1、 民事責(zé)任根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律的解釋》第三條的規(guī)定，出賣人與多個(gè)購房人簽訂合同的，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其中一人后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其他購房人的違約責(zé)任。如果賣方在與多個(gè)買方簽訂合同后未將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給任何一方，且買方均要求履行合同，則如何確定轉(zhuǎn)讓對(duì)象及相關(guān)司法解釋沒有明確規(guī)定，而各地法院的運(yùn)作方式也不盡相同，比如《市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》，在不辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的情況下，首先考慮的是究竟誰在法律上合法擁有該房屋；該房屋未被實(shí)際占用的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮各購房人實(shí)際支付金額的數(shù)量和順序、是否辦理過網(wǎng)簽、訂立合同的順序等因素，公平合理地確定。第二，犯罪風(fēng)險(xiǎn)。犯罪主體：多為二手房交易中的自然人通過查閱網(wǎng)上相關(guān)判決書，筆者發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)涉及“一房兩賣”的刑事案件都發(fā)生在二手房交易中，被告多為自然人。畢竟，在一手房交易中作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商是比較有信譽(yù)和資質(zhì)的。即使一房兩賣，一般也容易被認(rèn)定為民事糾紛。但仍有開發(fā)商因銷售一房二房被判刑的案件。出賣人通過簽訂房屋買賣合同向他人收取購房款，事后將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他購房人，很容易形成合同。第二百二十四條所稱合同詐騙罪，是指在合同簽訂、履行過程中，以非法占有為目的，從對(duì)方取得巨額財(cái)產(chǎn)的行為。

在“一房兩賣”中，行為人構(gòu)成合同詐騙罪，還需要符合詐騙罪的基本結(jié)構(gòu)，即，行為人的欺騙——對(duì)方（被騙方）有錯(cuò)誤的理解——對(duì)方基于錯(cuò)誤的理解處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三人處分財(cái)產(chǎn)——受害人遭受財(cái)產(chǎn)損失。因此，要認(rèn)定“一房兩賣”行為人為犯罪，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：出賣人有非法占有購房款的主觀目的，買受人有錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，出賣人實(shí)際取得購房款。通過案例分析，筆者總結(jié)出“一房兩賣”時(shí)出賣人的刑事風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：a.出賣人不是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同收取購房款；

B.出賣人偽造房屋所有權(quán)證并與他人簽訂合同收取購房款；B.出賣人偽造房屋所有權(quán)證并與他人簽訂合同收取購房款；

C.出賣人已將房屋實(shí)際出售并轉(zhuǎn)讓給他人，與他人簽訂合同收取購房款；

D.與他人簽訂合同后，出賣人不履行房屋交付、轉(zhuǎn)讓義務(wù)，逃避、拒絕退還購房款；

e.出賣人明知無還款能力，多次抵押、變賣房屋以獲取貸款或購房款；筆者認(rèn)為，下列“一房二賣”應(yīng)視為民事糾紛，不應(yīng)視為犯罪：

a.出賣人作為房屋的實(shí)際所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋轉(zhuǎn)讓給一人，并承擔(dān)違約責(zé)任或?qū)⒎靠钔诉€他人；

B.出賣人雖未將房屋過戶登記給買受人，但實(shí)際已將房屋交付給買受人，不影響買受人的實(shí)際使用；

C.稱為房屋買賣，但確屬無效結(jié)論“一房兩賣”案件的民事責(zé)任與刑事責(zé)任界限比較模糊。當(dāng)事人必須準(zhǔn)確把握以上犯罪與非罪的表現(xiàn)形式，以避免監(jiān)禁的災(zāi)難。你知道嗎