案件一2005年，原告曹某購買了一套房屋，為了從銀行貸款，將房屋登記在朋友丁某名下，然后成功獲得了24萬元的住房貸款。在此過程中發生的一切費用由原告支付，相關權證和借款憑證由原告保管，借款也由原告按月支付。2007年10月，原告曹某將房屋出售給本案外人李某。雙方簽訂了購買協議，李某交了8萬元定金。后來，因被告人丁某拒絕協助過戶，交易失敗。原告曹某依法返還雙倍定金16萬元。原告要求法院確認房屋所有權，并判令被告賠償經濟損失人民幣8萬元。被告人丁某辯稱，房屋權屬應當登記。他對原告與李某的交易不清楚，不應承擔原告的損失。

問題：曹國偉能收回投資的房子嗎？曹某能得到8萬元賠償嗎？2002年，被告宋某委托中介公司與原告潘某在購房過程中進行協商，取得潘某的同意，取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了北京市昌平區東小口鎮某房屋，該房屋位于北京市昌平區東小口鎮10號樓1206室社區。該房經濟適用，建筑面積106.67平方米，總價282676元，交付期為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某以潘某（借款人）的名義，與中國農業銀行北京市某區支行（貸款銀行）、北京某房地產開發有限公司（擔保人）簽訂個人住房抵押合同，借款22萬元購買上述房屋。2004年2月24日取得房屋所有權證，登記業主為潘某。潘某購買時沒有支付任何費用。房子交付后，宋住在房子里。2007年1月，潘某向北京市昌平區人民法院提起上訴，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區東小口鎮某社區10棟12樓6號一套房屋后，他委托以前的同事照看和管理房子，因為工作需要他長時間不在家。2006年底，他回到北京時，發現上述房屋已被宋某占用。因無法聯系同事，也無法說服宋某騰出房屋，他起訴：要求法院判令宋某騰出北京市昌平區東小口鎮某社區12/10號6樓的一套房屋。

問題：宋投資的房子丟了嗎？

結果：一贏一輸

點評：

兩起案件均為借用他人身份證件以他人名義購房引發的房屋權屬糾紛。在現實生活中，一些人由于某些特殊原因或為了達到某種特殊目的，往往以他人名義購房，由此引發一系列糾紛。實際出資人的房屋權利是否受法律保護，首先要把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產權人之間的法律關系；二是確定房產權屬的依據是什么。

關于第一個問題，實際投資者與名義產權人之間的關系是委托合同，名義產權人是隱名代理人。本案中，實際出資人經名義產權人同意，要求名義產權人簽訂房屋買賣合同，以其名義辦理抵押貸款手續，以其名義辦理房屋產權。可以理解，名義產權人接受實際出資人的委托，以自己的名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間存在一定的差距本文介紹了一種委托合同關系。而在委托合同履行中，名義產權人直接以自己的名義與第三方（如開發商、銀行等）履行民法，不披露實際出資人，因此是基于委托關系的匿名代理行為。《合同法》第402條規定：“代理人在委托人授權的范圍內以自己的名義與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時知道代理人與委托人的代理關系的，合同直接約束委托人和第三人，“即隱名代理人的受托人在代理權限范圍內與第三人發生行為，法律后果由委托人承擔。《合同法》第404條規定：“受托人辦理委托事務取得的財產，應當轉移給委托人”，即受托人有義務將受托人取得的財產轉移給委托人。

關于第二個問題，根據《城市房地產管理法》第六十條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”和《物權法》第九條“設立、變更、，不動產物權的轉移和消滅，應當依法登記后生效。”一般認為，不動產物權實行登記制度，房屋所有權證是權利人依法取得房屋所有權，行使房屋占有權、使用權、收益權和處分權的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為依據。如果房屋產權登記在名義產權人名下，實際出資人就不具有房屋產權的物權。

從以上分析可以看出，糾紛房屋的所有權屬于名義產權人，實際出資人與名義產權人之間僅存在合同債權。根據《合同法》第404條規定，實際出資人能否要求名義產權人轉讓房屋，辦理過戶手續？這應該區別對待。首先，如果雙方的合同關系沒有導致合同法第五十二條規定的合同無效，實際出資人可以要求名義上的產權人履行轉讓財產的合同義務，名義上的產權人必須履行，否則將被沒收對違約負責。除非名義上的產權人已將房屋出售給第三人并轉讓所有權，實際出資人仍可以向人民法院上訴，要求名義上的產權人繼續履行合同義務，并賠償遲延履行造成的損失。二是有合同法第五十二條規定的導致合同無效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：（一）一方當事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；（2） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（三）以法律形式隱瞞違法目的的；（四）損害社會公共利益的；（五）違反法律、行政法規強制性規定的。合同無效后，因合同取得的財產應當返還；不能返還或者沒有必要返還的，折價賠償；一方有過錯的，應當賠償另一方因此遭受的損失；雙方都有過錯的，他們應承擔各自的責任。在這種情況下，實際出資人借他人名義購買經濟適用房，就是逃避國家關于經濟適用房的法律規定。為了解決中低收入家庭的住房問題，改善全社會的居住條件，政府推出了經濟適用房。因此，在發展保障性住房的過程中，政府通過不同的方式或渠道給予財政補貼，使其房價遠低于普通商品房，并對購買保障性住房進行嚴格限制，只有符合具體條件的人才有資格購買。事實上，名義產權人借身份證為他人購買特價房，是在根據政府規定的具體條件轉讓購房權。這樣一來，原本不具備購買經濟適用房條件的人，必然會導致另一個本應享受經濟適用房的人買不到。此時，如果實際投資者的合同權利仍然得到保護，無疑是放任和合法化了惡意規避法律的違法行為，這不僅違背了政府推出保障性住房的初衷，也違背了社會公共利益。因此，實際投資者以他人名義購買經濟適用房，是為了在法律上掩蓋違法目的