商品房買賣合同糾紛中計算逾期辦證違約金時應扣除辦證機關辦理權屬證書的時間**江東置業有限公司與張-眉等173人商品房買賣合同糾紛集團訴訟案案例編寫人、論證人：楊*蘭[示范點]在目前商品房交易中，通常使用《商品房買賣合同》均系格式合同，其中通常約定有：開發商應當在商品房交付使用后一定期限內，將辦理權屬登記需由開發商提供的資料報產權登記機關備案。如因開發商的責任，購房人不能在規定期限內取得權屬證書的，由開發商承擔相應違約責任等條款。而開發商和購房者在發生糾紛時常常對“權屬登記”所包括的具體內容及出賣人的義務等問題發生分歧，審判實踐中對此的理解也不盡相同，導致判決結果各異。本案通過研究、剖析相關的法學理論，詳盡了解成都市辦理房產證和國土證流程，對于上述爭議問題作出了詳細、明確的解答，判決結果維護了業主與開發商雙方的合法利益，取得了極好的社會效果，并為今后妥善處理類似案件奠定了基礎。[案情]上訴人（原審被告）**江東置業有限公司。被上訴人（原審原告）張-眉等173人。本案主要案情為：張-眉等173人與**置業公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買**置業公司開發的位于成都市錦江區牛沙路2號“陽光水岸”的房屋，該合同為成都市房管局統一印制的格式合同，對建筑面積、房價款、房屋交付時間等作了明確約定。其中，合同第十五條約定，**置業公司應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由**置業公司提供的資料報產權登記機關備案。如因**置業公司的責任，張-眉等173人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，由**置業公司按已付房價款的銀行同期貸款利率向張-眉等173人支付違約金。合同簽訂后，張-眉等173人按約交付了房屋價款，**置業公司于2005年6月30日交付房屋后，于2006年5月15日才取得陽光水岸房屋的產權初始登記，同年6月13日，張-眉等173人取得所購房屋的分戶產權證。直至起訴之日，張-眉等173人尚未取得所購房屋的國土使用權證，遂訴至法院請求被告支付從2006年1月1日起至張-眉等173人取得房屋權屬證書之日止的逾期辦證違約金。[審判]成都市錦江區人民法院一審認為，根據雙方合同約定，**置業公司應當在房屋交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由**置業公司提供的資料報產權登記機關備案，如因其責任，張-眉等173人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，**置業公司應承擔違約責任。**置業公司雖已于2006年5月15日取得了房屋產權初始登記，但卻未能在合同和法律規定的時間內協助張-眉等173人取得房屋權屬證書，故應支付從2006年1月1日起至張-眉等173人取得房屋權屬證書之日止的逾期辦證違約金。一審同時認為，我國房屋的權屬證明文件包括房屋產權證及國土使用權證。房屋出賣人的權利交付則應包括上述兩方面。現張-眉等173人尚未取得房屋的國土使用權證，**置業公司應支付違約金至房屋產權證及國土使用證辦理完畢止。據此判決：**江東置業有限公司應于判決發生法律效力之日起10日內向張-眉等173人支付逾期辦理房屋產權證的違約金，并從2007年4月1日起至房屋國土使用權證辦理完畢之日止，以房價款按銀行同期貸款利率向張-眉等173人支付逾期辦理國土使用證的違約金。一審宣判后，原審被告**置業公司不服，向成都市中級人民法院提起上訴。其上訴主要理由為：一、《商品房買賣合同》第十五條中約定的“辦理權屬登記”中的“權屬”僅指的是房屋產權證，不包括國有土地使用權證。張-眉與**置業公司簽訂的《商品房買賣合同》，系**置業公司統一在成都市房地產交易中心購買，該合同中約定的辦理權屬證書的部門及時間僅針對房地產交易中心，而國有土地使用權證的辦理只有在房屋產權證辦理完畢后，再由產權人提供相應申請資料交開發商協助辦理，且雙方未就辦理國有土地使用權證的時間作明確約定。二、《商品房買賣合同》第十五條“出賣人在商品房交付使用后180日內，將辦理產權權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意合同繼續履行，甲方（出賣人）按乙方累計付款……”中約定的**置業公司的義務，僅是將辦理產權證的資料報產權登記機關備案，無辦理完房屋產權證并交付購房者的義務。至于該條中涉及的“規定期”不是指180天，而是指辦證機構所需要的時間。綜上，**置業公司承擔逾期辦證的違約金的時間應從**置業公司交付房屋180天后至**置業公司將辦理產權登記的資料報登記機關備案為止，即從2006年1月1日至2006年5月24日止。