1、 什么是商品房預(yù)售？房屋預(yù)售，又稱(chēng)商品房預(yù)售、房地產(chǎn)銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人約定由買(mǎi)受人支付定金或預(yù)付款，并在未來(lái)某一日期擁有現(xiàn)有房屋的房地產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是住房期貨交易，它只是一種住房期貨合同。它和成品房銷(xiāo)售已經(jīng)成為我國(guó)商品房市場(chǎng)上房屋銷(xiāo)售的兩種主要形式。二是商品房預(yù)售條件。房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷(xiāo)售方式，但如果管理不善，很容易導(dǎo)致投機(jī)，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》）明確規(guī)定了房屋預(yù)售的條件。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

首先，已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。這一規(guī)定是商品房預(yù)售的依據(jù)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)合法，在土地上建造的房屋才能合法進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這一規(guī)定是保障房建設(shè)的前提。任何城市建設(shè)項(xiàng)目都必須納入城市總體規(guī)劃，住房建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目必須符合城市規(guī)劃，取得《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證》，方可開(kāi)工建設(shè)。三是根據(jù)提供預(yù)售的房屋，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資占項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定。這一規(guī)定是住房預(yù)售的關(guān)鍵問(wèn)題。四是到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。三是對(duì)商品房預(yù)售的竣工交付日期是否有規(guī)定。因此，按照國(guó)家規(guī)定，目前開(kāi)發(fā)商都是在主樓封頂后才開(kāi)始預(yù)售。

2。國(guó)家政策也有一些不全面的方面。比如，在一個(gè)大的住宅區(qū)，你剛買(mǎi)了一期門(mén)前的幾套房子。其實(shí)你買(mǎi)的房子已經(jīng)封頂了，但整個(gè)小區(qū)的交房只有在后面的部分房子修好后才能完成。因此，合同中提到的時(shí)間太晚了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商照章辦事，卻不能一套一套地交房，所以簽訂預(yù)售合同的交房時(shí)間一般都比較晚，特別是對(duì)于前期購(gòu)房的客戶(hù)。一是預(yù)售人取得土地使用許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

二是預(yù)售人辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證；

三是預(yù)售人與預(yù)售人簽訂預(yù)售合同；

四是預(yù)售合同登記備案；

五是房屋交付后產(chǎn)權(quán)登記。讀者需要法律幫助。歡迎來(lái)到律霸進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎