[律師觀點]房屋買賣合同簽訂后，買受人因經(jīng)濟能力不能繼續(xù)履行合同的，構(gòu)成違約，應當向出賣人承擔違約責任。因此，購房者在簽訂購房合同前，首先要認真調(diào)查房屋的質(zhì)量和環(huán)境；其次要慎重考慮自己的房款來源和后續(xù)的支付能力，以免陷入沖動購房的尷尬境地，導致違約。不能履行的，要承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭，無法自拔。二是出賣人以出賣人房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預售商品房。它已經(jīng)使用了一段時間，具有裝飾和裝飾的地位。因此，或多或少會出現(xiàn)一些質(zhì)量缺陷。如果買受人認為出賣人在出售房屋時故意隱瞞房屋的質(zhì)量缺陷或者房屋是違章建造的，就可能引發(fā)糾紛。

[律師觀點]根據(jù)上海市高級人民法院相關(guān)司法文書規(guī)定，房屋買賣合同的出賣人應當對買賣標的物的買受人承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任。但是，由于二手房已經(jīng)使用了一定時間，具有裝修裝飾的狀態(tài)，購房者也應該對房屋的缺陷做出理性判斷。因此，出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量缺陷的，應當承擔賠償責任。但是，如果賣方已如實告知缺陷或買方已知道缺陷，賣方不承擔責任。

對于房屋的隱蔽缺陷，如果不是出賣人在裝修和使用過程中產(chǎn)生的，而是房屋本身固有的，如果沒有證據(jù)證明出賣人知道，出賣人將不承擔缺陷擔保責任；但是，買受人可以以房屋所有權(quán)人的身份，根據(jù)合同轉(zhuǎn)讓取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

由于購房人在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，因此往往無法提供證據(jù)，以出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量缺陷為由要求解除合同，因為解除房屋買賣合同的民事欺詐主張是不成立的很難得到法庭的支持。為了避免房屋買賣糾紛，購房者不僅可以到現(xiàn)場仔細查看房屋，了解房屋現(xiàn)狀，還可以向附近居民了解房屋的相關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業(yè)人員陪同，做到心安理得。

在合同中，應規(guī)定出賣人對其交付房屋的質(zhì)量問題應如何承擔法律責任。比如，要求出賣人保證房屋無滲漏、無違章建筑；管道暢通、設施齊全；房屋存在質(zhì)量缺陷的，出賣人應當修復并承擔賠償責任；房屋質(zhì)量問題嚴重影響房屋正常居住使用的房屋，買受人可以解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是房屋轉(zhuǎn)讓前或轉(zhuǎn)讓中的交易受到限制，導致買受人權(quán)利無法實現(xiàn)，買受人要求解除合同并賠償損失。

自房屋買賣合同簽訂至買受人領(lǐng)取房產(chǎn)證期間，出賣人故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在辦理過戶手續(xù)過程中，因違約不能繼續(xù)進行房屋買賣交易的出賣人的理由是，即使買受人已經(jīng)支付了首付款并實際入住，只要房屋尚未辦理過戶登記，買受人的權(quán)益將歸零法律保護。

[律師觀點]物權(quán)法第十四條規(guī)定：“依法應當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應當在不動產(chǎn)登記簿記載時生效。”，房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未變更登記的，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。在法律上，出賣人仍被視為房屋的產(chǎn)權(quán)人，買受人對房屋只有債權(quán)，法院仍有權(quán)對出賣人的房屋進行查封。

出賣人故意隱瞞房屋交易已經(jīng)或者將受到限制的事實，致使買受人無法辦理過戶登記，達到購房目的的，買受人可以根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，司法、行政機關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓。買賣合同已經(jīng)簽訂的，合同無效，雙方應當將已支付的財產(chǎn)返還對方，并賠償損失。買方向賣方索賠的經(jīng)濟損失包括直接損失和預期利潤損失。

上海市高級人民法院規(guī)定，認定房價漲跌損失可以參照以下方法：（1）經(jīng)雙方協(xié)商確定的，按照約定執(zhí)行；（2）經(jīng)雙方協(xié)商確定不了的：（1）原則上，可比較最相似房屋的市場成交價格（一是同一樓盤同一樓層、同一戶型；二是相鄰樓盤同一樓層、同一戶型；三是相鄰樓盤同一樓層、同一戶型）；（二）房價漲跌差價同一樓盤這個地區(qū)的房價。損失認定的時點應當根據(jù)守約方的利益保護、守約方的請求、合同約定的履行期限屆滿日期、違約方的違約認定日期以及房屋的興衰情況合理確定審判。最后，守約方損失的認定還應考慮守約方的履行情況、違約方可以預見的因房屋價值漲跌而造成的損失，以及雙方是否采取了必要措施防止損失擴大。

在二手房交易過程中，買受人應要求出賣人加快交易節(jié)奏，盡快配合辦理房屋過戶手續(xù)，并采用房款安全交付方式，并利用市各區(qū)縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺維護自身合法權(quán)益。房屋轉(zhuǎn)讓過程中被法院查封的，應當要求出賣人提供擔保，盡快更換被查封的房屋并辦理過戶，避免經(jīng)濟損失。第四，由于貸款政策的變化，購房者不能買房。二手房市場貸款政策是銀行先提高貸款首付并提高貸款利率，再嚴格限制第二套住房銷售貸款。因政策變化，買方貸款申請未通過，構(gòu)成違約。

[律師觀點]國家調(diào)整貸款政策是對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，但并不是完全禁止貸款。買方向銀行申請貸款時，希望與銀行建立法律關(guān)系。銀行是否愿意向買方提供貸款，通常是在考慮買方的信用狀況和貸款是否有風險后作出主觀判斷。客觀上，有兩種可能：同意發(fā)放貸款和不同意發(fā)放貸款。當購房者決定以貸款方式支付房價時，應預見到銀行可能會拒絕發(fā)放貸款。因此，購房者在購房前應向銀行咨詢貸款政策，了解自己的信用狀況，防止貸款無法支付合同價款的違約行為。

房屋買賣合同約定以貸款方式支付房屋價款，并不意味著購房人只能通過銀行貸款方式履行合同。通過其他合理的方式籌集資金也是買方為規(guī)避貸款風險應考慮的問題。（5） 由于限購政策，購房者不能買房。作為買家，外國人在中國大陸購房受到嚴格限制。他們必須在中國大陸居住或工作至少一年，并且嚴禁購買第二套住房。如果買方不符合條件