如何防范商品房虛假廣告：目前一些開發商的宣傳不實，不少購房者首先從廣告中了解到房屋的大致情況。但你不能把廣告等同于商品房合同。如果你關心廣告和開發商的口頭承諾，也就是說你對廣告的某個方面感興趣，你必須在合同的補充協議中注明，任何違約行為都應該在協議中設定賠償條款。如果是現房，可以通過實地調查來鑒定房屋的真偽。

如何審核房地產開發商資質：房地產開發企業預售商品房應持“一證”、“五證”。

<。“五證”是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。因此，購房者在購房前，應向房地產開發商或相關部門了解上述情況，或要求開發商出示相關證明。“五證”的目的是什么。我國《土地管理法》規定，土地屬于國家或者集體所有，只有國有土地使用權才能轉讓。集體土地使用權只有通過國家征收成為國有土地使用權，才能取得房產證。房屋可以正常轉讓、抵押、出租。取得國有土地使用權，必須向國家繳納土地出讓金。開發商往往因資金不足等原因無法獲得土地使用權。《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是建設單位使用土地和建設工程的法律文件。沒有這“兩證”，就屬于違法用地，其工程建筑屬于違法建筑，因此不可能取得房地產權證（房地產證）。《建設工程開工許可證》是建設單位進行工程建設的合法憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。未取得施工許可證的建設項目，屬于違法建設，不受法律保護。《商品房銷售（預售）許可證》是商品房銷售或者預售的憑證。沒有這個證明，房子就不能出售或預售。購房者應結合“五證”進行核對，以確保萬無一失。“五證”中最重要的是《國有土地使用權證》和《商品房銷售（預售）許可證》，表明購房人購買的商品房是合法交易。

購房者在審核“五證”時，要注意“五證”的用地單位、建設單位和銷售單位是否與實際銷售單位一致，用地范圍和銷售范圍是否包括您購買的房屋。目前，部分開發商正在辦理臨時用地許可證，這意味著開發商尚未繳納全部土地出讓金。在《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，只包括規劃項目中的部分建筑甚至一棟建筑的部分樓層。因此，購房者應重點考察所購房屋是否在預售或銷售范圍內。許可證上與買方簽訂合同的賣方名稱是否一致。應核對“五證”原件，以防開發商利用復印件欺騙購房者。

如果商品房設定了其他權利，會產生什么后果：在購房前，我們應該知道開發商預售的商品房或現有住房是否設定了其他權利，比如是否設定了抵押權。因為商品房的其他權利主要是指抵押權。開發商不履行債務人義務的，抵押權人行使抵押權，抵押權人有權請求人民法院拍賣、變賣抵押物。一旦抵押商品房在購買過程中發生糾紛，將給購房者帶來極大的麻煩。抵押商品房最好不要買。如果您購買的商品房是否抵押不明確，開發商保證商品房不抵押的，應在合同補充協議中注明。

“兩本書”有助于了解房屋是否通過驗收

如何理解房屋是否通過驗收：如果你買的是現房，在簽訂合同前就應該知道房屋是否通過驗收，你可以要求開發商提供相關的驗收證書。開發商銷售住宅用房，交付房屋時還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發商對所售商品房承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房買賣合同的補充協議。房地產開發商應當按照《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。商品房銷售后，委托物業管理公司等單位維修的，應當在住宅質量保證書中明確注明委托單位。

《住宅使用說明書》應說明住宅建筑各部位（構件）的結構、性能、類型、性能及標準，并提出注意事項。《住宅質量保證》應包括以下內容：工程質量監督部門核定的質量等級；基礎和主體結構應在合理使用年限內進行保修；在正常情況下，各部分的保修內容和保修期限；是，屋面防水3年；墻面、廚衛地面、地下室及管道滲漏，墻面及頂棚抹灰脫落，地板空鼓開裂，大面積起砂，門窗翹曲，五金損壞，衛生潔具1年；采暖系統及設備1個采暖期；燈具、電器開關6個月；管道堵塞2個月；其他零部件的保修期由商品房買賣合同約定或由房地產開發商和用戶約定。《住宅用戶手冊》一般包括以下內容：委托監理的開發單位、設計單位、施工單位、監理單位；結構型式；裝飾裝修注意事項；給排水、電、氣、熱、通信、消防等設施配置說明；設備設施安裝預留位置說明及安裝注意事項；門窗類型、使用注意事項；補償點荷載；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等注意事項；其他注意事項。

為什么開發商必須提供正式的合同文本和銷售發票：正式的商品房銷售合同和商品房銷售發票是您辦理房產證時必須提供給房產管理部門的，也是您辦理房產證時我市房產管理部門的要求辦理商品房權屬登記，核發房屋證書。因此，作為購房者，要注意房地產開發商提供的合同文本是否是吉林省建設廳、吉林省工商行政管理局監管的正式合同文本。正式文本未涉及的問題，可以在補充協議中注明。特別是房地產開發商應向您開具由稅務部門印制的正規商品房銷售發票，而不是普通收據。你知道嗎