[案情]

王先生和陳女士簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定陳女士以32萬元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓王先生的一套自有房屋。陳女士應(yīng)在合同簽訂之日起7天內(nèi)向王先生支付20000元，剩余價(jià)款應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)支付。如果由于不可抗力導(dǎo)致房屋無法轉(zhuǎn)讓，王先生將全額退款。王先生應(yīng)在合同生效后20天內(nèi)申請(qǐng)過戶手續(xù)，并在一年內(nèi)將房屋騰空并移交。任何一方違約，應(yīng)向守約方支付房?jī)r(jià)8%的違約金，合同繼續(xù)履行。本合同經(jīng)雙方簽字后生效。合同簽訂后，雙方均未履行合同，即陳女士未在簽訂后7天內(nèi)支付2萬元，王先生既未催款也未騰空房屋。2013年10月27日，王先生將該房屋轉(zhuǎn)讓給李先生。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓價(jià)格64萬元。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序于2014年2月23日完成。后來陳女士提起訴訟，要求王先生承擔(dān)違約責(zé)任并賠償相應(yīng)的損失

[差異]

關(guān)于王先生是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任有兩種不同的觀點(diǎn)

第一種觀點(diǎn)是王先生應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任違反合同。王先生和陳女士簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定，即使一方延遲履行，在向另一方支付違約金后，仍應(yīng)繼續(xù)履行合同。王先生擅自解除合同，未履行催告義務(wù)和通知程序，將該房屋出售給他人。他解除合同的行為無效。由于爭(zhēng)議房屋已辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，無法繼續(xù)履行。王先生應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償陳女士的損失

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為王先生不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王先生有權(quán)依法終止房屋轉(zhuǎn)讓合同。陳女士未能在合同簽訂后7天內(nèi)支付20000元，且沒有其他補(bǔ)救措施，已構(gòu)成根本違約。王先生是合同的守約方。他沒有錯(cuò)。要求他承擔(dān)違約責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，作者同意第二種觀點(diǎn)。理由如下：《合同法》第94條第4款規(guī)定，合同當(dāng)事人行使法定終止權(quán)的情形包括因主要債務(wù)遲延履行而不能實(shí)現(xiàn)合同目的。也就是說，如果債務(wù)人在合同履行期屆滿時(shí)未能履行合同的主要債務(wù)，債權(quán)人可以不經(jīng)催告而享有撤銷權(quán)。績(jī)效延誤是否嚴(yán)重，應(yīng)考慮時(shí)間對(duì)合同的重要性。如果時(shí)間因素對(duì)合同目的的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要，債務(wù)人遲延履行的時(shí)間過長(zhǎng)，市場(chǎng)狀況和另一方當(dāng)事人的利益發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行不僅對(duì)債權(quán)人沒有利益，而且會(huì)使債權(quán)人遭受重大損失。在這種情況下，應(yīng)給予債權(quán)人終止合同的權(quán)利。如果一方無正當(dāng)理由完全不履行合同，則表明該方有意完全擺脫雙方的合同，且該合同對(duì)其無效。在這種情況下，另一方有權(quán)選擇繼續(xù)履行或終止合同。當(dāng)債權(quán)人選擇終止合同時(shí)，合同對(duì)雙方不再具有約束力。在本案房屋轉(zhuǎn)讓合同中，陳女士的主要義務(wù)是支付房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款，王先生轉(zhuǎn)讓房屋的主要目的是及時(shí)獲得轉(zhuǎn)讓款。簽訂合同后，陳女士未能在7天內(nèi)支付20000元，并且在接下來的三年內(nèi)沒有積極的救濟(jì)。王先生以64萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了涉案房屋，這表明在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大變化。王先生將該房屋轉(zhuǎn)讓給陳女士以獲得符合市場(chǎng)情況的對(duì)價(jià)的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。因此，陳女士完全不履行合同已構(gòu)成根本違約，王先生應(yīng)享有終止合同的法定權(quán)利。

合同法第96條第1款規(guī)定，如果一方根據(jù)本法第94條要求終止合同，應(yīng)通知另一方。通知到達(dá)另一方時(shí)，合同終止。另一方當(dāng)事人有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同終止的有效性。本條規(guī)定的通知程序是確定合同終止時(shí)間的依據(jù)，即當(dāng)通知到達(dá)被通知人時(shí)，合同終止可以在沒有被通知人承諾的情況下生效，當(dāng)事人享有的終止權(quán)不因不履行通知義務(wù)而喪失。本條對(duì)通知方式?jīng)]有特別限制，包括聲明、請(qǐng)求、請(qǐng)求或任何其他意圖表達(dá)。在本案中，陳女士通過訴訟要求王先生承擔(dān)違約責(zé)任，王先生答復(fù)拒絕陳女士的索賠。由于王先生有合法的終止權(quán)，陳女士收到或得知王先生回復(fù)的時(shí)間應(yīng)為合同終止時(shí)間，即此時(shí)房屋轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)終止。因此，陳女士辯稱，就合同終止后的損失賠償而言，由于王先生未能履行通知程序，訴訟合同迄今尚未終止的原因無法確定，《合同法》第97條規(guī)定，合同終止后未履行的，應(yīng)當(dāng)終止履行；合同已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以根據(jù)合同的履行和性質(zhì)要求賠償或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)本條規(guī)定，一方當(dāng)事人的損失賠償請(qǐng)求應(yīng)首先基于部分合同義務(wù)的實(shí)際履行，其次，損失賠償應(yīng)基于另一方當(dāng)事人的過錯(cuò)，第三，該方當(dāng)事人是非違約方。在本案中，陳女士沒有履行或積極補(bǔ)救房屋轉(zhuǎn)讓合同，是違約方。王先生行使法定權(quán)利，無過錯(cuò)地終止合同。因此，陳女士要求王先生承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失，這缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。綜上所述，由于王先生擁有終止合同的法定權(quán)利，即使他在合同終止前已將相關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓給第三方，也不會(huì)損害陳女士的利益。陳女士關(guān)于王先生應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失的主張無法得到支持

作者：黃飛飛熊蘭

來源：盧巴。com