2。檢查房屋狀況：一定要注意看房子的行為，至少要檢查以下幾個方面：

①房屋建設狀況。如房屋位置、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。如周邊交通、生活設施、社區(qū)綠化、噪音、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。（3）房屋權屬。如土地使用權類型、使用期限、土地和房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否有抵押、出租、查封、凍結轉讓、是否納入拆遷范圍等。對這些情況的核實，有助于您控制房屋裝修等實際交易成本和風險，有利于評估二次裝修成本；如果是劃撥土地使用權，則涉及支付土地使用權出讓金；如果是房屋租賃期限未到期的，將涉及承租人在租賃期屆滿前的出租權和優(yōu)先購買權；房屋仍處于抵押期的，將涉及到辦理過戶登記前解除抵押權的問題；房屋被查封或者凍結過戶的，將不允許購買或者在解凍前賣掉，等等。在履行合同之前，你需要充分了解房子的情況，這樣你才能放心。明確交易程序：二手房交易可分為驗房、簽訂合同、按合同約定時間交房、過戶和交房幾個步驟。如果房屋涉及抵押或者購房人需要支付抵押貸款，還需要辦理抵押貸款減免或者抵押貸款等相關手續(xù)。

（1）驗房及合同簽訂：買受人對驗房滿意后，決定購買房屋，并與出賣人確定房屋狀況、付款方式、交付條件、解除手續(xù)、買賣合同記錄及轉讓等合同內(nèi)容，違約責任、稅費承諾等為了體現(xiàn)其中介地位，房屋中介公司往往充當合同的第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本，并要求買賣雙方使用，在實踐中，買賣雙方往往需要根據(jù)范本重新簽訂買賣合同。可以說這兩份銷售合同是有效的。買賣雙方可以就解決兩個版本合同沖突的原則達成一致，否則以以后簽訂的協(xié)議為準。所以注意使兩個版本的合同內(nèi)容一致，是你和賣方雙方必須注意的問題。（2）按合同付款：付款是買方的主要義務，一般有一次性付款或分期付款。前者往往要求雙方有足夠的互信，買受人有足夠的資金，出賣人已取得房屋產(chǎn)權證，房屋可以立即交付使用，房屋轉讓不存在（或可以立即解除）抵押等權利限制，房屋價款應當支付根據(jù)交易進度（簽約后交定金/過戶后交大部分房款/交房后交余款）。后者將簽訂合同支付定金/簽訂按揭合同支付首付/剩余房款將由銀行轉入賣方賬戶）。（3） 交付：交付有利于防止出賣人出售兩套房屋，買受人可以盡快使用該房屋，但需要明確以下事項：

①交付時間和條件。交貨通常與結余付款同時進行或遲些進行。如無協(xié)議，交鑰匙視為交付。雙方應明確房屋的交付情況，如出賣人負責清理房間，不得留下大件廢舊家具。

②物業(yè)費、水電費等的承擔方式通常情況下，買受人在收到房屋后開始付款，出賣人應提供最后的付款證明。

③房屋出租的，應當約定交付后由誰收取剩余租金或者買受人如何重新簽訂租賃合同。（四）所有權轉移：房屋所有權由出賣人變更為買受人。買賣雙方應明確：

①買賣合同向房管局登記轉讓的期限一般為出賣人取得產(chǎn)權證或解除抵押后的一定時間。

2。轉讓涉及的稅費。

③買家數(shù)量。權屬轉移后，買受人應當確定在產(chǎn)權證上登記的權屬人，以免在簽訂合同后家庭成員發(fā)生變化后，房屋權屬發(fā)生變化或增加。

4。在出賣人（原所有人）尚未遷出前，現(xiàn)行政策與買受人（新戶主）的戶籍不一致，故應約定出賣人賬戶遷出交易用房的期限。明確違約責任：買賣雙方應明確嚴格的違約責任，這是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額首付或簡單的“違約方應承擔守約方的損失”缺乏實際效果。當出現(xiàn)房價波動、資金短缺、稅費改革等情況時，一方當事人遲延履行或者拒絕履行合同。如果有的購房者認為房價偏高或簽訂合同后不想繳納過戶稅，就會拖延辦理過戶手續(xù)，使出賣人在交房后不能及時收到余款；有的出賣人發(fā)現(xiàn)房價飛漲，然后，他們聲稱未經(jīng)其他共有人同意的銷售合同無效，并要求買方退房。因此，雙方在簽訂合同時應明確違約責任，并注意以下幾點：

①履行合同義務的期限必須簡單易行，盡量避免“之前”和“之后”的抽象表述。

②各主要義務應逐一承擔違約責任。

③違約金的承擔方式應是違約金的首選，違約金的數(shù)額應考慮違約造成的損失，但不應超過總房價的20%，因為當違約金被認為過高時，法院將依法對他們進行調低，但他們處于不確定狀態(tài)。（4） 合同終止的，約定買受人在房屋占用期間支付使用費的計算方法和出賣人承擔買受人裝修損失的計算依據(jù)。此外，守約方主張的權利成本，如訴訟費用、律師費等，也可以約定由違約方承擔。

總之，在二手房交易中堅持上述原則，嚴格確認產(chǎn)權、交易程序和違約責任，將大大降低雙方的交易風險，特別是買方的風險。你知道嗎