[案例一]合同主體“模糊”

王女士想租地鐵附近的房子，于是找了一家房產中介。在經紀人的推薦下，王女士與房產中介公司簽訂了房屋租賃合同。租賃合同為格式文本。出租人一欄填寫李先生的姓名，代理人一欄填寫房地產經紀公司的名稱。在合同文本的最后簽字處，只有房產經紀公司的公章蓋在代理人身上。事后，王女士與房產中介公司發生糾紛，訴至法院，要求房產中介公司退還剩余租金和定金。立案法官在審查本案時認為，租賃合同的主體是王女士和李先生，房地產經紀公司只是李先生的委托代理人，故本案因訴訟主體不具備資格而不予立案。法官建議，代理租賃和轉租是房地產經紀公司的兩項常見業務。代理租賃是指房地產經紀公司接受房屋出租人的委托，以出租人的名義出租房屋，是與出租人的委托關系；轉租是指房地產經紀公司在租賃期內將房屋出租給第三人的行為，即與出租人和第三人的租賃關系。由于這兩類租賃業務中的實際承租人往往只與房地產經紀公司簽訂合同，在實踐中，很多房地產經紀公司故意將合同主體“模糊化”，給承租人在發生糾紛時起訴房地產經紀公司帶來障礙。因此，在簽訂租賃合同時，應認真審查合同主體，明確出租人，如遇類似情況，應主動向房地產經紀公司提出修改合同主體的建議。

[案例2]拖欠租金兩天。逾期付款的，每天加收500元罰款。如果兩天后仍未付款，合同將被視為終止，史先生將放棄房屋內剩余物品的所有權。房產中介機構有權開門接受新居民。后果由史先生承擔。根據協議，石先生應于2013年5月26日支付第二筆租金。但由于石先生出差，沒有按約定時間交房租。5月30日，石先生回到北京后，發現房子被鎖上了。石先生認為，主觀上無意不交租金，因客觀原因耽誤了幾天，租金已支付至2013年6月25日，遂上訴法院，要求房地產經紀公司退還剩余租金及押金。房產中介認為，石先生未按合同約定及時支付租金，構成違約。

法官指出：房地產經紀公司提供的格式合同中，雙方的權利義務往往不平等，體現在涉及房地產經紀公司的條款權利多義務少，而涉及承租人的條款權利較少，義務較多，呈現出兩極分化現象。在許多格式合同中，違約責任基本上是由承租人承擔的，有的甚至規定了更重的義務，而房地產經紀公司的違約責任卻很少。因此，承租人在簽訂合同時，一定要仔細看合同條款，特別是違約責任。他應該質疑不公平的條款，而不是盲目地簽字。

[案例3]補充條款中的陷阱。見謝某猶豫不決，中介說只要在合同末尾加上補充條款，就可以半途而廢地退租。因此，雙方在補充條款中約定“出租人找到下一承租人時，承租人可以提前歸還租賃物”。經紀人口頭告訴小謝，這樣他就可以在租賃期內歸還租金，而且不必承擔違約責任。半年后，小謝要求歸還租約。房產中介公司因在合同期內沒有找到下一個承租人而拒絕歸還租賃物，并表示補充條款并不能免除小謝的違約責任。

法官建議：當承租人對房地產經紀公司的格式租賃合同有疑問時，經紀人往往提出可以通過補充協議來保護承租人的權利。但是，很多房地產經紀公司只是通過經紀公司的口頭承諾與承租人達成所謂的“補充協議”，并沒有作為補充條款正式寫入租賃合同，使得這些補充協議“隱蔽”，而承租人在發生糾紛時很難提供證據；至于租賃合同中寫明的補充條款，對承租人有利的內容也可能“隱匿”，這并不能在合同文本中明確免除承租人的違約責任。事實上，這從表面上大大削弱了承租人的提前退房權。因此，在簽訂合同時，承租人不應盲目聽取經紀人的口頭承諾，以免日后房地產經紀公司不收帳；補充條款應結合合同文本慎重考慮，以免落入陷阱。

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