(huì)意識(shí)到。這時(shí)，就會(huì)引發(fā)糾紛，甚至一些小業(yè)主要退房并提出高額賠償要求。下面的案例就是這樣一種情況：

某明星樓盤由于混凝土凍結(jié)造成質(zhì)量隱患，導(dǎo)致小業(yè)主在大梁出現(xiàn)裂縫后，便遭遇小業(yè)主集體索賠，一時(shí)風(fēng)波，開發(fā)商也十分緊張。然而，在仔細(xì)查閱權(quán)威部門的檢測(cè)報(bào)告和商品房買賣合同后發(fā)現(xiàn)，反對(duì)小業(yè)主索賠的理由還有很多。其實(shí)，根據(jù)合同及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于質(zhì)量缺陷，開發(fā)商首先承擔(dān)保修責(zé)任，而不是需要終止合同。根據(jù)《商品房買賣合同》第十六條規(guī)定，出賣人自商品房交付之日起，按照住宅質(zhì)量保修內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在商品房保修范圍和期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。”《住宅質(zhì)量保證書》第三條：“房屋自交付之日起，在居民正常使用的情況下，本公司在保修期內(nèi)免費(fèi)承擔(dān)下列項(xiàng)目的維修責(zé)任，第6條規(guī)定：“經(jīng)省級(jí)以上專業(yè)主管部門鑒定后，本公司將檢查或更換基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)不合格、無法維修的危險(xiǎn)房屋，并對(duì)給居民造成的經(jīng)濟(jì)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償”，根據(jù)省建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)中心出具的檢驗(yàn)鑒定報(bào)告，結(jié)論是：“經(jīng)檢驗(yàn)，梁的鋼筋和（混凝土）強(qiáng)度均符合設(shè)計(jì)要求。梁上的裂縫是混凝土收縮造成的，不影響結(jié)構(gòu)的承載力。”國(guó)家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心出具的“檢驗(yàn)報(bào)告”中的鑒定結(jié)論是：“由于受試梁的混凝土強(qiáng)度和鋼筋配置符合設(shè)計(jì)要求，且梁的撓度超過限值（GBJ10-89），其承載力可以滿足設(shè)計(jì)要求滿足設(shè)計(jì)要求的安全度，梁裂縫不會(huì)影響結(jié)構(gòu)的安全性。根據(jù)上述兩項(xiàng)試驗(yàn)報(bào)告的結(jié)論，上述梁裂縫問題不是基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)不合格、無法修復(fù)的危險(xiǎn)房屋。不符合退房、換房條件的。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并承擔(dān)由此造成的損失賠償責(zé)任。可見，根據(jù)合同及上述規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)免費(fèi)為小業(yè)主修復(fù)上述質(zhì)量問題，給小業(yè)主造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不過，在這種情況下，小業(yè)主有義務(wù)證明自己遭受的損失。鑒于在正常情況下，小業(yè)主很難對(duì)此造成的損失提供證據(jù)，開發(fā)商的主要責(zé)任是維修。你知道嗎